共有土地想分割，該怎麼申請？需要弟弟同意嗎？

壹、案件摘要

您與弟弟共同持有一塊土地，現欲進行土地分割以解除共有關係。依據民法第817條第1項規定：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。」您與弟弟共同持有土地，應屬於「分別共有」關係，各自擁有應有部分。

貳、法律分析

一、共有關係之認定

依據民法第817條第1項規定：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。」您與弟弟共同持有土地，應屬於分別共有關係。同條第2項規定：「各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。」若未特別約定持分比例，法律推定您與弟弟各持有二分之一。

另依民法第818條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」在分割前，您與弟弟均可按應有部分對土地全部使用收益。

二、共有物分割請求權

關於共有物分割請求權，民法第823條第1項規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」

依此規定，您應享有隨時請求分割共有土地之權利，無需特別理由。但需注意以下例外情形：

（一）若該土地因使用目的不能分割 （二）若您與弟弟曾約定不分割之期限

關於不分割期限，民法第823條第2項規定：「前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。」

若無上述例外情形，您應可隨時請求分割。

三、土地分割之方法

（一）協議分割

民法第824條第1項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」協議分割為法律優先鼓勵之方式，具有以下優點：

1. 程序簡便快速
2. 可依雙方需求彈性規劃分割方式
3. 節省訴訟成本與時間
4. 有助維持家族和諧

協議分割時，您與弟弟可自由約定分割方式，包括：

• 原物分配：實際劃分土地，各自取得特定部分
• 變價分配：出售土地後依持分比例分配價金
• 混合方式：部分原物分配，部分變價分配
• 金錢補償：若分配不均等時，以金錢補償差額

（二）裁判分割

若無法與弟弟達成協議，民法第824條第2項規定：「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」

法院進行裁判分割時，可能採取以下方式：

1. 原物分配：將土地實際劃分給各共有人
2. 變價分配：拍賣土地後分配價金
3. 混合分配：部分原物分配，部分變價分配

民法第824條第3項規定：「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」若原物分配無法完全按持分比例分配，可能需要金錢補償。

同條第4項規定：「以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。」法院可視情況決定部分維持共有。

（三）調處程序

土地法第34-1條第6項規定：「依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。」

您可先向地政機關申請調處，若調處不成立或不服調處結果，再向法院提起分割訴訟。

四、分割後之權利義務

（一）所有權取得時點

民法第824-1條第1項規定：「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。」分割完成後，您與弟弟各自取得分得部分之完整所有權。

（二）擔保責任

民法第825條規定：「各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。」分割後，您對弟弟分得之土地，應按應有部分負擔保責任，反之亦然。

（三）抵押權之處理

若土地上設有抵押權，民法第824-1條第2項規定：「應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。」

（四）優先承買權

若採變價分配方式，民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」您與弟弟均享有優先承買權。

五、相關程序規定

（一）登記程序

土地法第73條第1項規定：「土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之。其無義務人者，由權利人聲請之。其係繼承登記者，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之。但其聲請，不影響他繼承人拋棄繼承或限定繼承之權利。」

分割完成後，應向地政機關申請土地分割登記及所有權變更登記。

同條第2項規定：「前項聲請，應於土地權利變更後一個月內為之。其係繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。」

建議您應於分割完成後一個月內辦理登記，以免受罰。

（二）不動產糾紛調處

土地法第34-2條規定：「直轄市或縣（市）地政機關為處理本法不動產之糾紛，應設不動產糾紛調處委員會，聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員；其設置、申請調處之要件、程序、期限、調處費用及其他應遵循事項之辦法，由中央地政機關定之。」

若與弟弟發生分割爭議，可向地政機關之不動產糾紛調處委員會申請調處。

參、處理建議

一、優先採取協議分割

考量您與弟弟之親屬關係，建議優先採取協議分割方式，具體步驟如下：

（一）準備階段

1. 調閱土地登記謄本，確認雙方應有部分比例
2. 取得地籍圖，了解土地位置、面積及使用現況
3. 評估土地價值，必要時可委請專業估價師鑑價
4. 了解土地使用分區及相關法令限制

