租約已蓋章簽訂，現在反悔不租可以取消嗎？房東能要求賠償嗎？

壹、案件摘要

當事人原租約於民國115年1月31日到期，嗣與房東簽訂新租賃契約，租期自115年2月1日起至220年1月31日止，為期五年。契約中房東要求需有保證人，當事人已於契約上蓋章。現當事人欲取消此契約，不再承租該房屋。

貳、法律分析

一、契約成立與生效之判斷

（一）契約成立要件

依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」本案中，當事人與房東已簽訂書面租賃契約且當事人已蓋章，雙方就租賃標的、期間、租金等必要之點意思表示一致，契約應已成立。

（二）契約生效時點

新租約約定起始日為115年2月1日。若目前時點尚未屆至115年2月1日，契約雖已成立，但租賃關係尚未開始履行。此時點之差異，可能影響後續解約之法律效果及責任範圍。

二、解除或終止契約之可能性

（一）契約生效前之協議解除

1. 若在115年2月1日租賃關係開始前，當事人與房東可依民法第258條規定，以雙方合意方式解除契約。民法第258條第1項規定：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」

2. 建議當事人儘速以書面方式（如存證信函或電子郵件）向房東表達解約意願，說明無法履約之原因，尋求和平解約之可能。

（二）單方解除之限制與風險

1. 若房東不同意解約，當事人單方面取消可能構成債務不履行。依民法第226條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」房東可能主張當事人應負損害賠償責任。

2. 需詳細檢視租賃契約中是否有違約金或賠償條款。依民法第250條第1項規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」若契約中有此約定，當事人可能需支付違約金。

3. 賠償範圍可能包括房東因重新尋找承租人期間之租金損失、廣告費用等合理支出。

三、保證人責任問題

若契約中已有保證人簽名，保證人可能需就當事人之債務不履行承擔連帶保證責任。建議當事人一併與保證人溝通此事，避免影響保證人權益，並共同尋求妥適解決方案。

四、租賃契約之特殊規定

（一）書面契約要求

依民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」本案租期五年，已以書面訂立，符合法定要式要件。

（二）出租人義務

依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」若房屋有重大瑕疵影響居住安全，依民法第424條規定，承租人得終止契約，惟本案情形似未涉及此類事由。

參、處理建議

一、立即行動事項

（一）確認時間點

1. 確認目前日期與115年2月1日之時間差距
2. 若尚未到租賃開始日，協商空間較大
3. 時間越早處理，對雙方越有利

（二）誠意溝通協商

1. 儘速以書面方式（建議使用存證信函或電子郵件並保留送達證明）向房東表達解約意願
2. 說明無法履約之正當理由，展現誠意
3. 表達願意承擔合理損失之態度

（三）檢視契約內容

1. 詳細閱讀契約中關於解約、違約金、賠償之約定
2. 確認是否有審閱期或其他保護承租人之條款
3. 評估可能產生之法律責任範圍

二、協商策略建議

（一）提出合理補償方案

1. 可主動提出支付房東一定期間租金作為補償（如一個月或兩個月租金）
2. 協助房東尋找新承租人，縮短空租期間
3. 承擔房東因重新招租產生之合理費用（如廣告費、仲介費等）

（二）尋求折衷方案

1. 若房東堅持不解約，可協商縮短租期
2. 尋找其他願意承接之承租人，經房東同意後轉租或頂讓
3. 協商提前終止之條件與補償金額

三、替代爭議解決途徑

（一）調解程序

1. 若協商不成，可向鄉鎮市區調解委員會申請調解
2. 調解程序費用低廉且快速，有助於雙方達成共識
3. 調解成立後具有執行力

（二）訴訟風險評估

1. 若房東提起訴訟請求損害賠償，需評估可能之賠償金額
2. 建議委任律師評估具體風險及訴訟策略
3. 考量訴訟成本與時間，仍以和解為優先

四、證據保全與預防措施

（一）保留所有證據

1. 與房東之通訊記錄（簡訊、電子郵件、通話錄音等）
2. 租賃契約正本及相關附件
3. 相關付款證明或匯款紀錄

（二）書面化所有溝通

1. 重要事項以書面或電子郵件確認，避免口頭約定爭議
2. 必要時可發送存證信函，確保意思表示送達
3. 保留所有往來文件影本

五、時效提醒

1. 建議於七日內與房東進行初步溝通
2. 若協商不成，應於十四日內尋求法律專業協助
3. 務必在115年2月1日租賃關係開始前完成所有協商程序
4. 若已逾租賃開始日，應儘速處理以減少損失擴大

肆、結論

關於當事人已簽訂五年期租賃契約後欲取消之情形，考量契約可能已成立但尚未生效履行，建議當事人：

（一）優先採取協商途徑，以誠意與房東溝通解約事宜，說明無法履約之正當理由。

（二）評估可能之違約成本，在合理範圍內提出補償方案，如支付一定期間租金或協助尋找新承租人。

（三）及早處理，避免拖延造成損失擴大或錯過最佳協商時機。

（四）詳細檢視租賃契約內容，確認違約金或賠償條款，評估法律責任範圍。

（五）必要時尋求專業法律協助，攜帶完整契約書及相關文件諮詢律師，以保障自身權益。

（六）與保證人充分溝通，避免影響保證人權益，共同尋求妥適解決方案。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況、契約內容及雙方協商結果調整，並諮詢合格律師進行個案評估。

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