房東突然追溯兩年管理費，違反管委會規定，我必須繳嗎？

壹、案件摘要

委任人承租七層樓華廈一樓店面已兩年，房東突然要求委任人繳交每月新台幣1,000元管理費，並追溯至承租第一個月起算。惟該大樓管委會規定一樓店面無須繳交管理費，且房東要求管理費須直接交付予其本人，而非管委會。委任人質疑此要求之合法性及給付義務。

貳、法律分析

一、租賃契約之拘束力與變更

（一）租賃契約之基本法律關係

依民法第421條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」租賃契約成立後，雙方當事人均應受契約內容之拘束。本案關鍵在於原租賃契約是否約定承租人應負擔管理費。

若原契約已明定承租人應負擔管理費，承租人依契約應有給付義務；若原契約未約定或明定由出租人負擔，出租人不得事後片面增加承租人之負擔。

（二）契約變更之法律要件

依民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」契約之變更同樣須當事人雙方意思表示一致。房東於租賃關係存續中，單方面要求增加管理費之給付義務，若未經承租人同意，該要求可能不具法律效力。

（三）誠實信用原則之適用

依民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」房東於租賃關係存續兩年後始提出管理費要求，且追溯至承租第一個月，此舉可能有違誠實信用原則。

二、管理費負擔之法律性質分析

（一）管理費之法定債務人

依公寓大廈管理條例第10條規定：「區分所有權人對於共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」

由此可知，管理費之法定債務人應為區分所有權人（即房東），管委會僅得向區分所有權人請求給付管理費。雖然出租人與承租人得約定由承租人負擔管理費，但此約定必須於租賃契約成立時或續約時明確約定，且經雙方合意，不得事後單方面變更契約內容。

（二）本案管理費收取對象之疑義

房東要求管理費須交付其本人而非管委會，存在以下疑慮：

1. 名實不符：若確為大樓管理費，依法應交付管委會
2. 變相漲租之嫌：實質上可能為變相調漲租金
3. 可能違反誠信原則：依民法第148條誠實信用原則，權利行使不得違反誠信

（三）管委會規定之效力

本案特殊之處在於管委會規定一樓店面無須繳交管理費。若管委會確有此規定，表示房東本身對管委會亦無給付管理費之義務。房東既無實際支出管理費予管委會，卻向承租人收取，此要求可能欠缺正當性，更接近不當得利之性質。

三、本案法律關係之判斷

（一）承租人給付義務之成立要件

承租人是否負有給付管理費之義務，應視以下情形判斷：

1. 原租賃契約是否明確約定由承租人負擔管理費
2. 若原契約未約定，嗣後是否經雙方合意變更契約內容
3. 房東要求是否符合誠實信用原則

（二）追溯請求之合法性

即使雙方同意嗣後由承租人負擔管理費，原則上僅能向後生效。房東追溯請求過往兩年之管理費，若無特別約定或法律依據，該追溯請求可能不具法律效力。

（三）本案初步法律評估

綜合上述分析，本案情形應屬：

1. 若原租賃契約未約定管理費由承租人負擔，房東之要求應不具法律效力
2. 房東要求將管理費交付其本人而非管委會，且管委會規定一樓免繳管理費，此要求可能有違誠信原則
3. 追溯請求兩年管理費，若無法律依據或雙方合意，該請求應不具法律效力

四、相關法律風險評估

（一）承租人拒絕給付之風險

若承租人拒絕給付房東要求之管理費，可能面臨以下風險：

1. 房東可能以此為由主張承租人違約
2. 房東可能於租約到期時拒絕續約（但租約到期本可不續約）
3. 房東可能採取其他施壓手段

惟依民法第440條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」本條所稱「租金」應指契約約定之租金，若管理費非屬契約約定之給付項目，房東應不得以此為由終止契約。

