租屋被加管理費、電梯損毀要自費，房東這樣合法嗎？退租怎麼保護自己？

壹、案件摘要

當事人於外租屋，租賃期間遭遇以下問題：

1. 其他房客噪音干擾，房東處理消極
2. 租約期間突然增加管理費用
3. 電梯磁扣自然損毀，房東要求當事人自費更換
4. 欲退租並避免押金遭不當扣留

貳、法律分析

一、房東之出租義務

（一）維持租賃物適居性義務

依據民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

關於噪音問題，若其他房客之噪音已影響當事人正常居住使用，房東應有義務維持租賃物之適居性。房東處理消極，可能構成未盡出租人義務。當事人若因此受有損害，應可依法主張相關權利。

（二）修繕義務之歸屬

依據民法第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」

關於電梯磁扣損毀問題，若確屬自然損毀（非人為故意或過失），依上開規定，應由出租人負擔修繕費用。除非租賃契約另有約定或另有習慣，否則房東要求當事人自費處理，應不符合法律規定。

二、租金及費用變更問題

（一）契約內容之拘束力

依據民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」

租賃契約成立後，租金及相關費用應依原約定履行。若原契約未約定管理費，房東單方面增加費用，可能不具法律效力。除非雙方合意變更契約內容，否則當事人應可拒絕給付該筆費用。

（二）已繳費用之處理

若當事人已繳納原契約未約定之管理費，該筆費用可能構成不當得利，當事人應可依法請求返還。

三、退租程序與押金返還

（一）租賃契約之終止

1. 定期租約：應依契約約定之期限屆滿時終止，若要提前終止需雙方合意或符合法定終止事由。

2. 不定期租約：承租人得隨時終止契約，但應於相當期間前通知（實務上建議至少1個月前以書面通知）。

（二）押金返還請求權

依據民法第125條規定：「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」

押金返還請求權之時效為15年。房東若主張扣除押金，應負舉證責任證明有何損害。當事人應於退租時詳細記錄房屋現況，以保障自身權益。

（三）租金債權之時效

依據民法第126條規定：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」

若有積欠租金之情形，房東之租金債權時效為5年。

四、損害賠償請求權

依據民法第197條第1項規定：「因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾十年者亦同。」

若當事人因房東未盡義務而受有損害，應可依侵權行為規定請求賠償。惟應注意時效限制，自知悉損害及賠償義務人時起2年內應行使權利。

五、所有權移轉與租賃關係

依據民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」

若租賃期間房東變更，原租賃契約對新房東仍繼續有效，當事人之權利義務不受影響。

六、稅捐負擔

依據民法第427條規定：「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」

租賃物應納之稅捐應由出租人負擔，房東不得將此負擔轉嫁予承租人。

參、處理建議

一、關於電梯磁扣修繕費用

（一）立即處理事項

建議當事人以書面（存證信函）通知房東，內容應載明：

1. 電梯磁扣係自然損毀，非人為故意或過失
2. 依民法第429條第1項規定，修繕費用應由出租人負擔
3. 請房東於收函後7日內處理

（二）保留證據

建議保留以下證據：

• 損毀磁扣之照片
• 與房東溝通之對話紀錄（LINE、簡訊等）
• 若自行修繕，保留收據發票

二、關於管理費問題

（一）確認契約內容

建議當事人檢視原租賃契約，確認是否有約定管理費。若無約定，應可拒絕給付。

（二）書面通知

建議以書面（存證信函）通知房東：

1. 原契約未約定管理費
2. 依契約自由原則，不同意片面增加費用
3. 將依原約定租金繳納

（三）已繳費用之處理

若已繳納，可主張不當得利請求返還。

三、退租準備程序

（一）提前通知

建議至少於30日前以書面（存證信函）通知房東終止租約，內容應載明：

1. 租賃標的物之地址
2. 租賃期間
3. 終止日期
4. 請求會同點交及返還押金

（二）退租前自我檢查

建議辦理以下事項：

• 清潔房屋（建議請專業清潔）
• 修復人為損壞（若有）
• 恢復原狀（若有變更格局或裝潢）
• 結清水電瓦斯費用
• 全屋拍照錄影存證
• 準備點交清單
• 確認鑰匙、門禁卡等物品齊全

