房貸、融資都能協商嗎？債務人怎樣才能保住房子？

壹、案件摘要

當事人名下有房貸，面臨債務問題，欲了解： （1）是否能進行債務協商 （2）房屋是否能保留 （3）融資債務是否能納入協商範圍

貳、法律分析

一、債務協商之可行性

（一）前置協商程序

依消費者債務清理條例第1條規定：「為使負債務之消費者得依本條例所定程序清理其債務，以調整其與債權人及其他利害關係人之權利義務關係，保障債權人之公平受償，謀求消費者經濟生活之更生及社會經濟之健全發展，特制定本條例。」

本案若當事人對於金融機構負有債務，應可依消費者債務清理條例規定，在聲請更生或清算前，向最大債權金融機構請求協商債務清償方案。名下有房貸並不影響協商資格，反而因有擔保債權存在，更應積極尋求協商解決。

（二）協商之法律性質

協商屬於私法自治範疇，債權人與債務人可自由約定還款條件，包括延長還款期限、降低利率、減免部分債務或調整月付金額等方案。

二、房屋保留之可能性

（一）協商階段

在協商程序中，房屋通常可以保留，理由如下：

（1）擔保債權之特性：房貸屬於有擔保債權，銀行以房屋作為擔保，只要持續繳納房貸，銀行通常不會立即處分房屋。

（2）協商方案設計：可與銀行協商將房貸排除在協商範圍外，或將房貸納入但維持正常繳款，以保留房屋所有權。

（3）實務操作：多數金融機構在協商時，若債務人有穩定收入且願意繼續繳納房貸，應會同意保留房屋。

（二）更生程序

若協商不成立而進入更生程序，債務人可能聲請保留自用住宅，將房貸債權以更生方案分期清償。惟需符合相關要件，包括該房屋為債務人及其共同生活親屬目前居住使用，且有擔保之債權人受償金額不低於拍賣時可得受償金額。

（三）清算程序

若進入清算程序，依消費者債務清理條例第101條規定：「法院裁定開始清算程序後，債務人應將屬於清算財團之財產，記載書面提出於法院及管理人。」第102條第1項規定：「債務人及其使用人應將與其財產有關之一切簿冊、文件及其所管有之一切財產，移交管理人或法院指定之人。但禁止扣押之財產，不在此限。」

房屋原則上會被列入清算財團進行變價分配，較難保留。

三、融資債務之協商

（一）融資公司債務之性質

融資公司（如裕融、和潤、中租等）非屬銀行法規範之金融機構，其債權處理較為特殊。

（二）協商範圍

（1）前置協商：依消費者債務清理條例規定之前置協商，原則上僅適用於金融機構債務，融資公司債務可能不在法定協商範圍內。

（2）個別協商：債務人可主動與融資公司進行個別協商，但融資公司無法定義務須同意協商。

（3）更生或清算程序：若進入更生或清算程序，融資公司債務應會被納入處理範圍。

（三）實務建議

• 可嘗試與融資公司個別協商
• 若融資公司不同意協商，可考慮將其他金融機構債務先行協商
• 必要時可透過更生程序一併處理所有債務

四、清算程序中之財產調查義務

依消費者債務清理條例第103條規定：「債務人對於管理人關於其財產、收入及業務狀況之詢問，有答覆之義務。」第10條之規定，於管理人調查債務人之財產、收入及業務狀況時準用之。

