房子無權佔有別人土地被判賠租金，怎樣才能降低5年追溯租金？

壹、案件摘要

本案涉及房屋所有權人無權佔有他人土地之情形。依據案情描述，當事人之房屋坐落於他人土地上，土地所有權人主張無權佔有並請求支付租金，且追溯期間達5年。當事人尋求降低租金支付金額之法律途徑。

貳、法律分析

一、房屋與土地之法律關係

依據民法第66條第1項規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」土地與房屋係兩種各自獨立之不動產，各有其所有權，彼此間並無從屬關係。房屋與土地雖有互補作用，但所有權與所有權之間，並無誰強誰弱的問題，一切要憑土地登記簿上所記載的權利為準。

二、法定租賃關係之適用可能性

民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」

（一）適用要件

本條規定之適用，應符合以下要件：

1. 土地及房屋原屬同一人所有
2. 嗣後土地、房屋分屬不同人所有
3. 推定存在租賃關係

（二）本案適用評估

若本案符合上述要件，則應主張法定租賃關係，而非無權佔有。此將大幅影響租金計算方式及金額。建議當事人優先調查土地及房屋之歷史所有權狀況，包括：

• 調閱土地及建物登記謄本
• 追溯歷次移轉登記紀錄
• 確認是否曾為同一人所有
• 蒐集買賣契約書、繼承文件或分割協議書等相關證據

若能證明符合民法第425條之1要件，則當事人非無權佔有，而是有權使用，租金應按一般市場行情計算，通常較不當得利之計算為低。

三、無權佔有之相當於租金不當得利請求權

若不符合民法第425條之1規定，土地所有權人得依民法第179條規定，請求返還相當於租金之不當得利。

（一）請求權時效

依民法第125條規定：「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」不當得利請求權之消滅時效為15年。

民法第128條規定：「消滅時效，自請求權可行使時起算。以不行為為目的之請求權，自為行為時起算。」時效之起算點，應自請求權可行使時起算。

（二）時效中斷事由

民法第129條第1項規定：「消滅時效，因左列事由而中斷：一、請求。二、承認。三、起訴。」

民法第129條第2項規定：「左列事項，與起訴有同一效力：一、依督促程序，聲請發支付命令。二、聲請調解或提付仲裁。三、申報和解債權或破產債權。四、告知訴訟。五、開始執行行為或聲請強制執行。」

若土地所有權人曾為請求、當事人曾為承認，或有起訴等情形，可能發生時效中斷之效果。

（三）時效中斷之效力限制

民法第130條規定：「時效因請求而中斷者，若於請求後六個月內不起訴，視為不中斷。」

民法第131條規定：「時效因起訴而中斷者，若撤回其訴，或因不合法而受駁回之裁判，其裁判確定，視為不中斷。」

民法第132條規定：「時效因聲請發支付命令而中斷者，若撤回聲請，或受駁回之裁判，或支付命令失其效力時，視為不中斷。」

民法第133條規定：「時效因聲請調解或提付仲裁而中斷者，若調解之聲請經撤回、被駁回、調解不成立或仲裁之請求經撤回、仲裁不能達成判斷時，視為不中斷。」

（四）5年追溯期間之評估

本案對方主張追溯5年，此期間在15年消滅時效內，原則上應具有法律依據。惟建議檢視：

1. 土地所有權人何時知悉無權佔有事實
2. 計算請求權可行使之時點
3. 確認有無時效中斷事由
4. 評估較早期間是否已罹於時效

若能證明部分期間之請求權已罹於時效，可主張該部分請求權消滅，減少應付金額。

四、租金金額之認定標準

（一）法定租賃關係之租金

若適用民法第425條之1，租金應按一般正常租賃市場行情計算，通常較不當得利為低。

（二）不當得利之計算

實務上通常以下列方式計算：

1. 申報地價年息10%（較常見）
2. 公告地價年息10%
3. 市價租金
4. 鑑定租金

（三）爭執計算標準之策略

建議當事人可採取以下策略：

1. 優先主張以申報地價（而非公告地價）計算，申報地價通常較公告地價為低
2. 主張降低年息比例，10%並非法定標準，可主張以5-8%計算，並提出市場行情證據
3. 委請專業估價師鑑定合理租金
4. 提供市場比較案例
5. 考量土地實際使用效益

