共有房產被多數人決定出租，少數使用人會被強制趕走嗎？

壹、案件摘要

本案涉及四人共有之房產，其中三人（持分合計超過二分之一）欲將整棟房產出租予他人，而另一人仍在使用該房產經營事業。爭議焦點為：持分過半之共有人是否得強制終止另一共有人之使用權利。

貳、法律分析

一、共有物使用權之基本原則

依據民法第818條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」

法律要旨：

本案中，正在使用房產之共有人依法對共有物全部享有使用收益權。此項權利係基於共有人身分而生，除非有特別約定，其他共有人原則上不得任意排除。

二、共有物管理之決議方式

依據民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行為之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

本案適用分析：

若三人之應有部分合計超過三分之二，則可單獨決定管理方式，無須計算人數；若三人之應有部分未達三分之二，則需同時符合「人數過半」及「應有部分過半」之要件。

三、出租行為之法律性質與使用權衝突

共有物之出租應屬「管理行為」範疇，依民法第820條規定處理。然而，將整棟房產出租予他人，將直接影響現使用人之使用權利，此涉及：

（一）使用權之保障：每位共有人依民法第818條均有使用共有物全部之權利

（二）管理決議之效力：符合民法第820條要件之管理決議，對全體共有人應具有拘束力

（三）權利衝突之調和：當管理決議與個別共有人使用權發生衝突時，應如何平衡

四、強制遷離之可行性評估

（一）法律依據分析

若三人之決議符合民法第820條法定要件，該管理決議對全體共有人應具有拘束力。正在使用之共有人原則上應受該決議約束。

（二）實務考量因素

1. 使用人是否有正當使用權源（如先前之約定或默示同意）
2. 使用人之使用是否妨礙其他共有人權利
3. 出租決議是否符合共有物管理之正當目的
4. 是否給予使用人合理之遷出期間

（三）可能之法律途徑

若協商不成，持分過半之共有人可能循以下途徑主張權利：

1. 基於所有權請求返還占有
2. 主張使用人未經同意獨占使用構成侵權
3. 請求相當於租金之不當得利

惟上述請求是否成立，仍須視具體事實及法院審酌而定。

參、處理建議

一、優先採取協商途徑（強烈建議）

（一）召開共有人會議

建議正式通知四位共有人，討論共有物使用方式，並作成書面紀錄。

（二）提出合理方案

考量提出以下方案：

1. 給予使用人合理搬遷期間（建議3至6個月）
2. 協商適當之搬遷補償或營業損失補償
3. 討論是否由使用人承租繼續使用之可能性
4. 評估其他替代使用方案

（三）達成書面協議

若達成共識，應以書面明確記載使用方式、期限、補償等事項，避免日後爭議。

二、法律程序方案（協商不成時）

（一）確認決議要件

1. 精確計算三人之應有部分是否符合民法第820條要件
2. 確認是否有契約另有約定之情形
3. 評估決議內容是否符合共有物管理之正當目的

（二）作成正式決議

以書面方式作成共有物管理決議，載明：

1. 決議日期及地點
2. 出席共有人及其應有部分
3. 決議內容（出租予他人之具體方案）
4. 要求現使用人遷出之合理期限

（三）發送正式通知

向使用中之共有人發送存證信函，載明：

1. 管理決議內容及法律依據
2. 要求遷出之期限
3. 願意協商補償事宜
4. 逾期可能採取之法律行動

（四）提起訴訟（必要時）

若前述程序無效，可考慮委任律師提起民事訴訟，請求：

1. 遷讓房屋並返還予全體共有人
2. 給付相當於租金之不當得利（如適用）

惟應注意，即使獲得勝訴判決，仍需透過強制執行程序實現，可能耗費相當時間與費用。

三、替代方案：分割共有物

若共有人間對使用方式長期無法達成共識，可考慮依民法第823條規定請求分割共有物。

依民法第1164條規定：「繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。」（註：本條適用於繼承取得之共有關係）

依民法第824條規定，分割方法包括：

1. 以原物分配於各共有人
2. 變賣共有物，以價金分配於各共有人
3. 原物之一部分分配，他部分變賣分配價金

**優點：**徹底解決共有關係，各自取得獨立權利

**缺點：**程序較為冗長，且可能無法取得理想價格

四、重要注意事項

（一）程序面注意事項

1. 所有通知、協商過程應留存完整書面紀錄
2. 務必確認三人應有部分確實符合法定要件
3. 給予使用人合理期限，避免權利濫用之爭議
4. 考量使用人可能之抗辯事由

（二）實體面風險提醒

1. 使用人可能主張先前有使用約定或已支付對價
2. 使用人可能主張其使用未妨礙其他共有人權利
3. 即使勝訴，強制執行仍需時間與費用
4. 訴訟可能導致共有人關係惡化

（三）商業考量

1. 評估使用人可能主張之營業損失
2. 考量使用人之裝潢投資補償問題
3. 分析出租收益是否確實優於現狀
4. 評估訴訟成本與預期收益之比例

五、具體行動步驟

第一階段：溝通協商（建議期間：1至2個月）

1. 發函通知召開共有人會議
2. 提出具體出租計畫與收益分析
3. 討論對使用人之補償方案
4. 嘗試達成書面協議

第二階段：正式決議（建議期間：1個月）

1. 召開正式共有人會議並作成紀錄
2. 作成符合民法第820條之管理決議
3. 發送存證信函通知使用人
4. 給予合理遷出期限

第三階段：法律程序（必要時）

1. 委任律師評估個案勝訴可能性
2. 提起民事訴訟
3. 必要時聲請假處分
4. 取得判決後聲請強制執行

肆、結論

一、法律評估

關於三位共有人是否得要求使用中之共有人遷出，在法律上應視以下要件而定：

（一）三人應有部分是否符合民法第820條規定之要件

（二）是否依法定程序作成管理決議

（三）出租決議是否具有正當理由且符合共有物管理目的

（四）是否給予使用人合理期限與適當補償

若符合上述要件，三位共有人之管理決議對使用中之共有人應具有拘束力，使用人應受該決議約束。惟實務上仍可能因具體事實而有不同認定。

二、建議方向

考量本案涉及共有人間之權利義務關係，建議優先採取協商途徑，理由如下：

1. 可節省訴訟成本與時間
2. 可維持共有人間基本關係
3. 可避免執行程序之不確定性
4. 可能達成對各方更有利之結果

若協商確實不成，再循法律途徑處理，但應注意確保程序完備、保留完整證據、給予合理期限，並審慎評估訴訟成本效益。

三、專業諮詢建議

本案涉及共有關係之複雜法律問題，包括應有部分之計算、決議要件之判斷、協商策略之擬定等，建議委任專業律師協助處理，以確保程序正當性並避免不必要之法律風險。

本法律意見書僅供參考，具體個案仍應依實際情況、完整事證及最新法規綜合判斷。如有具體法律問題，建議諮詢專業律師進行個案評估。

製作日期：2024年

※ 相關法規如有變動，請以最新法規為準

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