若進入清算程序，債務人應配合管理人調查，誠實申報所有財產及債務狀況。

五、清算財團之費用與債務

依消費者債務清理條例第106條規定，財團費用包括：

• 由國庫墊付之費用
• 因清算財團之管理、變價與分配所生之費用及清算財團應納之稅捐
• 因債權人共同利益所需聲請及審判上之費用
• 管理人之報酬

債務人及依法應受其扶養者之必要生活費及喪葬費，視為財團費用。

依第107條規定，財團債務包括管理人關於清算財團所為行為而生之債務、為清算財團請求履行雙務契約所生之債務等。

參、處理建議

一、立即性建議

（一）評估財務狀況

建議當事人清點所有債務，包括：

• 房貸餘額及月付金
• 信用卡債務
• 信用貸款
• 融資公司債務
• 其他債務

並計算每月固定收入、必要生活支出及可用於還債之金額。

（二）優先處理房貸

• 持續繳納房貸：避免房屋遭查封拍賣
• 與房貸銀行溝通：說明財務困難，尋求寬限期或降低月付金之可能

二、協商策略

（一）金融機構債務協商

建議準備相關文件，包括身分證明文件、收入證明、財產清冊、債務清冊及協商申請書，向最大債權金融機構提出協商申請。

協商方案建議：

• 將房貸排除在協商範圍外，維持原繳款條件
• 其他無擔保債務納入協商，爭取降息、延長年限
• 提出可負擔之月付金額

（二）融資公司債務處理

建議主動聯繫融資公司說明困難，提出分期還款方案，爭取降低利率或延長期限。若協商不成，可評估是否需進入更生程序，以一併處理融資債務。

三、法律程序選擇

（一）協商成立

若協商成立，依協商方案履行，房屋可保留，避免進入司法程序。

（二）協商不成立

若協商不成立，可考慮：

選項一：更生程序

• 優點：可能聲請保留自用住宅，所有債務（包括融資）一併處理，清償比例通常較低
• 缺點：需符合更生要件，程序較複雜，信用紀錄受影響

選項二：清算程序

• 優點：可能獲得免責
• 缺點：房屋會被拍賣，無法保留，信用破產，影響深遠，應為最後手段

四、保留房屋之具體作法

（一）短期措施

• 絕對優先繳納房貸：即使其他債務暫時無法繳納
• 與房貸銀行申請寬限期：暫時只繳利息
• 避免房屋遭查封：一旦查封將影響協商

（二）中長期規劃

• 債務協商時明確表達保留房屋意願
• 提出合理可行之還款計畫
• 必要時考慮更生程序之相關規定

五、注意事項

（一）時效問題

債務協商應儘早進行，避免債權人已聲請強制執行。

（二）誠實申報

協商時應誠實申報所有財產及債務。依消費者債務清理條例第10條規定，債務人之親屬、為債務人管理財產之人或其他關係人，於法院查詢債務人之財產、收入及業務狀況時，有答覆之義務。對於法院之查詢，無故不為答覆或為虛偽之陳述者，法院得以裁定處新臺幣三千元以上三萬元以下之罰鍰。

隱匿財產可能導致協商失敗或更生、清算遭駁回。

（三）專業協助

建議尋求專業協助：

• 債務協商：可洽詢銀行公會或法律扶助基金會
• 更生清算：建議委任律師處理
• 財務規劃：可諮詢財務顧問

（四）繼承權之限制

依消費者債務清理條例第100條規定：「債務人之繼承在聲請清算前三個月內開始者，於聲請清算後不得拋棄繼承。」若有相關情形，應特別注意。

肆、結論

關於當事人名下有房貸是否能協商及房屋能否保留之問題，建議如下：

（1）名下有房貸仍可進行債務協商，且因有擔保債權存在，更應積極處理。

（2）房屋可能保留，關鍵在於持續繳納房貸、協商時將房貸排除或維持原條件，必要時透過更生程序之相關規定處理。

（3）融資債務可能不在法定前置協商範圍，但可個別協商，進入更生或清算程序時應會一併處理。

（4）建議處理順序：

• 第一步：持續繳納房貸
• 第二步：向金融機構申請前置協商
• 第三步：個別與融資公司協商
• 第四步：協商不成立時考慮更生程序
• 最後手段：清算程序（會失去房屋）

考量本案涉及債務協商、房屋保留及融資債務處理等複雜問題，建議當事人儘早面對問題，積極尋求解決方案，避免債務惡化至無法挽回之地步。具體個案仍應依實際情況及最新法規判斷，建議諮詢專業律師或相關機構獲得更詳盡之法律建議。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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