買到漏水屋，能要求賣方減價和賠償裝潢損失嗎？

壹、案件摘要

當事人購買房屋後發現有漏水瑕疵，導致裝潢受損，現欲向賣方主張減少價金及裝潢損害賠償。本案涉及不動產買賣契約之物之瑕疵擔保責任，以及因瑕疵所生損害之賠償問題。

貳、法律分析

一、物之瑕疵擔保責任

依據民法第354條規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

本案分析：

• 房屋漏水應屬於「減少其價值之瑕疵」或「減少其通常效用之瑕疵」
• 房屋之通常效用應包括遮風避雨、居住安全等基本功能
• 漏水問題應已明顯影響房屋之居住品質及價值

二、買受人之權利

（一）減少價金請求權

依據民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

本案可主張之權利：

• 考量房屋已交付使用且僅部分瑕疵，解除契約可能顯失公平
• 當事人應可依漏水修繕所需費用，請求相應減少買賣價金
• 減少價金之計算應以修復漏水所需之合理費用為準

（二）損害賠償請求權

依據民法第360條規定，買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。

依據民法第213條第1項規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」第3項並規定：「第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」

依據民法第216條第1項規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」

本案分析：

• 裝潢損害應屬於因瑕疵所生之損害，可另行請求賠償
• 損害賠償範圍應包括回復原狀所必要之費用
• 賠償金額應以填補實際所受損害為限

（三）不完全給付之損害賠償

依據民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」

若賣方於出賣時已知悉漏水瑕疵而故意不告知，應可能構成可歸責之不完全給付，當事人得請求賠償因此所生之損害。

三、舉證責任與證據蒐集

（一）漏水事實之證明

建議採取以下措施：

• 委請專業技師或土木技師進行鑑定，確認漏水原因及範圍
• 拍攝漏水現場照片、錄影存證
• 保留漏水造成損害之相關證據

（二）修繕費用之證明

依據民法第213條第3項，當事人得請求支付回復原狀所必要之費用：

• 取得至少2-3家專業廠商之估價單
• 估價單應詳載修繕項目、工法及費用明細
• 確保修繕方法為正常合理之工法

（三）裝潢損害之證明

依據民法第216條，損害賠償應以填補實際損害為限：

• 裝潢前後之照片對比
• 裝潢費用之發票或收據
• 因漏水需重新裝潢之估價單
• 證明裝潢損害與漏水瑕疵間具有因果關係

四、時效限制

依據民法第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」

依據民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」

注意事項：

• 發現瑕疵後應立即通知賣方
• 通知後六個月內應行使權利
• 最長不得超過交屋後五年
• 若賣方故意不告知瑕疵，則不受六個月期間限制

五、損害賠償金額之計算

依據民法第216條之規定，損害賠償應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

依據民法第216-1條規定：「基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益。」

本案計算原則：

• 修繕費用：以正常合理工法修復漏水所需之費用
• 裝潢損害：因漏水導致裝潢毀損需重新施作之費用
• 若有受有利益（如修繕後房屋價值提升），應可能予以扣除

六、特約免責條款之效力

依據民法第501-1條規定：「以特約免除或限制承攬人關於工作之瑕疵擔保義務者，如承攬人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」

依據民法第247-1條規定，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為下列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：

• 免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者
• 加重他方當事人之責任者
• 使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者
• 其他於他方當事人有重大不利益者

若買賣契約中有免除或限制賣方瑕疵擔保責任之條款，且賣方故意不告知漏水瑕疵，該特約應可能無效。

七、過失相抵與賠償金額減輕

依據民法第218條規定：「損害非因故意或重大過失所致者，如其賠償致賠償義務人之生計有重大影響時，法院得減輕其賠償金額。」

若賣方非故意或重大過失造成漏水瑕疵，且賠償金額對其生計有重大影響，法院可能減輕賠償金額。惟此需視個案具體情況而定。

參、處理建議

一、立即處理事項

（一）發函通知賣方

依據民法第356條規定，發現瑕疵後應即通知出賣人：

• 以存證信函正式通知賣方房屋有漏水瑕疵
• 載明發現漏水之時間、位置、狀況
• 要求賣方於合理期限內處理（建議給予14-30日）
• 保留存證信函回執作為證據

（二）蒐集證據

• 委請專業技師鑑定漏水原因
• 拍攝漏水現況及裝潢損害之照片、影片
• 取得修繕費用估價單（建議3家以上）
• 整理裝潢費用單據及損害證明

（三）保全現場

• 在鑑定及協商完成前，盡量保持漏水現場原狀
• 若有緊急修繕必要，應先拍照存證並保留單據

二、協商階段

（一）提出具體請求

依據民法第359條及第360條：

• 減少價金：以修復漏水所需之合理費用為計算基礎
• 損害賠償：裝潢損害之實際支出或重置費用
• 提供專業估價單及鑑定報告作為依據

（二）協商策略

• 先嘗試與賣方協商解決
• 可考慮請仲介或第三方協助調解
• 保持理性溝通，記錄協商過程

（三）和解方案

可能之和解方式：

• 由賣方負擔修繕費用並修復漏水
• 或由賣方給付修繕費用，買方自行修繕
• 減少部分價金並賠償裝潢損失
• 簽訂書面和解契約，明確雙方權利義務

三、訴訟準備

若協商不成，可考慮提起民事訴訟：

（一）訴訟標的

• 請求減少價金（民法第359條）
• 請求損害賠償（民法第360條、第227條）

（二）應備文件

• 買賣契約書
• 存證信函及回執
• 漏水鑑定報告
• 修繕估價單
• 裝潢損害證明及單據
• 現場照片、影片

（三）訴訟策略

• 可先聲請調解，調解不成再進入訴訟
• 必要時聲請保全證據或鑑定
• 評估訴訟成本效益

四、注意事項

（一）時效管理

依據民法第356條及第365條：

• 發現瑕疵後應立即通知
• 通知後六個月內應行使權利
• 最遲不得超過交屋後五年

（二）證據保全

• 所有與賣方之溝通應以書面為之
• 重要對話可錄音存證（需注意通訊保障及監察法規定）
• 妥善保管所有相關單據及證據

（三）費用評估

依據民法第216條：

• 修繕費用應以正常合理工法為準
• 避免過度修繕或不必要之支出
• 裝潢損害應有合理因果關係

（四）專業協助

• 建議委請律師協助處理
• 必要時可尋求消費者保護團體協助
• 複雜案件應委請專業技師鑑定

肆、結論

關於當事人購買房屋後發現漏水瑕疵一事，依據民法第354條、第359條及第360條之規定，當事人應可向賣方主張減少價金及損害賠償。建議採取以下步驟：

（一）立即以存證信函通知賣方，說明漏水瑕疵之具體情況，並要求於合理期限內處理。

（二）委請專業技師鑑定漏水原因，並取得修繕費用估價單，作為請求減少價金之依據。

（三）蒐集裝潢損害之相關證據，包括照片、單據等，作為請求損害賠償之依據。

（四）先嘗試與賣方協商解決，若協商不成，再考慮提起民事訴訟。

（五）注意民法第356條及第365條所定之時效限制，應於發現瑕疵後立即通知，並於通知後六個月內行使權利。

考量本案涉及不動產買賣之瑕疵擔保責任，且可能涉及較高金額之損害賠償，建議當事人尋求專業律師協助，以確保權益獲得妥善保障。本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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