（二）協商階段

1. 與弟弟溝通分割意願，說明分割之必要性
2. 討論採「原物分割」或「變價分割」
3. 若採原物分割，商議各自取得之土地位置及面積
4. 若持分不均等或分配不均，討論金錢補償方案
5. 考量雙方實際使用需求及未來規劃

（三）執行階段

1. 達成協議後，製作書面分割協議書
2. 協議書應載明分割方式、各自取得部分、補償金額等
3. 雙方於協議書上簽名蓋章
4. 委託地政士辦理土地分割測量
5. 向地政機關申請土地分割登記
6. 完成所有權移轉登記

二、申請地政機關調處

若與弟弟無法達成協議，建議先向地政機關申請調處：

1. 向土地所在地之直轄市或縣（市）地政機關提出調處申請
2. 準備相關文件：土地登記謄本、地籍圖、身分證明等
3. 參加調處會議，說明分割需求
4. 若調處成立，依調處結果辦理分割
5. 若調處不成立或不服調處結果，應於接到通知後15日內向法院提起訴訟

三、提起裁判分割訴訟

若調處不成立或不服調處結果，可向法院提起分割共有物訴訟：

（一）起訴階段

1. 向土地所在地之地方法院提起「分割共有物訴訟」
2. 準備起訴狀，載明：

• 原告與被告之基本資料
• 共有關係之事實
• 請求分割之聲明
• 希望採取之分割方式
• 事實及理由

3. 檢附證據：土地登記謄本、地籍圖、調處紀錄等
4. 繳納裁判費

（二）訴訟進行

1. 法院可能囑託地政機關測量，提出分割方案
2. 法院會考量以下因素：

• 土地使用現況
• 經濟效益
• 各共有人之利益
• 土地之位置、形狀
• 分割後之使用價值

3. 參加言詞辯論期日，表達意見
4. 等候法院判決

（三）判決執行

1. 判決確定後，持判決書向地政機關辦理分割登記
2. 若判決命變價分配，應聲請法院拍賣土地
3. 若有金錢補償，應依判決履行給付義務

四、注意事項

（一）稅務問題

1. 土地分割本身不課徵土地增值稅
2. 若有金錢補償給付，可能涉及贈與稅問題
3. 分割後若出售土地，應課徵土地增值稅
4. 建議諮詢稅務專業人士

（二）時程評估

1. 協議分割：約1至3個月可完成
2. 調處程序：約2至4個月
3. 裁判分割：約1至2年，視案件複雜度而定

（三）費用評估

1. 協議分割：地政規費、測量費、代書費，約數萬元
2. 調處程序：調處費用依各地政機關規定
3. 裁判分割：增加律師費、裁判費、鑑定費等，可能達數十萬元

（四）其他提醒

1. 若土地上有抵押權，應通知抵押權人
2. 若土地上有租賃關係，應考量承租人權益
3. 分割後各自取得之土地，應符合建築法規及土地使用分區規定
4. 建議委託專業地政士或律師協助處理

肆、結論

關於您與弟弟共有土地之分割，依民法第823條規定，您應享有隨時請求分割之權利。考量您與弟弟之親屬關係及實務效益，建議優先採取協議分割方式，此方式程序簡便、費用較低，且可依雙方實際需求彈性規劃，有助維持家族和諧。

若協議確實無法達成，建議先向地政機關申請調處，透過公正第三方協助達成共識。若調處仍無法成立，再考慮向法院提起分割共有物訴訟。

無論採取何種方式，建議您可先與弟弟進行溝通，了解彼此需求，必要時可委請地政士或律師協助處理相關事宜，以確保分割程序順利進行，並保障雙方權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師或地政士。

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