五、其他可能抗辯事由

（一）權利失效原則

若土地所有權人長期知情而不主張，可能構成權利失效（禁反言原則）。

（二）誠信原則

若對方有下列情形，可主張違反誠信原則：

1. 故意延遲主張以累積金額
2. 先前有默示同意使用之情形
3. 雙方有其他約定或諒解

參、處理建議

一、優先處理順序

（一）第一優先：調查是否符合民法第425條之1法定租賃關係

此為最有利之抗辯，可大幅降低租金金額。建議：

1. 立即調閱土地及建物登記謄本
2. 追溯歷次移轉登記紀錄
3. 蒐集買賣契約書、繼承文件等相關證據
4. 確認土地、房屋是否曾為同一人所有

若能證明符合要件，則當事人非無權佔有，而是有權使用，租金按一般市場行情計算，租賃期限不受20年限制。

（二）第二優先：主張時效抗辯

建議檢視：

1. 對方何時知悉無權佔有事實
2. 計算是否已逾15年時效
3. 確認有無時效中斷事由
4. 評估較早期間是否已罹於時效

即使5年內之請求權未全部罹於時效，仍可主張較早期間已罹於時效，減少應付金額。

（三）第三優先：爭執租金計算標準

建議採取以下策略：

1. 主張以申報地價（而非公告地價）計算
2. 主張降低年息比例至5-8%
3. 申請專業估價師鑑定
4. 提供市場比較案例

二、和解協商方案

考量訴訟成本及時間，建議優先尋求和解：

（一）分期給付

協商將5年租金分期攤還，減輕一次性給付壓力。

（二）折讓方案

提出一次付清折讓方案，通常可爭取8-9折優惠。

（三）購買土地

評估購買該筆土地之可能性，一勞永逸解決爭議，可主張以租金抵付部分價金。

三、訴訟策略

若無法和解，建議：

（一）積極抗辯

1. 主張法定租賃關係
2. 提出時效抗辯
3. 爭執租金計算標準過高

（二）反請求

若房屋有增加土地價值，可考慮主張：

1. 不當得利返還（土地因房屋增值部分）
2. 添附規定之適用

（三）聲請調解

1. 向鄉鎮市調解委員會聲請調解
2. 調解成立具執行力
3. 節省訴訟費用及時間

四、注意事項

1. 儘速處理：避免金額持續累積
2. 保存證據：蒐集所有相關文件
3. 專業諮詢：建議委任律師處理
4. 避免自認：勿輕易承認無權佔有

肆、結論

關於房屋無權佔有土地而被請求支付租金之情形，建議當事人採取以下步驟：

一、優先調查法定租賃關係

首先應調查土地及房屋之歷史所有權狀況，確認是否符合民法第425條之1規定之要件。若能證明土地及房屋原屬同一人所有，嗣後分屬不同人，則應主張法定租賃關係，此為最有利之抗辯，可能降低租金30-50%。

二、檢視時效抗辯

依民法第125條規定，不當得利請求權之消滅時效為15年，自請求權可行使時起算。建議檢視對方何時知悉無權佔有事實，計算是否有部分期間已罹於時效，以減少應付金額。

三、爭執租金計算標準

建議主張以申報地價年息5-8%計算，而非公告地價年息10%，並可委請專業估價師鑑定合理租金，提供市場比較案例，可能降低租金20-30%。

四、尋求和解

考量訴訟成本及時間，建議優先尋求和解，提出合理租金計算方式、協商分期付款方案、爭取一次付清折讓，或評估購地可能性，可能降低租金10-20%。

五、委任專業律師

本案涉及複雜之法律關係及事實認定，建議儘速委任律師進行完整評估並擬定訴訟策略，以維護當事人之權益。

本法律意見書僅供參考，實際個案仍需視具體事證及法院認定而定。

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