房東被查稅要補繳，房客要負擔全部稅金合法嗎？

壹、案件摘要

房東因租賃事實被國稅局查獲，需補繳租金所得稅，惟房東要求房客負擔全額補稅款項，雙方就稅款負擔產生爭議。本案涉及租金所得稅之法定納稅義務歸屬、契約自由原則之界限，以及稅款負擔約定之效力等法律問題。

貳、法律分析

一、租金所得稅之納稅義務人

依據所得稅法第14條第1項第5類規定：「租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得，財產出典典價經運用之所得或專利權、商標權、著作權、秘密方法及各種特許權利，供他人使用而取得之權利金所得」，租金收入屬於房東之財產租賃所得，納稅義務人應為房東本人，而非房客。

房東出租房屋取得租金收入，依法應申報綜合所得稅，此為房東之法定義務。國稅局查獲補稅事宜，係因房東未依法申報所致，此稅務風險應由房東自行承擔。

二、稅款負擔之法律依據

民法第427條明確規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」此為法律明文規定之原則，確立租賃物相關稅捐應由出租人（房東）負擔之法定義務。

本條文之立法意旨在於：

（1）租賃物之所有權屬於出租人，相關稅捐本應由所有權人負擔

（2）租金所得稅係因出租行為產生之所得而課徵，受益者為出租人

（3）保護承租人免於承擔非其所有財產之稅捐負擔

三、契約自由原則與強制規定之界限

雖然民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，基於契約自由原則，租賃雙方理論上得於租約中約定由房客負擔房東應繳納之稅款。

惟此約定須符合下列要件：

（1）明確之書面約定：須於租賃契約中明文記載稅款負擔條款

（2）雙方合意：房客須明知並同意負擔稅款

（3）不違反強行規定：約定內容不得違反法律強制或禁止規定

然而，民法第427條作為租賃關係之法定原則，若租約中未有明確約定，應回歸法定原則，由出租人負擔稅捐。

四、本案爭點分析

（一）租約是否有稅款負擔之約定

若本案租賃雙方僅以口頭約定租金及期限，未訂立書面契約，或租約中未明確約定稅款由房客負擔，則：

（1）依民法第427條規定，稅捐應由出租人負擔

（2）依民法第367條規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」，類推適用於租賃關係，承租人僅負有給付約定租金之義務

（3）房客無義務代房東清償其法定稅捐債務

（二）事後要求之效力

若租約簽訂時未約定稅款負擔，房東於事後（被查稅後）始要求房客負擔，此項要求可能欠缺法律依據：

（1）欠缺契約依據：原租約未有此約定，房客無給付義務

（2）構成契約變更：需經雙方重新合意始生效力，依民法第153條規定，須雙方意思表示一致

（3）房客得拒絕：房客有權拒絕此項額外負擔，不因房東之單方要求而生給付義務

五、租賃物之維護義務與稅捐負擔之區別

民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」此為出租人之法定義務。

稅捐負擔與租賃物維護義務性質相同，均屬出租人之法定義務，不因租賃關係之存在而轉嫁予承租人。除非租約有明確約定，否則應由出租人負擔。

六、不定期租賃與稅款負擔

民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」

若本案租約未以書面訂立，視為不定期租賃，更難認定雙方就稅款負擔有明確合意。在此情形下，應回歸民法第427條之法定原則，由出租人負擔稅捐。

參、處理建議

一、房客之因應策略

（一）立即處置

（1）檢視租賃契約

• 確認租約是否為書面契約

• 檢查是否有稅款負擔之明文約定

• 若無約定，得主張依民法第427條規定，稅捐應由出租人負擔

（2）發函表明立場

• 以存證信函通知房東

• 說明依民法第427條規定，稅款為房東法定義務

• 表明拒絕負擔之意思

• 建議函文內容包含：「依民法第427條規定，就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。本租約並無約定由承租人負擔稅款，故承租人無給付義務。」

