共有人未經他人同意私自出售共有地，買方能否強制辦理移轉登記？共有人有優先購買權嗎？

壹、案件摘要

本案涉及甲、乙、丙、丁四人共有建地一筆，應有部分各為四分之一。甲、乙、丙三人未經丁之同意，亦未通知丁，即將該土地全部出售予戊。本案爭點包括：(一)戊請求甲、乙、丙辦理土地所有權全部移轉登記應否准許；(二)丁就該土地買賣有無優先購買權；(三)丁請求分割共有土地應否准許。

貳、法律分析

一、戊請求辦理土地所有權全部移轉登記之效力（問題一）

（一）共有人處分權限之法律規範

依民法第819條第1項規定：「各共有人，得自由處分其應有部分。」同條第2項規定：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」本案甲、乙、丙三人僅占共有土地四分之三之應有部分，未得丁（占四分之一應有部分）之同意，即將土地全部出售予戊。

（二）買賣契約效力之判斷

1. 關於甲、乙、丙各自應有部分之處分

甲、乙、丙就其各自之應有部分（各四分之一）出售予戊，依民法第819條第1項規定，各共有人得自由處分其應有部分，該部分買賣契約應屬有效。

2. 關於丁之應有部分之處分

甲、乙、丙就丁之應有部分（四分之一）出售予戊，因無處分權，依民法第118條第1項規定：「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。」該部分買賣契約屬無權處分，須經丁承認始生效力。

（三）戊請求權範圍之認定

依上述法律分析，戊僅得請求甲、乙、丙各自移轉其應有部分（各四分之一），合計四分之三。關於丁之應有部分（四分之一），因甲、乙、丙無處分權，戊不得請求移轉。

（四）法院應為之判決

考量本案買賣契約部分有效、部分無效之情形，法院應為一部准許、一部駁回之判決：

• 准許部分：甲、乙、丙應各自將其應有部分四分之一移轉登記予戊（合計四分之三）
• 駁回部分：關於丁之應有部分四分之一，因甲、乙、丙無處分權，戊之請求應予駁回

二、丁之優先購買權（問題二）

（一）優先購買權之法律依據檢討

經檢視提供之法律條文，民法第104條規定：「代理人所為或所受意思表示之效力，不因其為限制行為能力人而受影響。」該條文係關於代理人行為能力之規定，與共有人優先購買權無關。

查民法關於共有物之規定（第818條至第826條），並未明文規定共有人出賣應有部分時，他共有人有優先購買權。民法第824條第7項僅規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」該規定係針對共有物分割時變賣共有物之情形，與本案共有人出賣應有部分之情形不同。

（二）本案優先購買權之判斷

依現行民法規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人並無優先購買權。本案甲、乙、丙出賣其應有部分予戊，丁就該買賣可能無優先購買權。

惟實務上，土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人有優先購買權，但該條文未列於提供之法律條文中，本意見書僅依提供之民法條文進行分析。

（三）結論

依提供之民法條文，丁就甲、乙、丙出賣應有部分之行為，可能無優先購買權。但建議進一步查明是否有其他特別法（如土地法）賦予優先購買權之規定。

三、丁請求分割共有土地之權利（問題三）

（一）分割請求權之法律依據

民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」此為共有人之法定權利。

（二）甲、乙、丙抗辯之檢討

1. 共有關係是否存續

甲、乙、丙雖已出售其應有部分予戊，但在完成所有權移轉登記前，甲、乙、丙仍為共有人，與丁之間仍存在共有關係。即使已完成移轉登記，戊取得應有部分後，丁與戊之間仍存在共有關係。

2. 分割請求權之存續

依民法第823條第1項規定，各共有人得隨時請求分割共有物，此為共有人之固有權利。共有人出售應有部分，不影響其他共有人之分割請求權。甲、乙、丙主張「已無權分割」，於法無據。

