繼承房屋未分割，部分繼承人同意賣房，能直接變賣嗎？

壹、案件摘要

本案涉及3位繼承人共同繼承遺產，已完成公同共有登記但尚未辦理遺產分割。現有2位繼承人同意變賣房屋，詢問是否可依土地法相關規定處分該不動產。

貳、法律分析

一、遺產公同共有之法律性質

依據民法第1151條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」本案3位繼承人在遺產分割前，對於系爭房屋應屬於公同共有關係。

公同共有係指多數人基於公同關係，共同享有一物之所有權。在遺產分割前，各繼承人對遺產並無個別之應有部分，而是全體繼承人共同享有所有權。

二、公同共有物處分之法律限制

（一）處分須全體共有人同意

關於公同共有物之處分，依民法第828條第3項規定：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」

此規定明確要求公同共有物之處分，原則上應經全體公同共有人同意。本案僅有2位繼承人同意變賣，未達全體3位繼承人同意之要件，依現行法律規定，應無法直接處分該房屋。

（二）土地法第34條之1規定之適用性

土地法第34條之1規定共有土地或建物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

然而，該條文僅適用於「分別共有」之情形，不適用於「公同共有」。理由在於：

1. 公同共有人對公同共有物並無應有部分可言
2. 土地法第34條之1係以「應有部分」為計算基礎
3. 公同共有之法律關係應回歸民法相關規定處理

因此，本案若欲依土地法第34條之1規定變賣房屋，應不符合該條文之適用要件。

三、遺產分割之相關規定

（一）遺產分割請求權

依據民法第1164條規定：「繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。」

各繼承人享有隨時請求分割遺產之權利，不受時間限制。透過遺產分割程序，可將公同共有關係轉換為分別共有或單獨所有，進而解決本案之處分問題。

（二）遺產分割之方法

遺產分割可採取以下方式：

1. 協議分割：全體繼承人達成協議，自行決定分割方法
2. 調解分割：透過調解程序達成合意
3. 裁判分割：協議不成時，向法院提起分割遺產訴訟

（三）遺產分割後之效力

依民法第1168條規定：「遺產分割後，各繼承人按其所得部分，對於他繼承人因分割而得之遺產，負與出賣人同一之擔保責任。」

遺產分割後，各繼承人就其取得之部分，對其他繼承人負有擔保責任，確保分割之公平性。

四、本案可能之處理途徑

（一）尋求全體繼承人同意

考量公同共有物處分須全體共有人同意之規定，建議優先與第3位繼承人溝通協調，說明變賣房屋之必要性與合理性，尋求全體同意之可能性。

若能取得全體繼承人同意，即可直接處分系爭房屋，此為最簡便快速之方式。

（二）辦理遺產分割

若無法取得全體同意，可考慮先辦理遺產分割：

1. 協議分割方式

召開繼承人會議，討論遺產分割方案。可能之方案包括：

• 將系爭房屋分配予同意出售之2位繼承人，並給予第3位繼承人其他遺產或金錢補償
• 協議由特定繼承人取得房屋所有權，其他繼承人取得相當價值之補償
• 全體同意將房屋變價後分配價金

若能達成協議，應製作遺產分割協議書，由全體繼承人簽名蓋章，並辦理不動產所有權移轉登記。

2. 調解程序

若協議過程遇有困難，可向鄉鎮市區公所或法院聲請調解。調解成立後，調解書與確定判決有同一效力，可據以辦理相關登記。

3. 裁判分割

若協議及調解均不成立，依民法第1164條規定，得向法院提起分割遺產訴訟。法院可依民法第824條規定，斟酌共有物之性質、經濟效用及各共有人之利益，決定適當之分割方法。

