房子只登記給孫子、土地被阿伯繼承，怎麼減少五年租金追溯？

壹、案件摘要

當事人因祖父生前僅將房屋所有權登記予其名下，而未一併移轉土地所有權。祖父過世後，土地因繼承由伯父取得所有權。現伯父主張當事人無權占有土地，請求給付過去五年之不當得利（相當於租金），當事人尋求降低給付金額之法律途徑。

貳、法律分析

一、不當得利請求權之成立要件

依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」本案中，若當事人占有使用伯父所有之土地而未支付對價，可能構成不當得利。

不當得利之成立須具備以下要件：

（1）一方受有利益：當事人無償使用土地

（2）他方受有損害：伯父喪失土地使用收益

（3）受益與受損間有因果關係

（4）無法律上原因：若無合法占有權源，應屬無法律上原因

二、不當得利返還範圍

（一）返還利益之範圍

依民法第181條規定：「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」

本案中，當事人所受利益為無償使用土地，其利益之性質無法以原物返還，應償還其價額，即相當於租金之金額。

（二）善意或惡意受領人之區別

依民法第182條規定：

1. 第1項：「不當得利之受領人，不知無法律上之原因，而其所受之利益已不存在者，免負返還或償還價額之責任。」

2. 第2項：「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」

若當事人於受領時不知無法律上原因（善意），且利益已不存在，可能免負返還責任。但若當事人知悉或其後知悉無法律上原因（惡意），則應附加利息一併償還。

本案情形，考量當事人可能認為祖父贈與房屋時，土地使用權一併取得，若確實不知無法律上原因，應屬善意受領人。

三、請求權時效之限制

（一）一般請求權時效

依民法第125條規定：「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」不當得利請求權原則上適用十五年時效。

（二）短期時效之適用

依民法第126條規定：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」

本案爭議在於相當於租金之不當得利請求權，是否適用五年短期時效。實務見解認為，若不當得利之內容相當於租金，且具有定期給付性質，應類推適用民法第126條之五年短期時效規定。

因此，超過五年部分之請求權，可能已罹時效而消滅，當事人得主張時效抗辯。

四、所有權人之權利

依民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

伯父作為土地所有權人，若當事人確屬無權占有，伯父得請求返還土地或請求給付相當於租金之不當得利。

五、降低給付金額之可能途徑

（一）主張時效抗辯

如前所述，若相當於租金之不當得利請求權適用五年短期時效，超過五年部分應已罹時效，當事人得拒絕給付。此為最直接有效之抗辯方式。

（二）主張善意受領且利益不存在

若當事人能證明：

1. 受領時不知無法律上原因（善意）

2. 所受利益已不存在（例如僅為居住使用，未因此獲得金錢利益）

依民法第182條第1項，可能免負返還責任。但此抗辯實務上較難成立，因使用土地本身即為利益。

（三）爭執利益金額之計算

不當得利之金額應以「相當於租金」之標準計算，當事人得主張：

1. 參考當地土地申報地價年息計算（通常為申報地價之10%以下）

2. 參考鄰近地區類似土地實際租金行情

3. 聲請法院囑託不動產估價師鑑定合理租金

4. 主張應扣除相關費用（如地價稅、管理費等）

（四）主張部分抵銷

若當事人曾支出土地相關必要費用（如維護、修繕等），依民法第178條關於無因管理或相關規定，可能得請求償還，並主張與不當得利債務抵銷。

（五）協商和解

考量家族關係及訴訟成本，建議優先尋求協商和解，提出以下方案：

1. 承認應給付相當於租金之對價，但主張合理金額

2. 提議分期給付或一次性給付較低金額和解

3. 評估購買土地所有權之可能性，徹底解決爭議

參、處理建議

一、立即應採取之措施

（1）蒐集相關證據

• 祖父移轉房屋之相關文件及時間

• 伯父繼承取得土地所有權之確切時間

• 過去是否曾給付任何對價之證明

• 土地公告現值、申報地價等資料

• 鄰近地區類似土地租金行情資料

（2）確認時效起算點

• 計算伯父取得土地所有權之確切時間

• 確認五年時效之起算點（通常自伯父知悉或可得而知當事人占有土地時起算）

• 明確計算已罹時效之部分

（3）評估法律關係

• 確認是否有其他法律上占有權源（如使用借貸、租賃等）

• 評估主張善意受領之可能性

二、協商策略

（1）主動與伯父協商

• 承認應給付相當於租金之對價

• 但主張超過五年部分已罹時效

• 提出合理租金計算方式

（2）提出和解方案

• 建議以較低金額一次性解決爭議

• 或約定未來合理租金並補足過去差額

• 評估購買土地所有權之可能性及價格

（3）強調家族關係

• 考量家族和諧，尋求雙方都能接受之方案

• 避免訴訟造成家族關係破裂

三、訴訟準備（若協商不成）

（1）主要抗辯理由

• 主張五年短期時效，超過五年部分已罹時效，得拒絕給付

• 主張善意受領（若有事實依據）

• 爭執租金金額過高，請求法院鑑定合理租金

（2）聲請證據調查

• 聲請法院囑託不動產估價師鑑定合理租金

• 提出相關土地租金行情比較資料

• 調查當地土地申報地價及公告現值

（3）可能之反請求

• 若有支出土地相關必要費用，得反請求償還

• 主張抵銷以減少應給付金額

四、長期規劃

（1）取得土地所有權

• 評估向伯父購買土地之可能性及合理價格

• 徹底解決房地分屬問題

• 避免未來持續發生租金爭議

（2）建立書面契約

• 若無法購買土地，應與伯父簽訂正式書面契約

• 明確約定租金金額、給付方式及期限

• 避免未來再生爭議

肆、結論

關於伯父請求給付過去五年相當於租金之不當得利，建議當事人採取以下策略降低給付金額：

（1）主張時效抗辯：依民法第126條規定，相當於租金之定期給付請求權，應適用五年短期時效。超過五年部分已罹時效，當事人得拒絕給付。此為最有效之抗辯方式。

（2）爭執金額計算：即使五年內之請求權未罹時效，仍得爭執租金金額之計算標準，主張應以合理、較低之標準計算，並聲請法院鑑定。

（3）尋求和解：考量家族關係及訴訟成本，建議優先嘗試協商和解，提出合理之和解方案，以較低金額一次性解決爭議。

（4）長期規劃：評估購買土地所有權之可能性，或與伯父簽訂正式租約，徹底解決房地分屬問題，避免未來持續發生爭議。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並建議儘速諮詢合格律師，針對具體事證提供更詳細之法律意見及訴訟策略。

您可以：

1. 點擊下方「複製本頁連結」按鈕

2. 加入法速答的官方LINE帳號

3. 將連結傳送給我們，即可免費與法速答的專業法務進行諮詢！