社區公設半年未修，管委會不理會，我可以怎麼檢舉？

壹、案件摘要

當事人為社區大樓住戶，發現公共設施損壞已達半年之久，雖已向管理委員會反應，但管理委員會未採取修繕措施，且在會議記錄中亦未見相關討論紀錄。當事人詢問應如何檢舉及處理此事。

貳、法律分析

一、管理委員會之法定職責

（一）共用部分修繕義務

依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

本案公共設施損壞若屬共用部分，管理委員會依法應負修繕、管理、維護之責任。管理委員會長期未處理公設損壞問題，應屬未依法執行職務。

（二）重大修繕之決議程序

若公設損壞涉及重大修繕，依公寓大廈管理條例第11條第1項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」管理委員會應將此事項提報區分所有權人會議討論決議。

本案管理委員會在會議記錄中未見相關討論，若公設損壞確屬重大修繕範圍，管理委員會可能未依法定程序處理。

（三）公共基金管理義務

依公寓大廈管理條例第18條第3項規定：「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」

管理委員會應妥善運用公共基金進行必要之修繕維護，若有公共基金卻未用於修繕公設，可能涉及管理不當。

二、住戶權利保障

（一）財產權保障

公共設施為全體區分所有權人共有之財產，管理委員會怠於維護，應已影響住戶之財產權益及居住品質。

（二）知的權利與監督權

依公寓大廈管理條例第20條第1項規定：「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。」

住戶有權查閱管理委員會會議記錄及公共基金運用情形，以監督管理委員會是否依法執行職務。

三、法律責任分析

（一）民事責任

若因管理委員會怠於修繕導致住戶受有損害（如公設損壞擴大造成個人財物損失），依民法第184條第2項規定：「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」管理委員會可能需負損害賠償責任。

（二）行政責任

管理委員會若違反公寓大廈管理條例相關規定，主管機關得依法裁罰並令其限期改善。依公寓大廈管理條例第49條第1項規定，對於不遵守法定義務之管理委員會，主管機關得處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

參、處理建議

一、內部救濟途徑（優先建議）

（一）書面正式通知

1. 建議以存證信函方式向管理委員會提出書面修繕要求
2. 載明公設損壞情形、已反應時間及要求限期改善之具體期限
3. 保留相關證據（公設損壞照片並註記日期、影片、通訊記錄等）
4. 副本可寄送予全體管理委員，確保資訊傳達

（二）要求召開區分所有權人會議

1. 依公寓大廈管理條例規定，區分所有權人得請求召開臨時會議
2. 提案討論公設修繕事宜及管理委員會怠於執行職務問題
3. 建議聯合其他住戶共同連署提案，增加提案之正當性

（三）查閱會議記錄及財務資料

1. 依公寓大廈管理條例第20條規定，行使住戶知的權利
2. 要求查閱管理委員會會議記錄，確認是否有討論相關修繕事項
3. 查閱公共基金收支運用情形，了解是否有足夠經費進行修繕
4. 若管理委員會拒絕公告或提供資料，經催告於七日內仍不公告時，得報請主管機關或訴請法院命其公告

二、外部救濟途徑

（一）向主管機關檢舉

1. 檢舉對象

• 直轄市：各區公所或都市發展局
• 縣（市）：建設局或工務局

2. 檢舉方式

• 備妥相關證據資料（公設損壞照片、反應紀錄、會議記錄或查無記錄之證明等）
• 以書面或線上方式向主管機關提出檢舉
• 說明管理委員會怠於執行職務之具體事實及時間經過
• 檢附存證信函等已催告之證明文件

3. 法律依據

• 主管機關可依公寓大廈管理條例第49條規定，對管理委員會處以罰鍰並令其限期改善
• 若屆期仍不改善，主管機關得連續處罰

（二）提起民事訴訟

若因公設損壞導致個人權益受損，可考慮：

1. 依公寓大廈管理條例第20條第2項規定，訴請法院命管理委員會公告相關資訊
2. 若有具體損害，依民法第184條規定對管理委員會提起損害賠償訴訟
3. 請求法院判命管理委員會履行修繕義務

三、具體行動步驟建議

（一）第一階段（1至2週）

1. 拍攝公設損壞現況照片並註記日期、時間及損壞位置
2. 整理過往反應紀錄（對話記錄、電子郵件、Line訊息等）
3. 製作時間軸，記錄何時發現損壞、何時反應、管理委員會如何回應等
4. 發送存證信函給管理委員會，要求14日內回覆處理方案及預定修繕時程

（二）第二階段（2至4週）

1. 若管理委員會未於期限內回應或回應不當，聯合其他住戶共同要求召開區分所有權人會議
2. 向管理委員會申請查閱會議記錄及公共基金運用情形
3. 若管理委員會拒絕提供資料，再次以存證信函催告，並告知將向主管機關檢舉
4. 同時向主管機關提出檢舉，檢附所有證據資料

（三）第三階段（1至2個月）

1. 若主管機關介入後管理委員會仍未改善，考慮於區分所有權人會議中提案更換管理委員會
2. 若有具體損害且金額較大，考慮委託律師提起民事訴訟
3. 持續追蹤主管機關處理進度，必要時可向民意代表或消費者保護團體尋求協助

四、注意事項

（一）證據保全

1. 所有與管理委員會的溝通應保留書面或電子紀錄
2. 定期拍攝公設損壞狀況，證明持續未修繕且可能惡化
3. 保留所有存證信函收據及回執
4. 若有其他住戶共同反應，可請其提供書面證明

（二）合法程序

1. 依據公寓大廈管理條例規定，不可自行擴權處理或逕自修繕後要求管理委員會給付費用
2. 應循正當法律程序，先內部救濟再外部救濟
3. 避免採取激烈手段，以免衍生其他法律糾紛

（三）集體行動

1. 建議聯合其他受影響住戶共同行動
2. 人數較多時，更容易引起管理委員會及主管機關重視
3. 可共同分擔相關費用（如存證信函費用、律師諮詢費等）

（四）費用負擔

1. 依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分修繕費用原則上由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔
2. 若公共基金不足，應提報區分所有權人會議決議是否增收或由區分所有權人分擔
3. 住戶不應自行墊付修繕費用，以免日後求償困難

（五）尋求專業協助

1. 必要時可諮詢律師或消費者保護團體
2. 複雜案件或涉及金額較大時，建議委託律師處理
3. 可向各地律師公會或法律扶助基金會尋求法律諮詢

肆、結論

考量本案管理委員會對公共設施負有管理維護之法定義務，長期怠於修繕可能已違反公寓大廈管理條例相關規定，建議當事人優先採取內部救濟途徑，以書面方式正式要求管理委員會處理，並保留相關證據。若內部救濟無效，再向主管機關檢舉，請求公權力介入。整個過程中應注意依法行事，循正當程序處理，避免自行擴權而產生其他法律責任。若有具體損害或案情複雜，建議尋求專業律師協助，以確保權益獲得妥善保障。

本法律意見書僅供參考，具體個案仍應視實際情況、最新法規及實務見解而定。

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