合約日期為114/12/1-115/11/30止。 114/12/1剛承租房屋，12/25因患有身心障礙的妹妹來借住，碰巧發生了房間門鎖起來，當時家人剛好外出，因此妹妹敲鄰居家門想請求協助，也因此被通報至管理室，再由管理室聯絡到房東，但房東認為我們租屋前隱瞞有身障家人的這件事，她無法接受，也無法接受12/25的那件事，怕會影響其它住戶或日後發生其它危險，因此要求家人要在115/01/31前要搬家，以上都是透過不動產物管師告知，想請問有方式能夠保障租客嗎？
承租人於民國114年12月1日與出租人簽訂租賃契約，租期至115年11月30日止。承租人之妹妹（患有身心障礙）於114年12月25日來訪借住時，因房門上鎖且家人外出，向鄰居求助而被通報至管理室，管理室再聯繫房東。房東透過不動產物管師表示承租人隱瞞有身障家人一事，無法接受此情況，擔心影響其他住戶或發生危險，要求承租人於115年1月31日前搬離。
（一）契約有效性
依民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」本案雙方已簽訂租賃契約，租期至115年11月30日止，該契約應屬有效成立並生效力。除非有法定或約定之終止事由，否則雙方均應受契約拘束。
（二）房東主張之合法性檢視
依民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」本條文係規範承租人因租賃物瑕疵而得終止契約之情形，並非出租人得以承租人家屬身心狀況為由終止契約之依據。
一般住宅租賃契約並無要求承租人須事先告知「訪客身心狀況」之義務。身障者來訪借住應屬正常居住使用範圍，並非違反租賃目的。依《身心障礙者權益保障法》第16條規定：「身心障礙者之人格及合法權益，應受尊重及保障，對其接受教育、應考、進用、就業、居住、遷徙、醫療等權益，不得有歧視之對待。」房東以身障家人來訪為由要求終止租約，可能涉及歧視行為。
該事件僅為妹妹因門鎖而向鄰居求助，並未造成實際損害。向鄰居求助屬正常社會互動，非違反租賃契約之行為。管理室通報房東屬例行通報，不代表承租人有違約情事。
（三）房東要求提前終止之法律依據不足
依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」本條文係規範出租人之義務，而非出租人得終止契約之事由。
依土地法第100條規定，出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：
本案情況不符合上述任何法定終止事由，房東要求提前終止租約應屬缺乏法律依據。
（一）居住權之保障
依《住宅法》第4條規定，主管機關及民間興辦之社會住宅，不得拒絕或妨礙身心障礙者承租。雖本案非社會住宅，但該規定反映居住權為基本人權，任何人不應因身心障礙等因素而受歧視之立法精神。承租人應有權依契約使用租賃物至租期屆滿。
（二）契約履行請求權
依民法第421條規定，租賃契約成立後，雙方應依約履行。承租人可能主張契約繼續履行，拒絕提前搬離。若房東強制要求搬離，可能構成違約。
（三）損害賠償請求權
若因房東不當要求導致承租人損失（如搬家費用、租金差額等），承租人可能依民法相關規定請求損害賠償。
依民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」此條文說明即使房屋所有權移轉，租賃契約對受讓人仍繼續存在，承租人之權益應受保障。
依民法第427條規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」出租人於租賃關係存續中，應依法履行相關義務，不得任意要求承租人提前終止租約。
（一）書面回覆房東
建議透過存證信函或律師函正式回覆，明確表示：
參考回覆內容要點：
（二）保存相關證據
建議保存下列文件：
（三）持續依約繳納租金
建議按時繳納租金，保留繳款證明。建議使用匯款方式，保留匯款單據，避免給予房東任何終止契約之合法理由。
（一）尋求調解
若房東持續施壓，可考慮向鄉鎮市區公所申請調解。調解過程可釐清雙方權利義務，調解成立具有執行力。
（二）申訴管道
若房東涉及歧視行為，可考慮向當地社會局申訴。依《身心障礙者權益保障法》第16條，主管機關應予調查處理。
（三）法律諮詢
建議尋求法律扶助基金會或律師公會之免費法律諮詢，評估是否需要委任律師處理。
（一）若房東擅自更換門鎖
建議立即報警處理（可能涉及刑法第304條強制罪），向法院聲請假處分，請求回復使用，並保留證據，日後可能請求損害賠償。
（二）若房東斷水斷電
建議報警處理，向主管機關檢舉，並可能請求損害賠償。
（三）若房東騷擾或恐嚇
建議保留證據（錄音、錄影、通訊記錄），報警處理，必要時聲請保護令。
（一）評估是否繼續承租
雖有法律保障，但若房東態度惡劣，居住品質可能受影響。可考慮尋找其他適合之租屋處。若決定搬離，應由房東提出合理補償。
（二）協商提前終止條件
若雙方同意提前終止，建議要求房東：
所有協議應以書面為之。
（三）未來租屋注意事項
建議簽約前詳閱契約條款，了解房東對於訪客之規定。必要時可於契約中載明家人訪客之權利，選擇較具保障之租賃契約（如內政部版租賃契約）。
第1週：
第2週：
第3至4週：
第2個月起：
考量本案承租人並無違約行為，房東要求提前終止租約可能缺乏法律依據。承租人應有權拒絕提前搬離，並可能主張契約繼續履行至租期屆滿。若房東涉及歧視身心障礙者，更可能違反《身心障礙者權益保障法》。
建議承租人：
若有進一步需求，建議儘速諮詢專業律師，以確保權益獲得完整保障。
本意見書係依據提供之案情初步分析，實際情況仍需視完整契約內容及相關證據而定。建議保留本意見書，作為後續處理之參考。如有疑問或需進一步協助，請儘速尋求專業法律諮詢。
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