阿嬤被騙辦印鑑證明，土地會被偷賣嗎？怎麼緊急阻止？

壹、案件摘要

當事人之祖母（以下稱「阿嬤」）疑似遭詐騙集團誘騙，於禮拜五下午前往戶政事務所辦理印鑑證明。家屬擔心阿嬤名下土地可能遭不法人士利用該印鑑證明辦理移轉登記或設定抵押權，急需採取緊急保全措施。

貳、法律分析

一、印鑑證明與不動產交易之關聯性

依民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」辦理不動產移轉登記時，地政機關通常會要求檢附印鑑證明，以確認所有權人之真意。若詐騙集團持印鑑證明辦理移轉登記完成，登記名義人即取得法律上之所有權。

二、詐欺行為之法律效果

（一）意思表示之撤銷

依民法第92條第1項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」本案若阿嬤確實遭詐騙而辦理印鑑證明，並進而簽署不動產移轉相關文件，應屬因被詐欺而為意思表示，阿嬤得依法撤銷該意思表示。

惟依民法第92條第2項規定：「被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。」若詐騙集團已將不動產移轉予善意第三人，撤銷之效力可能受到限制。

（二）撤銷權之行使期間

依民法第93條規定：「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷。」本案若確認遭詐騙，應儘速於發現詐欺後一年內行使撤銷權。

三、代理權授與之效力

若詐騙集團取得阿嬤之印鑑證明及相關文件，並主張代理阿嬤辦理不動產移轉，依民法第105條規定：「代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知其事情或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之。但代理人之代理權係以法律行為授與者，其意思表示，如依照本人所指示之意思而為時，其事實之有無，應就本人決之。」本案若阿嬤係因被詐欺而授與代理權，該代理權之授與應屬得撤銷之意思表示。

四、契約成立要件

依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」不動產買賣契約之成立，需雙方當事人意思表示一致。本案若阿嬤係遭詐騙而為意思表示，其真意並非出售土地，該契約之成立應有疑義。

另依民法第166條規定：「契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立。」及民法第166條之1第1項規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」不動產買賣契約若未經公證，在完成登記前，其效力可能受到質疑。

五、不動產登記之效力

依民法第759條之1第1項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」及同條第2項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」若詐騙集團已完成不動產移轉登記，並將不動產轉售予善意第三人，該善意第三人之權利可能受到保護。

六、法律風險評估

本案可能涉及以下法律風險：

1. 所有權喪失風險：若詐騙集團持印鑑證明辦理移轉登記完成，依民法第758條，登記名義人即取得法律上之所有權。
2. 抵押權設定風險：土地可能被設定抵押權，依民法第906條之1規定，質權人對該不動產物權有抵押權，影響財產價值。
3. 善意第三人保護：依民法第759條之1第2項及第92條第2項規定，若不動產已移轉予善意第三人，撤銷之效力可能受到限制。

參、處理建議

一、立即性緊急措施（週末前完成）

（一）向地政機關申請「預告登記」（最重要）

1. 法律依據：土地法第79條之1
2. 效力：預告登記完成後，未經預告登記權利人同意，不得為移轉、設定負擔或內容變更之登記
3. 辦理方式：

• 攜帶阿嬤本人身分證、印章
• 前往土地所在地之地政事務所
• 填寫預告登記申請書
• 若阿嬤意識清楚，可由本人親自辦理；若有疑慮，建議由家屬陪同

4. 時效性：務必於週一地政機關上班前完成，以防詐騙集團搶先辦理移轉登記

（二）向戶政事務所申請「印鑑變更」或「印鑑廢止」

1. 目的：使詐騙集團取得之印鑑證明失效
2. 辦理方式：

• 攜帶阿嬤身分證、新印章
• 前往原辦理印鑑登記之戶政事務所
• 申請變更印鑑或廢止印鑑登記

3. 效果：原印鑑證明即失其效力

（三）向警察機關報案

1. 報案內容：詳述被詐騙經過，包括：

• 對方如何接觸阿嬤
• 以何理由誘騙辦理印鑑證明
• 是否有交付其他文件（如土地所有權狀、身分證影本等）

2. 取得報案三聯單：作為後續法律程序之證明文件

二、後續追蹤措施（下週進行）

（一）向地政機關申請「限制登記」

1. 法律依據：土地登記規則第24條
2. 適用情形：

• 土地權利關係人涉及訴訟
• 有查封、假扣押、假處分等情形

3. 辦理方式：檢附相關證明文件向地政機關申請

（二）聲請「假處分」

1. 法律依據：民事訴訟法第532條
2. 目的：保全金錢請求以外之請求權
3. 辦理方式：

• 委任律師向法院聲請
• 需釋明請求及假處分之原因
• 法院可能要求提供擔保金

（三）行使撤銷權

若阿嬤確實遭詐騙而簽署不動產移轉相關文件，依民法第92條及第93條規定，應於發見詐欺後一年內行使撤銷權。建議委任律師協助評估是否符合撤銷要件，並儘速向相對人為撤銷之意思表示。

（四）提起刑事告訴

1. 告訴罪名：詐欺罪（刑法第339條）
2. 告訴期間：自知悉犯人之時起六個月內
3. 辦理方式：

• 向警察機關或檢察署提出告訴
• 檢附相關證據資料

三、證據保全建議

1. 保存所有相關文件：

• 印鑑證明正本（若尚未交付）
• 土地所有權狀
• 與詐騙集團之通訊紀錄（電話錄音、簡訊、LINE對話等）
• 戶政事務所辦理印鑑證明之申請書影本

2. 調閱相關資料：

• 向戶政事務所申請印鑑證明核發紀錄
• 向地政事務所申請土地登記謄本，確認是否已有異常登記

四、預防再次受騙措施

1. 加強家人關懷：定期關心阿嬤生活狀況，避免詐騙集團再次接觸
2. 財產信託：考慮將阿嬤財產辦理信託，由受託人管理
3. 監護或輔助宣告：若阿嬤判斷能力確有不足，可考慮向法院聲請監護或輔助宣告

五、時程規劃表

• 立即（週末）： （1）向地政機關申請預告登記 （2）向戶政事務所變更或廢止印鑑 （3）向警察機關報案 優先順序：最高

• 下週一： （1）確認預告登記是否完成 （2）調閱土地登記謄本 優先順序：高

• 下週內： （1）委任律師評估後續法律行動 （2）考慮聲請假處分 （3）提起刑事告訴 優先順序：中高

• 一個月內： （1）評估是否辦理財產信託 （2）評估是否聲請監護或輔助宣告 優先順序：中

肆、結論

考量阿嬤可能遭詐騙而辦理印鑑證明，其名下土地可能涉及不法移轉或設定抵押權之風險，建議立即採取以下三項緊急措施：

1. 向地政機關申請預告登記（最重要，務必於週一前完成）
2. 向戶政事務所變更或廢止印鑑
3. 向警察機關報案

完成上述緊急措施後，再循序處理後續法律程序。若阿嬤確實遭詐騙而簽署不動產移轉相關文件，應儘速依民法第92條及第93條規定行使撤銷權。惟需注意，依民法第92條第2項及第759條之1第2項規定，若不動產已移轉予善意第三人，撤銷之效力可能受到限制。

本案情況緊急且涉及複雜法律問題，建議儘速委任律師協助處理，以保障阿嬤之權益。若有任何疑問或需要進一步協助，應尋求專業律師之諮詢。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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