租客指名罵房東和仲介公司，說的不是事實，會被告毀謗嗎？

壹、案件摘要

本案涉及租客公開指稱特定房東為「惡房東」，並公布仲介公司名稱，建議他人不要與該公司往來。惟據稱所述內容與事實不符，房東認為可能構成毀謗相關法律責任。

貳、法律分析

一、刑事責任

（一）誹謗罪之構成要件

依刑法第310條規定：「意圖散布於眾，而指摘或傳述足以毀損他人名譽之事者，為誹謗罪，處一年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。散布文字、圖畫犯前項之罪者，處二年以下有期徒刑、拘役或三萬元以下罰金。對於所誹謗之事，能證明其為真實者，不罰。但涉於私德而與公共利益無關者，不在此限。」

本案租客之行為若符合以下要件，應可能構成誹謗罪：

（1）客觀要件

• 指摘或傳述具體事實：租客明確指名房東及仲介公司名稱，並稱其為「惡房東」
• 足以毀損他人名譽：「惡房東」、「不能找」等負面評價，應足以貶損社會對該房東及仲介公司之評價
• 散布於眾：公開發布訊息，使不特定多數人得以知悉

（2）主觀要件

• 故意：明知或可得而知所述內容
• 意圖散布於眾：有使不特定多數人知悉之意圖

（二）阻卻違法事由之檢視

依刑法第310條第3項規定，對於所誹謗之事，能證明其為真實者，不罰。但涉於私德而與公共利益無關者，不在此限。

另依刑法第311條規定：「以善意發表言論，而有左列情形之一者，不罰：一、因自衛、自辯或保護合法之利益者。二、公務員因職務而報告者。三、對於可受公評之事，而為適當之評論者。四、對於中央及地方之會議或法院或公眾集會之記事，而為適當之載述者。」

本案租客若主張：

• 所述為真實（需舉證證明）
• 善意發表言論以保護消費者權益
• 對可受公評之事為適當評論

然若租客無法證明所述為真實，且非基於善意發表言論，則難以主張阻卻違法。

（三）本案法律關係初判

考量租客公開指名房東及仲介公司，並散布「惡房東」等足以毀損名譽之言論，若所述內容與事實不符，且租客明知或可得而知為不實，應可能構成刑法第310條之誹謗罪。

二、民事責任

（一）侵權行為損害賠償

依民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」

租客若故意或過失散布不實言論，侵害房東及仲介公司之名譽權，應負損害賠償責任，包括：

• 財產上損害：如營業額下降、客戶流失等實際損失
• 非財產上損害：名譽受損之精神慰撫金

（二）非財產上損害賠償

依民法第195條第1項規定：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」

房東及仲介公司之名譽權受侵害，可請求相當金額之慰撫金，並得請求：

• 刪除不實言論
• 公開道歉
• 刊登更正啟事等回復名譽之適當處分

（三）本案法律關係初判

關於租客散布不實言論之行為，應涉及民法侵權行為責任，房東及仲介公司可請求財產上及非財產上損害賠償。

三、告訴乃論之注意事項

依刑法第314條規定，本章之罪（妨害名譽及信用罪），須告訴乃論。房東及仲介公司若欲追究刑事責任，應於知悉犯人後六個月內提出告訴。

參、處理建議

一、對房東及仲介公司之建議

（一）證據保全

建議立即進行以下證據保全措施：

（1）保全不實言論內容

• 截圖或錄影保存完整發文內容
• 記錄發布時間、平台、傳播範圍
• 必要時可聲請公證保全證據

（2）蒐集事實真相證據

• 租賃契約書
• 往來通訊紀錄（LINE、email等）
• 證人證詞（其他房客、鄰居等）
• 相關單據、收據

（3）證明損害事證

• 營業額下降證明
• 客戶流失紀錄
• 商譽受損之具體事證

（二）法律途徑選擇

（1）刑事告訴

• 提告時機：發現不實言論後六個月內
• 管轄機關：犯罪地或被告住所地之地方檢察署
• 應備文件：刑事告訴狀、證據資料
• 建議委任律師協助

（2）民事訴訟

• 請求項目：損害賠償（財產上及非財產上）、刊登道歉啟事、刪除不實言論
• 舉證責任：原告需證明被告行為、損害及因果關係

（3）調解或和解

• 可透過鄉鎮市調解委員會調解
• 或以律師函警告，促成和解
• 節省訴訟成本及時間

（三）預防措施

建議採取以下預防措施：

• 建立良好租賃關係，契約明確化
• 保持良好溝通，妥善處理糾紛
• 定期監控網路評價
• 建立正面形象，及時回應質疑

二、對租客之提醒

（一）法律風險

租客應注意以下法律風險：

（1）刑事責任

• 可能面臨誹謗罪刑責
• 依刑法第310條規定，最重可處二年以下有期徒刑

（2）民事責任

• 需賠償財產上及非財產上損害
• 賠償金額可能相當可觀

（3）其他影響

• 可能留下前科紀錄
• 影響個人信用

（二）正確作法

建議租客採取以下正確作法：

（1）確認事實真相

• 發表言論前應查證
• 保留相關證據

（2）適當表達方式

• 陳述客觀事實，避免情緒性字眼
• 就事論事，不做人身攻擊
• 可尋求消費者保護管道

（3）合法申訴途徑

• 向消費者保護官申訴
• 向相關公會檢舉
• 透過法律途徑解決糾紛

三、和解方案建議

若雙方願意和解，建議：

（1）租客部分

• 公開道歉並刪除不實言論
• 支付合理賠償金額
• 承諾不再散布不實訊息

（2）房東部分

• 考量租客經濟能力
• 以恢復名譽為主要目的
• 避免訴訟勞費

肆、結論

關於租客公開指稱特定房東為「惡房東」並公布仲介公司名稱之行為，若所述內容與事實不符，應可能構成刑法第310條之誹謗罪，並應負民事損害賠償責任。

然是否成立犯罪，仍需視以下因素綜合判斷：

• 租客所述內容是否確實不實
• 租客主觀上是否明知或可得而知為不實
• 是否有阻卻違法事由（如善意評論、真實陳述等）

考量本案可能涉及刑事及民事責任，建議房東及仲介公司應先蒐集完整證據，評估提告之必要性及勝訴可能性，並可考慮先以律師函警告，促成和解，以節省訴訟成本。

建議租客若確有不實陳述，應儘速刪除相關言論並主動道歉，以降低法律責任。未來發表言論時，應注意查證事實，避免觸法。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！