甲擁有A土地一筆，於一O二年十月一日與乙約定，以新台幣三千萬元出售予乙，雙方並簽有買賣契約為憑；另甲於同一天向汽車經銷商丙以新台幣二百萬元指定購買由己公司所製造之B汽車一輛。 問題一：於甲乙協同辦理A土地之過戶登記前，乙始發現A土地被規劃為航空城用地，基於該土地使用限令，該筆土地不得建高樓。惟甲與乙於簽訂買賣契 約時，甲曾向乙表明該筆土地得建築高樓，故乃以新台幣30.000.000元出 售予乙.事實上倘若該筆土地得建築高樓,當有新台幣40.000.000元之價值;現因該筆土地上存有此一公法上之使用限令，其價值僅剩新台幣3.000.000元。另外乙因該筆土地不得進行原定之開發利用而恐有新台幣約三千萬元之預期損失。試問：乙對甲得依據何等規定主張何等救濟？請試就所有可能情狀析述之。
甲於民國102年10月1日以新台幣3,000萬元將A土地出售予乙，雙方簽訂買賣契約。甲於簽約時向乙表明該土地得建築高樓，惟乙於辦理過戶登記前發現A土地被規劃為航空城用地，受公法上使用限制不得建高樓。該土地若得建高樓價值應為4,000萬元，現因使用限制價值僅剩300萬元，乙另有預期損失約3,000萬元。本意見書就乙對甲得主張之法律救濟途徑進行分析。
依民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」
本案中，A土地因航空城用地之公法限制，不得建築高樓，此應屬「減少其價值之瑕疵」及「減少其契約預定效用之瑕疵」。甲於簽約時表明土地得建高樓，此已成為契約預定效用之一部分，而土地價值由4,000萬元降至300萬元，顯有重大價值減損。
上述要件若均具備，應可認定甲負有瑕疵擔保責任。
1. 解除契約（民法第359條）
依民法第359條規定，因物有瑕疵，致不能達契約預定之目的者，買受人得解除契約。本案中，若乙購買土地之主要目的為建築高樓開發利用，因公法限制致無法達成契約目的，乙應得主張解除契約，返還已付價金。
2. 請求減少價金（民法第359條）
若乙仍欲保有土地，得請求減少價金。依契約約定價金30,000,000元與現實價值3,000,000元之差額，乙應得請求減少價金27,000,000元。
3. 請求損害賠償（民法第360條）
依民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。」
本案甲保證土地得建高樓，若構成品質保證，乙應得請求：
惟關於預期利益損失3,000萬元部分，需視具體證據及因果關係而定，實務上舉證可能較為困難。
依民法第356條規定，買受人應於物之交付後六個月內通知出賣人瑕疵，否則可能喪失瑕疵擔保請求權。本案乙於過戶登記前即已發現，建議應立即以書面通知甲。
依民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」
1. 請求損害賠償
若認定甲有可歸責事由，乙得請求：
2. 解除契約
依民法第256條規定，因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得解除契約。若不完全給付情節重大，致契約目的不能達成時，應得類推適用解除契約。
依民法第92條第1項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」
甲為土地所有權人，應知悉或可得知悉土地使用限制，若甲積極向乙保證得建高樓，可能推定甲具詐欺故意。惟此需視甲是否確實知悉限制、是否故意隱瞞等具體情況而定。
1. 撤銷意思表示
若認定構成詐欺，乙得依民法第92條撤銷其意思表示。依民法第93條規定，撤銷權應自知悉被詐欺後一年內行使。撤銷後契約溯及失效，雙方負回復原狀義務。
2. 請求損害賠償（民法第184條）
若甲之行為構成故意不法侵害乙之權利，乙得依民法第184條請求賠償信賴利益損害。
依民法第88條第1項規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」
土地能否建高樓為交易之重要內容，影響土地價值甚鉅（4,000萬元vs.300萬元），應可認定構成重大錯誤。
此部分需審酌：
若乙未盡合理查證義務，可能被認定與有過失，影響撤銷權之行使。
若認定乙無過失或過失輕微，乙得撤銷意思表示，契約溯及失效。惟此需視具體情況判斷。
依民法第74條第1項規定：「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」
本案中，若甲利用乙對土地使用限制之不知情，使乙以顯不相當之價格購買土地，且依當時情形顯失公平者，乙可能得依民法第74條主張撤銷或減輕給付。
惟此需證明：
依民法第74條第2項規定，此項聲請應於法律行為後一年內為之。
建議優先主張物之瑕疵擔保責任，理由如下：
具體作為：
若能證明甲明知土地限制仍保證得建高樓，建議主張詐欺撤銷契約：
具體作為：
若前述主張有困難，可主張不完全給付：
具體作為：
價金與實際價值差額：27,000,000元
此部分有明確計算基礎，較易獲得法院支持。
預期利益損失：30,000,000元
此部分需證明：
實務上舉證較為困難，建議審慎評估。
建議視證據充分程度選擇適當策略。
建議先嘗試協商和解：
若協商不成，可考慮調解：
若協商及調解均不成，應準備訴訟：
建議採多重主張策略：
請特別注意以下時效：
建議儘速採取行動，避免權利罹於時效。
綜合上述分析，關於乙對甲得依據何等規定主張何等救濟，考量本案涉及A土地因公法使用限制導致價值重大減損，且甲於簽約時曾保證土地得建高樓，建議乙可採取以下法律途徑：
考量本案情況，建議採取以下步驟：
立即行動：儘速以存證信函通知甲，主張瑕疵擔保責任，避免罹於時效
優先協商：先嘗試與甲協商和解，尋求雙方可接受之解決方案
多重主張：若協商不成，建議同時主張物之瑕疵擔保責任、詐欺撤銷及不完全給付，以確保權益獲得最大保障
證據準備：充分蒐集相關證據，特別是甲保證土地得建高樓之證明
損害範圍：價差27,000,000元較易獲得支持，預期利益損失30,000,000元需充分舉證，建議審慎評估
本案涉及不動產交易及公法限制，建議諮詢專業律師，就具體事實進行詳細分析
各項權利主張之時效不同，應儘速採取行動
訴訟外解決方式（協商、調解）可節省時間及費用，建議優先考慮
若提起訴訟，建議採多重主張策略，以確保權益
本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師進行專業評估。
注意事項： 本法律意見書係基於所提供之案例事實及相關法律規定進行分析，實際個案處理仍需視完整事證及具體情況而定。建議當事人就具體案件諮詢專業律師，以確保權益獲得妥適保障。
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