（三）訴訟當事人之適格性

1. 若甲、乙、丙尚未完成移轉登記

丁請求分割共有土地，被告應為甲、乙、丙三人，當事人適格無疑。

2. 若甲、乙、丙已完成移轉登記予戊

戊已成為共有人，為分割之必要共同訴訟人。丁應以戊為共同被告，或法院應命丁追加戊為被告。

（四）分割方法

依民法第824條規定：

1. 第1項：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」原則上應先由共有人協議分割方法。

2. 第2項：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」

3. 第3項：「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」

法院應依共有物之性質、面積、使用目的及各共有人之利益，裁量決定適當之分割方法。

（五）法院應為之判決

考量丁之分割請求權為法定權利，不因其他共有人出售應有部分而受影響，法院應准許丁之分割請求。具體而言：

1. 若甲、乙、丙尚未完成移轉登記

法院應准許丁之分割請求，被告為甲、乙、丙三人，分割方法依民法第824條規定裁量決定。

2. 若甲、乙、丙已完成移轉登記予戊

法院應准許丁之分割請求，但應命丁追加戊為被告（或裁定駁回起訴，命丁以戊為被告另行起訴），因戊已成為共有人，為分割之必要共同訴訟人。

參、處理建議

一、對戊之建議

1. 確認買賣標的範圍

建議戊認知僅能取得甲、乙、丙之應有部分（合計四分之三），無法取得丁之應有部分（四分之一）。

2. 與丁協商

建議戊主動聯繫丁，說明買賣情形，詢問丁是否願意出售其應有部分，或協議分割共有物，以避免日後分割訴訟之不確定性。

3. 評估風險

若丁請求分割，可能導致土地變賣，戊無法取得完整所有權，建議戊審慎評估投資風險。

二、對丁之建議

1. 請求分割共有物

若丁不欲與戊共有，建議先與其他共有人協議分割方法，協議不成時，可向法院提起分割共有物訴訟。

2. 協商出售應有部分

若丁願意出售其應有部分，建議與戊協商合理價格，以避免訴訟程序之勞費。

3. 注意訴訟時效

依民法第823條第1項規定，共有人得隨時請求分割，無時效限制，但建議儘早行使權利，以免權利狀態長期不確定。

三、對甲、乙、丙之建議

1. 履行對戊之義務

建議甲、乙、丙依約辦理應有部分移轉登記，並向戊說明無法移轉丁之應有部分之原因，與戊協商契約變更或解除事宜。

2. 與丁協商

建議甲、乙、丙說明出售原因，尋求丁之諒解，協商分割方案，以避免訴訟。

3. 注意契約責任

若甲、乙、丙無法依約移轉土地全部所有權予戊，可能構成債務不履行，應注意民法第179條不當得利或其他損害賠償責任。

四、訴訟策略

1. 戊之訴訟策略

建議戊請求甲、乙、丙移轉其應有部分（四分之三），放棄請求移轉丁之應有部分，或另循途徑取得。

2. 丁之訴訟策略

建議丁提起分割共有物訴訟，請求法院裁判分割，並注意訴訟當事人之適格性。

3. 注意事項

各訴訟應注意管轄法院、訴訟標的、當事人適格等程序問題，建議尋求專業律師協助。

肆、結論

一、關於戊請求移轉登記（問題一）

考量甲、乙、丙僅得處分其應有部分，無權處分丁之應有部分，法院應為一部准許、一部駁回之判決。戊僅得請求甲、乙、丙各自移轉其應有部分四分之一（合計四分之三），關於丁之應有部分四分之一，因甲、乙、丙無處分權，戊之請求應予駁回。

二、關於丁之優先購買權（問題二）

依提供之民法條文，共有人出賣其應有部分時，他共有人可能無優先購買權。本案甲、乙、丙出賣其應有部分予戊，丁就該買賣可能無優先購買權。惟建議進一步查明是否有其他特別法（如土地法）賦予優先購買權之規定。

三、關於丁請求分割（問題三）

考量丁之分割請求權為法定權利，不因其他共有人出售應有部分而受影響，法院應准許丁之分割請求。甲、乙、丙以「已出售土地予戊，無權分割」為由拒絕，於法無據。若甲、乙、丙已完成移轉登記予戊，丁應追加戊為被告。

本法律意見書僅供參考，具體個案仍應依實際情況及最新法規判斷。建議當事人諮詢專業律師，以維護自身權益。

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