當事人承租房屋，租約尚未到期，惟房東要求當事人於20天內搬離。本案涉及租賃契約之效力、房東終止租約之合法性，以及承租人之權利保障等問題。
依民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」租賃契約成立後，出租人有提供租賃物供承租人使用收益之義務，承租人則有支付租金之義務。租約未到期前，雙方應依約履行，不得任意終止契約。
依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」出租人於租賃期間內，應持續提供符合約定之租賃物供承租人使用。
房東欲於租期屆滿前終止租約，必須符合法定事由。本案若當事人無違約情形，且房東未說明終止租約之法定事由，則房東之要求可能不具法律效力。
若承租人有下列情形，出租人可能得終止契約：
依民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」此為承租人之終止權，而非出租人之終止事由。
依據案情描述，房東僅給予20天搬遷期限，未說明終止租約之法定事由。本案若當事人無違約情形，則房東之要求應不具法律效力。
若無法定終止事由，租賃契約仍然有效，承租人應有權繼續居住至租期屆滿。
依民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」即使房屋所有權移轉，租賃契約原則上仍對新所有權人繼續有效。
惟同條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」若租約未經公證且期限逾五年或未定期限，則可能不受買賣不破租賃保護。
承租人可拒絕房東不合法之搬遷要求，房東不得採取斷水斷電、強行進入租屋處、任意丟棄承租人物品等行為，否則可能涉及刑事責任。
若房東堅持要求搬遷，建議寄發存證信函，內容包括：
若調解不成，可考慮：
關於房東要求20天內搬遷之行為，考量若承租人無違約情形，該要求可能不具法律效力，建議當事人：
重要提醒：房東若採取斷水斷電、強行進入等手段，可能涉及刑事責任，承租人應立即報警處理並保留證據。
本法律意見書僅供參考，具體個案仍建議諮詢專業律師，以維護自身權益。
您可以：
點擊下方「複製本頁連結」按鈕
加入法速答的官方LINE帳號
將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！
重要聲明：僅供參考，非法律意見
本平台由AI提供的法律回答經專業律師優化，旨在為您提供快速的法律參考。然而，回答內容可能仍存有誤差，並不具法律效力。若您需要具體的法律服務或專業意見，請加入FastLaw法速答的 LINE 官方帳號 (ID: @361yejxh)，讓律師團隊提供進一步協助，以確保您的權益得到完善保障。
FastLaw法速答 - 您的線上法律諮詢平台，提供經由律師優化的AI回覆，即時解答各種法律問題。無論民事、刑事或家事案件，讓您快速掌握法律基礎觀念，並可進一步和律師團隊進行詳細諮詢。我們提供專業、準確、且值得信賴的法律知識支援。
© 喆律法律事務所 All Rights Reserved.