（3）保留相關證據

• 租賃契約正本或口頭約定之證明

• 繳租紀錄（匯款單據、收據等）

• 雙方往來通訊紀錄（簡訊、電子郵件、通話錄音等）

（二）協商方案

若房東堅持要求，基於維持租賃關係之考量，可考慮下列協商方向：

（1）租金調整方案

• 將稅款分攤於未來租金中，以較長期間攤還

• 延長租期以分散負擔

• 要求房東提供租金優惠作為交換條件

（2）部分負擔方案

• 依公平原則協商合理分擔比例

• 要求房東出具國稅局核定之繳款書及收據證明

• 約定未來租約之稅款處理方式，以書面明確記載

（3）協商注意事項

• 任何協商結果應以書面記載

• 明確約定給付金額、期限及方式

• 保留協商過程之紀錄

（三）法律救濟

若協商不成，房東採取不當手段（如斷水斷電、強行扣押金、拒絕修繕等），房客可採取下列救濟途徑：

（1）提起民事訴訟

• 請求確認無給付稅款義務

• 若已給付，主張不當得利返還

• 依民法第427條主張稅捐應由出租人負擔

（2）刑事告訴

• 房東若斷水斷電，可能涉及刑法第304條強制罪

• 房東若擅自扣留押金，可能構成侵占罪

• 保留證據向警察機關報案或提出告訴

（3）行政救濟

• 向消費者保護官申訴

• 向地方政府租賃爭議調處委員會申請調處

• 向地方政府社會局或民政局陳情

二、房東之建議

（一）合法處理稅務

（1）依法申報補繳

• 主動向國稅局補報並繳納稅款

• 依所得稅法第14條第1項第5類規定計算應納稅額

• 爭取從輕處罰或分期繳納

（2）未來租約規劃

• 於新租約中明定稅款負擔條款，例如：「因本租賃關係產生之房屋租賃所得稅，由承租人額外負擔，出租人應提供繳稅證明供承租人查核」

• 考慮辦理租約公證，強化契約效力

• 將稅款成本反映於租金定價中

（二）避免違法行為

房東切勿採取下列手段，以免觸法：

• 斷水斷電（可能涉及刑法第304條強制罪）

• 擅自扣留押金（可能構成侵占罪）

• 強行進入租屋處（可能涉及刑法第306條侵入住宅罪）

• 恐嚇房客（可能涉及刑法第305條恐嚇罪）

三、預防機制建議

（一）簽約時應注意事項

（1）採用書面契約

• 使用內政部版租賃契約範本

• 明確約定各項權利義務

• 依民法第422條規定，期限逾一年者應以字據訂立

（2）稅款負擔條款

建議條款範例一（由出租人負擔）：

「依民法第427條規定，就本租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」

建議條款範例二（由承租人負擔）：

「雙方合意，因本租賃關係產生之房屋租賃所得稅，由承租人額外負擔。出租人應於繳納稅款後，提供國稅局核發之繳款書及收據供承租人查核。承租人應於收到證明文件後三十日內給付。」

（3）考慮辦理公證

• 雖有稅務曝光風險，但能強化契約效力

• 附加強制執行條款，保障雙方權益

• 減少日後爭議之可能

（二）租期中應注意事項

（1）保留繳租證明

• 匯款紀錄、收據等

• 作為日後爭議之證據

（2）定期檢視契約

• 確認雙方履約狀況

• 適時溝通調整

（3）稅務申報

• 房東應依法申報租金所得

• 避免因逃漏稅而產生爭議

肆、結論

綜上所述，關於本案房東要求房客負擔補繳稅款之爭議，應考量下列要點：

（1）依民法第427條規定，就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，此為法定原則

（2）依所得稅法第14條第1項第5類規定，租金所得之納稅義務人為房東，非房客

（3）若租約未明確約定由房客負擔稅款，房客無給付義務，得拒絕房東之要求

（4）房東於事後要求房客負擔稅款，欠缺契約依據，且需經雙方重新合意始生效力

（5）建議雙方本於誠信原則協商解決，避免對簿公堂，影響租賃關係

（6）未來簽訂租約時，應以書面明確約定稅款負擔，避免爭議

（7）房東應依法申報租金所得，不應將自身稅務風險轉嫁房客

考量本案房東被查稅係因未依法申報所致，此稅務風險應由房東自行承擔。若租約未有明確約定，建議房客得依民法第427條規定主張稅捐應由出租人負擔，拒絕給付。惟為維持租賃關係，仍建議雙方協商妥適解決方案。

本意見書僅供參考，實際個案仍應視具體契約內容及事實認定而定。建議當事人保留相關證據，必要時尋求專業律師進一步諮詢，以維護自身權益。

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