房東已寄存證信函催繳，能直接聲請強制執行租客銀行存款嗎？

壹、案件摘要

本案涉及租賃糾紛，租客已拖欠租金達四個月。房東已採取下列措施：

（1）多次寄發存證信函催繳租金 （2）寄發終止租約存證信函 （3）持公證書正本向國稅局申請房客財產清單 （4）向法院聲請強制執行房客之銀行存款或財產

現需就後續程序提供法律建議。

貳、法律分析

一、民事責任

（一）租約終止之合法性

依民法第440條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告其支付，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。」本案租客已欠租四個月，房東已多次催繳並寄發終止租約存證信函，應已完成法定催告程序，租約終止程序應屬完備。

（二）租金債權之請求權基礎

房東對於積欠之四個月租金，應具有民法上之給付請求權。此項租金債權屬於定期給付債權，依民法第126條規定：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」本案租金債權之消滅時效期間為五年。

（三）消滅時效之起算與中斷

依民法第128條規定：「消滅時效，自請求權可行使時起算。」各期租金之消滅時效應自各該期租金到期日起算。

關於時效中斷，依民法第129條第1項規定：「消滅時效，因左列事由而中斷：一、請求。二、承認。三、起訴。」同條第2項第5款規定：「開始執行行為或聲請強制執行」與起訴有同一效力。本案房東已寄發催繳存證信函並聲請強制執行，應已產生時效中斷之效力。

（四）公證租約之強制執行效力

依公證法第13條規定，當事人請求公證人就以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的之法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之。本案若租約已辦理公證並載明逕受強制執行條款，房東應可直接持公證書向法院聲請強制執行，無需另行提起訴訟。

二、強制執行程序之進行

（一）執行名義之確認

依強制執行法第4條規定：「強制執行，應依執行名義為之。」本案公證書若已載明逕受強制執行條款，應屬適格之執行名義。

（二）財產調查階段

房東已向國稅局申請房客財產清單，此為正確步驟。建議可同時向下列機關查詢：

（1）地政機關：查詢不動產 （2）監理機關：查詢車輛 （3）金融機構：查詢存款帳戶

（三）強制執行標的之選擇

可能之執行標的包括：

（1）銀行存款扣押：最直接有效的執行方式 （2）薪資扣押：若房客有固定工作，可聲請扣押薪資，但每月扣押額度受法律限制 （3）動產查封：執行法院可至租屋處查封動產 （4）不動產查封拍賣：若房客有不動產，可聲請查封拍賣

三、返還房屋之請求

（一）返還房屋請求權之基礎

租約既已終止，房東應具有請求房客返還租賃物之權利。若公證書有約定「租約期滿或終止時應返還房屋」之強制執行條款，房東可一併聲請返還房屋之強制執行。

（二）強制遷離程序

若房客仍占用房屋，房東可持公證書向法院聲請「返還房屋」之強制執行。法院會發函通知房客限期遷出，逾期未遷出者，可聲請法院會同警察強制執行，將房客物品搬出並點交房屋。

四、保證金（押金）之處理

若租約有約定保證金條款，房東可能主張以保證金抵付欠租。但仍需依租約及公證書約定內容為準。若保證金不足清償全部欠租，可繼續就不足部分執行房客其他財產。

參、處理建議

一、立即可採取之措施

（一）向法院遞交強制執行聲請狀

建議備妥下列文件：

（1）強制執行聲請狀（正本及繕本各一份） （2）公證書正本及影本 （3）終止租約存證信函及回執 （4）催繳租金存證信函及回執 （5）房客財產清單 （6）租金計算明細表

聲請內容建議包括：

（1）請求給付積欠租金（四個月租金總額） （2）請求給付違約金（若公證書有約定） （3）請求返還房屋（若公證書有相關約定） （4）執行費用由債務人負擔

（二）執行標的選擇之優先順序建議

（1）第一優先：銀行存款，效率最高，可直接扣款 （2）第二優先：薪資所得，若查得房客工作單位，可持續扣薪 （3）第三優先：動產查封，可聲請至租屋處查封動產 （4）第四優先：不動產，若房客有不動產，可查封拍賣，但程序較長

二、執行程序中應注意事項

（一）執行費用

聲請強制執行需繳納執行費（債權金額的千分之八），該費用可向房客求償。建議在聲請狀中載明「執行費用由債務人負擔」。

（二）時效管理

依民法第126條規定，租金債權時效為五年。依民法第128條規定：「消滅時效，自請求權可行使時起算。」各期租金應自到期日起算時效。

依民法第129條規定，消滅時效因請求、承認或起訴而中斷，且「開始執行行為或聲請強制執行」與起訴有同一效力。本案已聲請強制執行，應已產生時效中斷效果。

建議：

（1）儘速完成強制執行程序 （2）保存所有催討及執行文件 （3）注意各期租金之時效起算時點

（三）期間計算

若涉及法定期間之計算，應注意：

依民法第120條規定：「以時定期間者，即時起算。以日、星期、月或年定期間者，其始日不算入。」

依民法第121條規定：「以日、星期、月或年定期間者，以期間末日之終止，為期間之終止。期間不以星期、月或年之始日起算者，以最後之星期、月或年與起算日相當日之前一日，為期間之末日。但以月或年定期間，於最後之月，無相當日者,以其月之末日，為期間之末日。」

依民法第122條規定：「於一定期日或期間內，應為意思表示或給付者，其期日或其期間之末日，為星期日、紀念日或其他休息日時，以其休息日之次日代之。」

三、預防執行不能之措施

（一）及早聲請假扣押

若擔心房客脫產，可考慮聲請假扣押房客財產，但需提供擔保金。

（二）持續追蹤財產狀況

建議定期查詢房客財產變動，發現新財產立即聲請執行。

四、其他建議

（一）考慮和解可能性

若房客有還款意願但暫時困難，可考慮協商分期付款，簽訂和解書並再次公證，約定若違約可再次強制執行。

（二）刑事告訴評估

若房客有詐欺意圖（如簽約時即無付款能力且故意隱瞞），可能涉及刑法詐欺罪責。但需有充分證據證明其犯罪故意，建議審慎評估後再決定是否提出刑事告訴。

（三）後續預防措施

未來出租建議：

（1）確實辦理租約公證 （2）約定完整的強制執行條款 （3）定期查核房客繳租狀況 （4）建立良好的溝通機制

肆、結論

關於本案租客拖欠租金四個月之情形，考量房東已辦理租約公證並已寄發催繳及終止租約存證信函，建議依下列步驟處理：

（1）立即向法院遞交強制執行聲請狀，同時聲請給付租金及返還房屋 （2）積極查詢房客財產，優先執行銀行存款或薪資所得 （3）注意租金債權五年消滅時效之管理，本案已聲請強制執行應已產生時效中斷效果 （4）若執行困難，可考慮與房客協商和解或評估其他法律途徑

本案因已辦理租約公證，房東應具有直接聲請強制執行之優勢，無需經過訴訟程序即可保障權益。惟實際執行成效仍需視房客財產狀況而定，建議必要時委任律師協助處理，以確保權益獲得完整保障。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！