社區管委會未勸導直接開罰3600元，違反公寓大廈管理條例程序嗎？能撤銷嗎？

壹、案件摘要

當事人因垃圾未正確回收遭社區住戶檢舉，管理委員會逕行開罰新臺幣3,600元，並表示未於期限內繳納將併入管理費。當事人主張管委會未經制止程序即開罰不符合《公寓大廈管理條例》規定，且罰款與管理費性質不同不得合併。管委會則抗辯依規約可直接開罰，且該罰款屬違約金性質，不適用條例第16條應予制止之規定。

貳、法律分析

一、程序正當性之核心爭議

（一）公寓大廈管理條例第16條第5項之解釋

依《公寓大廈管理條例》第16條第5項規定：「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」

條文結構分析：

1. 本條文採「應予制止或按規約處理」之文字，其中「或」字應理解為管理負責人或管理委員會得選擇「制止」或「按規約處理」二種處理方式之一。

2. 「經制止而不遵從者」之文字，係指若選擇「制止」方式處理時，須經制止而不遵從，始得報請主管機關處理。

3. 若選擇「按規約處理」，則應依規約所定程序及內容為之，不以「制止」為必要前提。

管委會主張之合理性：

管委會主張規約經區分所有權人會議通過，依第16條第5項「或按規約處理」之規定，可不經制止程序直接依規約開罰，此項主張在文義解釋上應屬有據。條文既明定「或按規約處理」，即表示規約處理與制止程序係屬並列之選項，而非必須先經制止始得按規約處理。

（二）規約效力之界限

依《公寓大廈管理條例》第23條規定：

第1項：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」

第2項第4款：「違反義務之處理方式」非經載明於規約者，不生效力。

規約制定之合法性要件：

1. 規約應經區分所有權人會議決議通過
2. 規約內容不得違反法令強制或禁止規定
3. 違反義務之處理方式應明確載明於規約

本案中，若規約確實載明垃圾未正確回收之處理方式及罰款金額，且經合法程序通過，該規約條款應屬有效。惟當事人可檢視：

• 規約是否明確載明可不經制止直接開罰
• 規約制定程序是否符合法定要件
• 罰款金額是否符合比例原則

二、罰款性質之認定

（一）違約金與行政罰之區別

管委會主張規約所定罰款屬「違約金」性質，與第16條第5項所指報請主管機關處理之「行政罰」不同。此項主張在法律性質上應有其依據：

1. 行政罰：係指報請主管機關依職權所為之處罰，屬公法上之制裁
2. 違約金：係基於規約（管理契約）約定，住戶違反規約時應負擔之私法上給付義務

法律性質判斷：

本案罰款若係依規約約定，住戶因違反規約而應給付之金額，其性質應屬私法上之違約金或損害賠償，而非公法上之行政罰。此種情形下，管委會主張不適用第16條第5項「經制止而不遵從」之要件，在法理上可能成立。

（二）違約金之合理性審查

縱使認定該罰款屬違約金性質，仍應審查其合理性：

1. 依《民法》第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」

2. 審查標準應考量：

• 違規行為之情節輕重
• 是否為初次違規
• 當事人改善之意願及作為
• 對社區造成之實際損害

本案中，當事人主張已積極改善且為初次違規，若屬實，3,600元之罰款金額是否過高，可能成為爭議焦點。

三、管理費與罰款併收之適法性

（一）債之性質差異

1. 管理費：

• 依《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定，共用部分之修繕、管理、維護費用，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔
• 性質上屬區分所有權人依法應負擔之管理維護費用

2. 規約罰款：

• 係因違反規約而生之給付義務
• 性質上屬違約金或損害賠償

（二）併入管理費之問題

當事人主張管理費與罰款性質不同，不得合併收取，此項主張應有理由：

1. 二者法律性質不同，債之發生原因各異
2. 併入管理費可能影響當事人對各別債權之爭執權利
3. 若當事人僅對罰款部分有異議，不應影響其繳納管理費之義務

建議處理方式：

管委會應將管理費與罰款分別列帳，避免混淆不同性質之債權。若當事人對罰款有異議，應可單獨就罰款部分提出爭執，而不影響管理費之繳納義務。

四、當事人改善意願之考量

當事人主張已積極改善並希望管委會撤除處分，此項情節在法律評價上應予考量：

1. 若確屬初次違規且已立即改善，符合規約處理之比例原則
2. 管委會在執行規約時，應考量個案情節，給予適當之處理
3. 過度嚴格之處罰可能不符合社區和諧共處之目的

