買房交屋後才發現漏水，超過六個月還能要求賣家賠償嗎？

壹、案件摘要

本案涉及房屋買賣後之漏水瑕疵爭議。買家於交屋後六個月始提出漏水問題，並提供漏水照片作為證據，但期間未曾通知賣家。本案主要爭點包括：（1）買家是否已逾瑕疵擔保請求權之期限；（2）買家未及時通知賣家是否影響其權利主張；（3）賣家應負之瑕疵擔保責任範圍。

貳、法律分析

一、物之瑕疵擔保責任

依民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」

本案房屋若確實存在漏水問題，應屬減少房屋通常效用之瑕疵，賣家原則上應負瑕疵擔保責任。然而，關鍵在於該瑕疵是否於危險移轉時（即交屋時）即已存在，以及買家是否已依法履行通知義務。

二、瑕疵通知義務與期限

（一）通知義務之內容

依民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」

本條文課予買受人兩項義務：

（1）從速檢查義務：買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查所受領之物。

（2）即時通知義務：發現瑕疵時應即通知出賣人。

本案買家於交屋後六個月始提出漏水問題，且期間未通知賣家，可能構成「怠於通知」。然而，需進一步判斷漏水是否屬於「依通常之檢查不能發見之瑕疵」。

（二）隱藏性瑕疵之判斷

若漏水屬於隱藏性瑕疵（例如牆內管線破裂、防水層內部損壞等），依通常檢查程序無法立即發現，則買家可能主張：

（1）該瑕疵非「依通常之檢查」可發現。

（2）發現後已「即時」通知（雖已六個月，但若發現後立即通知，仍可能符合「即時」要件）。

（3）未違反民法第356條之通知義務。

然而，若漏水屬於明顯可見之瑕疵（例如天花板或牆面明顯滲水痕跡），買家於交屋後六個月始提出，可能被認定為怠於通知，依民法第356條第3項規定，應視為承認其所受領之物。

三、瑕疵擔保請求權之消滅時效

依民法第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」

本案交屋後六個月，尚未逾五年之消滅時效，買家仍有主張權利之可能。然而，若買家已依民法第356條規定為通知，則應自通知後六個月內行使解除權或請求減少價金之權利，否則該權利將消滅。

四、買家之舉證責任

買家主張房屋有漏水瑕疵，應負舉證責任證明：

（1）漏水瑕疵確實存在。

（2）該瑕疵於交屋時即已存在（非交屋後始發生）。

（3）漏水原因屬於房屋結構或設備之瑕疵。

本案買家雖提供漏水照片，但仍需進一步證明漏水原因及發生時點。建議委請專業技師或鑑定機構進行漏水原因鑑定，以釐清責任歸屬。

五、賣家可能之抗辯

（一）買家怠於通知

賣家可能主張買家於發現漏水後未即時通知，違反民法第356條之通知義務，應視為承認所受領之物，已喪失瑕疵擔保請求權。

（二）漏水非交屋時即存在

若漏水係因買家使用不當、天災或其他交屋後之事由所致，賣家無須負瑕疵擔保責任。賣家可舉證證明漏水係交屋後始發生。

（三）已盡告知義務或有特約免責

依民法第366條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」

若賣家於交屋前已告知漏水狀況，或買賣契約中已特別約定免除瑕疵擔保責任（例如現況交屋條款），且賣家並無故意不告知瑕疵之情形，則可能減輕或免除責任。

六、買家可主張之權利

若買家能證明漏水瑕疵於交屋時即已存在，且未違反通知義務，依民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」

買家可能主張：

（1）解除契約（若解除契約不顯失公平）。

（2）請求減少價金。

（3）依民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」若賣家故意不告知瑕疵，買家得請求損害賠償。

參、處理建議

一、買家立場

（一）立即發函通知賣家

考量買家可能面臨「怠於通知」之抗辯，建議立即以存證信函正式通知賣家漏水事實，載明：

（1）漏水發現時間及具體狀況。

（2）附上漏水照片及相關證據。

（3）請求賣家負瑕疵擔保責任。

（4）要求賣家於合理期限內回覆處理方案。

（二）委請專業鑑定

建議委託專業技師或鑑定機構進行漏水原因鑑定，確認：

（1）漏水原因（結構問題、防水層破損、管線老舊等）。

（2）漏水是否於交屋時即已存在。

（3）修繕所需費用。

（三）保全證據

（1）拍攝漏水現場照片及影片（含日期時間）。

（2）保留修繕估價單。

（3）若有鄰居或管委會可證明漏水狀況，請其出具證明。

（四）主張隱藏性瑕疵

若漏水屬於隱藏性瑕疵，可能主張：

（1）非「依通常之檢查」可發現。

（2）發現後已「即時」通知。

（3）未違反民法第356條之通知義務。

（五）協商或訴訟

（1）優先協商：與賣家協商修繕方案或價金減少。

（2）調解程序：向鄉鎮市區調解委員會聲請調解。

（3）訴訟途徑：若協商不成，可能考慮提起民事訴訟請求減少價金、損害賠償或修繕費用。

二、賣家立場

（一）確認漏水事實

收到買家通知後，建議立即會同買家及專業人員現場勘查，確認：

（1）漏水是否確實存在。

（2）漏水原因為何。

（3）是否為交屋時即存在之瑕疵。

（二）主張買家怠於通知

若漏水非隱藏性瑕疵，可能主張：

（1）買家於交屋後六個月始提出，可能已違反「從速檢查」及「即時通知」義務。

（2）依民法第356條第2項或第3項規定，應視為承認所受領之物。

（3）買家可能已喪失瑕疵擔保請求權。

（三）舉證漏水非交屋時存在

若有證據顯示漏水係交屋後始發生（例如天災、買家使用不當、第三人侵權等），可能主張免責。

（四）檢視買賣契約

確認契約中是否有：

（1）瑕疵擔保責任之特別約定。

（2）免責條款。

（3）現況交屋約定。

若有相關約定，且賣家並無故意不告知瑕疵之情形，依民法第366條規定，該特約應屬有效。

（五）提出合理解決方案

若確認應負瑕疵擔保責任，建議提出：

（1）由賣家負責修繕（委託專業廠商以正常工法修復）。

（2）協商合理之價金減少或賠償金額。

（3）避免訴訟，節省時間及費用成本。

三、雙方共同注意事項

（一）保持溝通管道暢通

雖有爭議，仍應保持理性溝通，避免情緒化對立。

（二）尋求專業協助

（1）法律諮詢：委請律師評估權利義務及勝訴可能性。

（2）技術鑑定：委請專業技師鑑定漏水原因及修繕方案。

（3）調解機制：善用調解程序，降低訴訟成本。

（三）文書往來留存紀錄

所有通知、協商內容均應以書面為之，並保留存證信函、電子郵件等證據。

肆、結論

本案買家於交屋後六個月始提出漏水問題，且期間未通知賣家，可能面臨「怠於通知」之抗辯。然而，若能證明漏水屬隱藏性瑕疵，且發現後已即時通知，仍可能有主張瑕疵擔保責任之空間。

考量買家應立即發函通知賣家，並委請專業鑑定漏水原因，保全相關證據，優先尋求協商解決。

考量賣家應確認漏水事實，若確屬交屋時即存在之瑕疵，宜提出合理修繕方案；若漏水非交屋時存在或買家已怠於通知，則可能主張免責或減輕責任。

雙方宜透過協商或調解程序解決爭議，避免訴訟曠日廢時。如協商不成，再循司法途徑解決。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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