可能之分割方法包括：

• 原物分配：將房屋分配予特定繼承人
• 變價分配：將房屋拍賣後分配價金
• 原物分配兼金錢補償：由部分繼承人取得房屋，並給付其他繼承人金錢補償

考量本案有2位繼承人同意變賣，若提起裁判分割訴訟，可主張變價分割較符合多數繼承人意願及經濟效益。

五、相關程序注意事項

（一）遺產管理

依民法第1152條規定：「前條公同共有之遺產，得由繼承人中互推一人管理之。」

在遺產分割前，可由繼承人互推一人管理遺產，以維護遺產之完整性。

（二）債務處理

若被繼承人遺有債務，應注意：

1. 依民法第1171條規定，遺產分割後，未清償之被繼承人債務，如經債權人同意移歸特定繼承人承受或劃歸各繼承人分擔，各繼承人可免除連帶責任

2. 依民法第1172條規定，繼承人中如對被繼承人負有債務者，於遺產分割時，應按其債務數額，由該繼承人之應繼分內扣還

（三）生前贈與之歸扣

依民法第1173條規定：「繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。」

若有繼承人曾受被繼承人生前贈與，於遺產分割時應予歸扣計算，以確保分割之公平性。

參、處理建議

一、短期建議（優先處理）

1. 與第3位繼承人進行溝通協調

建議2位同意變賣之繼承人，主動與第3位繼承人溝通，了解其不同意變賣之原因。可能之考量包括：

• 對房屋有特殊情感
• 認為售價不合理
• 希望保留不動產
• 其他個人因素

了解原因後，可針對性地提出解決方案，例如：

• 提供專業不動產估價報告，說明合理售價
• 提出其他補償方案
• 說明變賣之必要性與急迫性

2. 評估各種可能方案

在與第3位繼承人溝通過程中，可評估以下方案之可行性：

• 由2位繼承人共同取得房屋所有權，給付第3位繼承人相當之金錢補償
• 由其中1位繼承人單獨取得房屋，其他繼承人取得金錢補償
• 調整售價或出售時機，尋求全體同意

二、中期建議（協議不成時）

1. 辦理協議分割

若經溝通後，第3位繼承人仍不同意變賣，但願意進行遺產分割，建議儘速召開繼承人會議，討論遺產分割方案。

協議分割之優點：

• 程序簡便快速
• 費用較低
• 可由繼承人自行決定分割方式
• 較能兼顧各方需求

協議分割應注意事項：

• 製作完整之遺產分割協議書
• 載明各繼承人分得之財產項目及價值
• 全體繼承人簽名蓋章
• 辦理不動產所有權移轉登記
• 處理相關稅務問題

2. 聲請調解

若協議過程遇有困難，可考慮聲請調解：

• 向鄉鎮市區公所聲請調解（免費）
• 向法院聲請調解

調解之優點：

• 有中立第三人協助溝通
• 調解成立具有法律效力
• 程序較訴訟簡便
• 費用較訴訟低廉

三、長期建議（最終手段）

提起裁判分割訴訟

若協議及調解均不成立，可依民法第1164條規定，向法院提起分割遺產訴訟。

1. 訴訟準備

應備妥以下文件：

• 被繼承人除戶謄本
• 全體繼承人戶籍謄本
• 繼承系統表
• 遺產清冊（包含不動產、動產、債權、債務等）
• 不動產所有權狀及謄本
• 不動產估價資料
• 其他相關證明文件

2. 訴訟策略

考量本案情形，建議採取以下訴訟策略：

• 主張變價分割較符合經濟效益及多數繼承人意願
• 說明房屋無法原物分配之理由（例如：面積不足分割、分割後價值減損等）
• 提出專業估價報告，證明變價分割之合理性
• 請求法院准許變賣後分配價金

3. 注意事項

• 分割遺產訴訟為必要共同訴訟，須以全體繼承人為當事人
• 訴訟費用依遺產價值計算，可能所費不貲
• 訴訟程序較為冗長，通常需時數月至一年以上
• 建議委任律師協助處理

四、其他建議事項

1. 稅務規劃

無論採取何種方式處理，均應注意相關稅務問題：

• 遺產稅申報及繳納
• 土地增值稅
• 房屋交易所得稅
• 贈與稅（若涉及補償）

建議諮詢會計師或稅務專家，進行適當之稅務規劃。

2. 保全措施

在處理過程中，若擔心其他繼承人擅自處分遺產，可考慮：

• 向地政機關申請預告登記
• 必要時聲請假處分

3. 專業協助

考量本案涉及不動產處分及遺產分割等複雜法律問題，建議委任律師協助處理，以確保程序合法並維護當事人權益。

肆、結論

關於本案2位繼承人是否可依土地法規定變賣房屋，經分析後認為：

1. 系爭房屋目前屬公同共有性質，依民法第828條第3項規定，處分應得全體公同共有人同意

2. 土地法第34條之1規定僅適用於分別共有，不適用於公同共有，因此本案應無法直接適用該條文

3. 本案僅有2位繼承人同意變賣，未達全體3位繼承人同意之要件，依現行法律規定，應無法直接處分該房屋

考量上述情形，建議採取以下處理順序：

1. 優先與第3位繼承人溝通協調，尋求全體同意之可能性

2. 若無法取得全體同意，應儘速辦理遺產分割，將公同共有轉換為分別共有或單獨所有

3. 遺產分割可優先嘗試協議分割，協議不成則聲請調解

4. 若協議及調解均不成立，可提起裁判分割訴訟，請求法院准許變價分割

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。建議當事人儘速尋求專業法律協助，以維護自身權益並順利解決遺產處分問題。

本法律意見書係依據現行法令及所提供之案情作成，如有事實變更或法令修正，可能影響法律關係之判斷，屆時請另行諮詢。

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