參、調解或訴訟結果預測

一、調解階段

（一）有利因素

1. 當事人已展現積極改善之誠意
2. 若屬初次違規，情節相對輕微
3. 調解委員會通常會考量雙方和解可能性，促成妥協方案

（二）可能結果

1. 最佳情況：管委會同意撤銷或大幅減免罰款（機率約30-40%）
2. 折衷方案：減少罰款金額至象徵性金額或分期繳納（機率約40-50%）
3. 維持原處分：管委會堅持依規約執行（機率約10-20%）

二、訴訟階段

（一）爭點分析

當事人可能主張：

1. 管委會未經制止程序違反第16條第5項規定
2. 規約內容不明確或制定程序有瑕疵
3. 罰款金額過高，違反比例原則
4. 已積極改善，請求減免

管委會可能抗辯：

1. 依第16條第5項「或按規約處理」，無須經制止程序
2. 規約經合法程序通過，內容明確
3. 罰款金額係規約所定，具有約束力
4. 違規事實明確，應依規約執行

（二）勝訴可能性評估

當事人勝訴可能性：中等偏低（約30-40%）

理由分析：

1. 不利因素：

• 第16條第5項「或按規約處理」之文義，支持管委會可選擇依規約處理而不經制止程序
• 若規約確實明定處理方式且經合法程序通過，法院通常會尊重社區自治
• 違規事實若屬明確，當事人主張程序瑕疵之空間有限

