繼承土地要繳百萬過戶費，沒錢怎麼辦？政府會收購嗎？

壹、案件摘要

委託人詢問其祖母（阿嬤）因祖父（阿公）過世而繼承土地，但辦理土地繼承過戶登記需繳納新台幣100萬至200萬元之相關稅費，因祖母無力負擔該筆費用，詢問應如何處理及是否有政府收購等替代方案。

貳、法律分析

一、繼承權利之取得

依據民法第1147條及第1148條規定，繼承人自被繼承人死亡時，當然繼承被繼承人財產上之一切權利義務。因此，阿嬤於阿公過世時即已取得土地所有權，無須辦理任何手續即當然成為法律上之所有權人。

二、繼承登記之必要性

依據民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」

此規定意味著：

（1）保有使用：阿嬤雖未辦理登記，仍為合法所有權人，可繼續使用該土地

（2）處分限制：若要出售、贈與或設定抵押等處分行為，則必須先辦理繼承登記

三、繼承土地之稅賦負擔

（一）土地增值稅之免徵

依據土地稅法第28條規定：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。」

本案阿嬤因繼承取得土地，應屬免徵土地增值稅之情形。因此，委託人所稱之100萬至200萬元費用，應不包含土地增值稅。

（二）其他可能費用

辦理繼承登記可能產生之費用包括：

（1）遺產稅：依遺產及贈與稅法規定計算，若遺產總額未超過免稅額（目前為新台幣1,333萬元），則無須繳納

（2）登記規費：按土地申報地價計算，費用相對較低

（3）代書費用：若委託地政士辦理所需之服務費

（4）其他相關稅費：如地價稅等持有稅

四、無力繳納稅費之處理方式

（一）確認實際應繳金額

建議先向國稅局及地政事務所確認實際應繳納之稅費項目及金額，釐清是否確實需繳納100萬至200萬元，或該金額是否包含其他費用或有所誤解。

（二）申請分期繳納

若確有遺產稅需繳納且金額較高，依據遺產及贈與稅法第30條規定，納稅義務人若確有困難，得於納稅期限內，向稅捐稽徵機關申請延期或分期繳納，最長可達18期（1年6個月）。

（三）實物抵繳

依據遺產及贈與稅法第30條第3項規定，遺產稅應納稅額在新台幣30萬元以上，且納稅義務人確有困難時，得於納稅期限內，就現金不足繳納部分申請以遺產中之不動產抵繳。若阿嬤確實無力繳納遺產稅，可考慮以部分土地抵繳稅款。

（四）暫不辦理登記

若阿嬤無出售或處分土地之需求，可暫時不辦理繼承登記。依據民法第759條規定，未辦理登記僅影響處分權能，不影響繼承取得之所有權及使用權。阿嬤可繼續使用該土地，待日後有資金或需要處分時再辦理登記。

（五）出售土地籌措稅款

若決定不保留土地，可考慮：

（1）先與買方協商，由買方代墊稅款及登記費用

（2）辦理繼承登記後再過戶予買方

（3）從售價中扣除代墊之稅款及費用

依據土地稅法第30條第1項第1款規定，申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準。出售時應注意申報期限，以免影響稅額計算。

五、政府收購之可能性

關於政府是否會收購土地，需說明如下：

（1）政府不會主動收購：除非該土地位於政府徵收範圍內（如公共工程用地、都市計畫變更等），否則政府不會主動收購私人土地

（2）實物抵繳非收購：前述以土地抵繳遺產稅之方式，係將土地移轉予國家以抵繳稅款，與一般收購性質不同

（3）需符合特定條件：若土地確實位於政府徵收或區段徵收範圍內，政府會依法定程序辦理徵收並給付補償金

參、處理建議

一、短期建議

（1）確認實際應繳金額

建議攜帶相關文件（如土地所有權狀、戶籍謄本、死亡證明等）向國稅局查詢遺產稅確切金額，並向地政事務所查詢登記規費，釐清實際需繳納之費用項目及金額。

（2）評估是否急需辦理登記

若阿嬤無出售或設定抵押需求，可暫緩辦理繼承登記。依據民法規定，繼承權利已取得，暫不辦理登記不影響使用權。

（3）申請稅捐減免或延期

若確有遺產稅需繳納，可向稅捐稽徵機關申請分期繳納（最長18期），或評估是否符合實物抵繳條件。

二、中長期建議

（1）保留土地方案

若土地有保留價值或具有情感意義，建議申請分期繳納稅款，或考慮向親友借款、申請貸款繳納。待辦妥登記後，土地可作為擔保品向銀行申請貸款。

（2）出售土地方案

若決定出售土地，可尋找買方協助代墊稅款及登記費用，委託信譽良好之不動產經紀業者協助處理，確保交易安全。

（3）部分保留方案

若土地面積較大，可考慮分割後部分出售，以售地所得繳納稅款，保留部分土地供阿嬤使用或留予後代。

三、特別提醒

（1）遺產稅申報期限：自被繼承人死亡之日起6個月內應辦理申報，逾期將有罰鍰

（2）繼承登記無期限限制：但建議儘早辦理，避免日後繼承人增加導致產權複雜化

（3）土地增值稅免徵：依據土地稅法第28條規定，因繼承而移轉之土地免徵土地增值稅，此部分無須擔心

（4）自用住宅優惠：若該土地上有自用住宅，日後出售時可能適用土地稅法第34條規定之優惠稅率，但需符合相關要件

四、建議諮詢專業人士

建議委託人攜帶相關文件諮詢：

（1）地政士（代書）：瞭解登記程序及費用明細

（2）稅務代理人或會計師：規劃稅務處理方式，確認實際應繳稅額

（3）不動產經紀人：評估土地價值及出售可行性

（4）律師：若涉及複雜繼承問題或產權爭議，建議諮詢律師意見

肆、結論

關於阿嬤繼承阿公土地但無力負擔過戶費用之問題，考量依據土地稅法第28條規定，因繼承而移轉之土地免徵土地增值稅，建議首先確認實際應繳納之費用項目及金額，釐清是否確實需繳納100萬至200萬元。

若確有高額遺產稅需繳納，可考慮申請分期繳納或實物抵繳；若無急迫處分需求，可暫緩辦理繼承登記，待有資金時再行辦理。政府不會主動收購私人土地，除非該土地位於徵收範圍內。

建議委託人儘速向國稅局及地政事務所確認實際情況，並諮詢專業人士協助規劃最適合之處理方式。本意見書僅供參考，實際處理仍應依個案具體情況及最新法規為準，並諮詢合格律師或相關專業人士。

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