（二）房東強制終止契約之合法性

若房東以承租人拒絕給付管理費為由終止契約，該終止行為可能不具法律效力。承租人得主張：

1. 管理費非契約約定之給付項目
2. 房東終止契約不符合民法第440條之要件
3. 租賃關係應繼續存在

參、處理建議

一、立即處置建議

（一）檢視租賃契約內容

建議委任人應：

1. 詳細檢查原租賃契約內容，確認是否有管理費負擔之約定
2. 確認租金數額及其他費用負擔之約定
3. 保留契約正本及所有相關文件

（二）蒐集相關證據

建議委任人應蒐集以下證據：

1. 管委會規定一樓免繳管理費之書面證明
2. 管委會會議紀錄或規約
3. 其他一樓店面是否繳交管理費之資訊
4. 與房東往來之所有通訊記錄

（三）書面回覆房東

建議以存證信函方式回覆房東，內容應包括：

• 說明原租賃契約並未約定承租人應負擔管理費用
• 依民法第421條及契約自由原則，租賃契約內容應以雙方合意為準
• 說明管委會規定一樓店面無須繳交管理費之事實
• 表達無給付系爭管理費義務之立場

二、協商處理方案

（一）溝通協調

建議委任人可嘗試與房東溝通，了解其真實意圖：

1. 是否為變相調漲租金
2. 是否因其他成本增加而轉嫁
3. 是否願意修改契約條件

若房東堅持，可考慮於租約到期後重新議約，或討論是否以其他方式（如租金調整）處理，並明確約定未來費用負擔方式。

（二）調解程序

若協商不成，建議向鄉鎮市調解委員會聲請調解。調解具有以下優點：

1. 調解委員會設於住處附近，便利性高
2. 調解不收費用，節省訴訟成本
3. 調解成立經法院核定後，與確定判決有同一效力
4. 可作為強制執行名義

調解時應主張之重點：

• 原契約未約定管理費負擔
• 管委會規定一樓免繳管理費
• 房東要求欠缺法律依據
• 追溯請求不合理

三、訴訟準備（最後手段）

若房東採取強制手段（如終止租約、拒絕續約等），應考慮：

（一）確認租賃關係存在之訴

若房東主張承租人積欠管理費而終止契約，承租人可提起確認租賃關係存在之訴，主張房東終止契約不合法。

（二）不當得利返還請求

若已給付管理費，可依民法第179條請求返還不當得利。

（三）損害賠償請求

若因房東不當終止契約導致損害，可請求賠償：

• 搬遷費用
• 營業損失
• 其他可得證明之損害

四、預防措施

（一）租約到期前之準備

建議委任人應：

1. 評估續約意願：若房東態度強硬，可考慮另覓店面
2. 提前6個月開始尋找替代方案
3. 若決定續約，應將所有費用負擔明確載明於契約中

（二）保留證據

建議委任人應保留：

1. 所有與房東往來之通訊記錄
2. 繳交租金之證明
3. 管委會相關文件
4. 其他承租人之證詞（若可取得）

肆、結論

一、法律意見

關於房東要求繳交管理費之行為，考量以下因素：

1. 若原租賃契約未約定管理費負擔，房東單方面增加承租人義務，該要求應不具法律效力
2. 追溯請求兩年管理費，若無法律依據或雙方合意，該請求應欠缺正當性
3. 管委會既規定一樓免繳管理費，房東本身無實際支出卻向承租人收取，此要求可能有違誠信原則
4. 房東要求將管理費交付其本人而非管委會，名實不符，可能構成變相漲租

綜合上述分析，若原租賃契約未約定由承租人負擔管理費，委任人應無給付此項費用之義務。

二、具體建議

（一）短期因應（建議優先順序）

1. 第一步：檢視原租賃契約，確認管理費負擔之約定
2. 第二步：蒐集管委會規定一樓免繳管理費之書面證明
3. 第三步：以存證信函明確表達拒絕給付之立場及法律依據
4. 第四步：若房東持續施壓，向調解委員會聲請調解

（二）長期規劃

1. 評估續租可行性，考量與房東關係是否已生嫌隙
2. 若房東態度強硬，建議提前規劃搬遷，避免租約到期時措手不及
3. 建議委任專業律師進行更詳細之評估，必要時準備訴訟因應

三、風險提醒

1. 拒絕給付之風險：房東可能以此為由拒絕續約或採取其他施壓手段
2. 訴訟風險：若進入訴訟，需投入時間與金錢成本，訴訟期間可能影響營業
3. 建議採取溫和但堅定之態度：以法律為依據理性溝通，同時保留證據並尋找替代方案

本法律意見書僅供參考，具體個案仍應視完整事實及證據為準。建議委任專業律師進行更詳盡之評估與協助。

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