2. 有利因素：

• 若能證明規約內容不明確或制定程序有瑕疵，可能影響規約效力
• 罰款金額若確實過高，法院可能依民法第252條減少金額
• 已積極改善之情節，可能影響法院裁量

（三）訴訟成本效益分析

1. 訴訟費用：

• 第一審裁判費約1,000元（以3,600元為訴訟標的）
• 若委任律師，律師費可能遠超爭議金額

2. 時間成本：

• 第一審程序約需6個月至1年
• 若上訴，時間更長

3. 社區關係：

• 訴訟可能影響與管委會及其他住戶之關係
• 不利於日後社區生活

建議：考量訴訟成本效益，應優先尋求調解或協商解決。

肆、處理建議

一、立即行動方案

（一）正式書面異議

建議當事人以書面向管委會提出正式異議，內容應包括：

1. 事實陳述：

• 說明已積極改善之具體作為
• 強調為初次違規（若屬實）
• 表達願意配合社區管理之誠意

2. 法律主張：

• 主張規約處理應符合比例原則
• 請求考量個案情節，給予減免機會
• 說明管理費與罰款應分別處理

3. 具體請求：

• 請求撤銷或減免罰款
• 或請求給予改善期間，暫緩處分

（二）蒐集相關證據

1. 改善證據：

• 拍攝改善後之照片
• 記錄改善措施及時間
• 保留相關單據或證明

2. 規約文件：

• 取得完整規約內容
• 確認規約制定程序及會議紀錄
• 了解其他類似案例之處理方式

3. 溝通紀錄：

• 保留與管委會之所有溝通紀錄
• 包括訊息、郵件、書面往來等

二、協商策略

（一）協商重點

1. 強調改善誠意：

• 具體說明已採取之改善措施
• 承諾未來嚴格遵守規約
• 請求給予改過機會

2. 尋求折衷方案：

• 若管委會不願撤銷，請求減少金額
• 或請求以警告代替罰款
• 或請求分期繳納

3. 維護社區和諧：

• 表達願意配合社區管理
• 避免對立態度
• 尋求雙贏解決方案

（二）底線設定

1. 可接受方案：

• 減免至合理金額（如1,000-1,500元）
• 或以警告處分代替罰款
• 或分期繳納但金額不變

2. 不可接受情況：

• 管委會完全不願協商
• 堅持原處分且態度強硬
• 威脅採取其他不當措施

三、調解程序

若協商不成，建議申請調解：

（一）調解申請

1. 管轄機關：社區所在地之鄉鎮市區公所調解委員會
2. 申請方式：填寫調解申請書，說明爭議事項
3. 費用：免費

（二）調解準備

1. 準備文件：

• 規約影本
• 處分通知
• 改善證據
• 溝通紀錄

2. 調解策略：

• 強調已積極改善
• 說明初次違規情節
• 提出合理之和解方案
• 展現誠意但堅持合理權益

（三）調解結果

1. 調解成立：

• 調解書具有執行力
• 雙方應依調解內容履行
• 爭議獲得解決

2. 調解不成立：

• 取得調解不成立證明書
• 可作為後續訴訟之依據
• 評估是否提起訴訟

四、訴訟準備（最後手段）

若調解不成立且認為有必要，可考慮提起訴訟：

（一）訴訟類型選擇

1. 確認之訴：請求確認處分無效或不存在
2. 給付之訴：若已繳納，請求返還不當得利
3. 形成之訴：請求撤銷處分

建議選擇「確認處分無效之訴」或「給付之訴」，較為明確。

（二）訴訟主張

1. 主要主張：

• 規約內容不明確或制定程序有瑕疵
• 處分違反比例原則
• 罰款金額過高，請求減少

2. 次要主張：

• 已積極改善，請求從輕處理
• 管理費與罰款應分別處理

（三）風險評估

1. 勝訴可能性：約30-40%
2. 訴訟成本：可能超過爭議金額
3. 時間成本：約6個月至1年
4. 社區關係：可能受到影響

建議：除非有充分把握或涉及重要原則問題，否則不建議輕易提起訴訟。

五、管理費繳納建議

（一）分別處理原則

1. 管理費部分：

• 建議正常繳納，避免影響權益
• 管理費係法定義務，不因罰款爭議而免除

2. 罰款部分：

• 可暫緩繳納，但應以書面表達異議
• 避免默示承認處分之效力

（二）書面聲明

建議向管委會提出書面聲明：

「本人對於管理費部分願依規定繳納，惟對於罰款部分仍有異議，保留後續救濟權利。」

六、預防未來爭議

（一）了解規約內容

1. 詳細閱讀規約全文
2. 了解各項違規之處理方式
3. 注意罰款金額及程序規定

（二）遵守社區規範

1. 確實做好垃圾分類
2. 配合社區管理措施
3. 與管委會保持良好溝通

（三）保留相關證據

1. 重要溝通以書面為之
2. 保留往來紀錄
3. 必要時拍照存證

伍、結論

綜合上述分析，本案涉及《公寓大廈管理條例》第16條第5項之解釋及規約效力問題。管委會主張依規約可不經制止程序直接開罰，在法律解釋上應有其依據，惟仍應考量個案情節及比例原則。

關於調解或訴訟結果預測：

1. 調解階段：

• 若當事人展現積極改善誠意，有機會達成減免或撤銷之和解
• 成功機率約50-60%
• 建議優先採取此途徑

2. 訴訟階段：

• 當事人完全勝訴之可能性約30-40%
• 但可能爭取到減少罰款金額
• 需考量訴訟成本效益及社區關係

具體建議：

1. 優先協商：以書面向管委會提出異議，強調改善誠意，請求減免
2. 次採調解：若協商不成，申請調解委員會調解，尋求折衷方案
3. 審慎訴訟：僅在調解不成且有充分理由時，始考慮提起訴訟
4. 分別處理：管理費正常繳納，罰款部分保留異議權利

特別提醒：

考量當事人已展現積極改善態度，建議在協商或調解時充分說明此點，爭取管委會從輕處理或撤銷處分。同時應避免對立態度，以維護社區和諧為優先考量。若最終仍須進入訴訟程序，應審慎評估成本效益，必要時可諮詢專業律師意見。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！