（三）點交程序

建議點交時注意以下事項：

1. 邀請第三方見證（可請朋友或家人陪同）
2. 製作書面點交清單，詳列房屋現況、交還物品、費用結算等
3. 雙方簽名確認
4. 必要時可錄音錄影

四、防止押金被不當扣留之策略

（一）舉證責任

依據民法第277條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。房東若要扣押金，應由房東舉證證明有何損害。

（二）保留證據

建議當事人保留以下證據：

• 入住時之照片
• 退租時之照片
• 點交清單
• 清潔收據
• 修繕收據（若有）

（三）常見扣款項目之應對

1. 自然耗損（如牆面褪色）：應屬正常使用範圍，非承租人責任
2. 正常使用痕跡：提供入住時照片比對
3. 清潔費（已清潔完成）：提供清潔後照片及收據
4. 人為損壞（確實存在）：可協商修復或賠償合理金額
5. 積欠租金或費用：確認金額無誤後給付

五、若房東拒不返還押金之處理

（一）發送催告函

建議先發送存證信函催告，定7至14日期限請求返還。

（二）申請調解

可向房屋所在地之鄉鎮市區調解委員會聲請調解。調解成立經法院核定後，與確定判決有同一效力，且免收費用，程序簡便。

（三）提起民事訴訟

若調解不成立，可向房屋所在地之地方法院提起返還押金訴訟。請求金額10萬元以下可適用小額訴訟程序，並可一併請求自應返還日起之法定遲延利息。

六、特別提醒事項

（一）保留完整證據

建議保留以下文件：

• 租賃契約正本
• 押金收據
• 繳租紀錄（匯款單、收據）
• 與房東往來之通訊紀錄
• 入住時及退租時之照片、影片
• 修繕費用收據
• 點交清單

（二）書面通知之重要性

重要通知建議均以存證信函為之，以證明已為意思表示及通知已送達對方。

（三）注意時效

各項請求權均有時效限制，應及時主張權利。

七、退租時程規劃建議

建議依以下時程辦理：

1. 退租前30日：發送終止契約存證信函
2. 退租前14日：開始清潔整理、拍照存證
3. 退租前7日：與房東確認點交時間
4. 退租當日：會同點交、簽署點交清單、確認押金返還方式
5. 退租後7日內：若未收到押金，發送催告存證信函
6. 退租後30日內：若仍未返還，申請調解或提起訴訟

肆、結論

關於當事人所遇問題，依據相關法律規定分析如下：

一、電梯磁扣修繕費用

若電梯磁扣確屬自然損毀，依民法第429條第1項規定，應由出租人負擔修繕費用。當事人應可拒絕給付，並以書面通知房東依法處理。

二、管理費問題

若原租賃契約未約定管理費，房東單方面增加費用，可能不具法律效力。當事人應可拒絕給付，已繳部分可主張不當得利請求返還。

三、退租注意事項

建議當事人依法定程序辦理退租，包括提前通知、清潔整理、拍照存證、會同點交等。房東若主張扣除押金，應負舉證責任。當事人應保留完整證據，以保障自身權益。

四、處理策略

建議優先以和平方式與房東溝通，說明法律規定。所有重要事項均以書面（存證信函）通知，並保留完整證據。若協商不成，可尋求調解或訴訟途徑解決。

五、風險提醒

建議當事人避免口頭約定，所有變更或協議應以書面為之。應依法定程序終止契約並完成點交，避免擅自搬離。保持理性溝通，避免情緒化爭執。注意各項請求權之時效限制，及時主張權利。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。建議當事人保留完整證據，必要時尋求專業法律協助，以維護自身權益。

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