租屋定金已付但發現頂樓加蓋，房仲未告知能拿回定金嗎？

壹、案件摘要

一、當事人

（1）委託人：租屋者（以下稱「當事人」）

（2）相對人：房屋仲介

二、案件事實

（1）當事人透過仲介租屋，已支付新台幣5,000元定金

（2）尚未簽訂正式租賃契約

（3）事後發現房屋疑似為頂樓加蓋

（4）仲介事前未告知房屋為頂樓加蓋之事實

（5）收據載明「如未成功簽約定金不退」

三、爭議焦點

當事人能否以仲介未告知重要資訊為由，主張取回已支付之定金？

貳、法律分析

一、民事責任

（一）定金之法律性質與契約成立問題

依民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」本案雖已支付定金，然正式租賃契約尚未簽訂，且當事人係基於房屋為合法建物之認知而為意思表示。

若房屋確為頂樓加蓋之違章建築，而仲介未告知此重要資訊，依民法第88條第1項規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」同條第2項並規定：「當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」

頂樓加蓋涉及建物合法性、居住安全及可能面臨拆除風險，應屬交易上認為重要之物之性質。當事人若知悉此情形即不為意思表示，且此錯誤非由當事人自己之過失所致，應可主張意思表示錯誤而撤銷。意思表示經撤銷後，契約自始不生效力，當事人應有權請求返還定金。

（二）仲介之告知義務與締約上過失

依不動產經紀業管理條例第24條第1項規定：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」雖本案尚未簽訂正式契約，然仲介於媒合過程中，依民法第148條第2項規定：「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」應負有據實告知之義務。

頂樓加蓋屬違章建築，此為租屋之重要資訊，仲介若未告知，可能違反誠信原則。參考不動產經紀業管理條例第24條規定之立法意旨，經紀人應將不動產現況向承租人說明，包括是否為違章建築等重要事項。仲介隱匿此重要資訊，應可能構成締約上過失。

（三）收據條款之效力

收據雖記載「如未成功簽約定金不退」，然此約定若用於掩蓋仲介未盡告知義務之過失，可能違反誠信原則。依消費者保護法第12條第1項規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」同條第2項並規定：「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」

本案收據條款若屬定型化契約條款，且仲介未盡告知義務，該條款可能因違反誠信原則而顯失公平，應可能被認定為無效。

（四）不當得利返還請求權

若意思表示撤銷或契約條款無效，仲介受領定金即無法律上之原因。依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」當事人應可依不當得利規定，請求仲介返還定金。

二、行政責任

（一）不動產經紀業管理條例之規範

依不動產經紀業管理條例第24條規定，經紀人應將不動產說明書交付承租人，說明書應包含建物是否為違章建築等重要資訊。若仲介未盡此告知義務，可能違反該條例規定，當事人可向地方政府地政局提出申訴或檢舉。

（二）消費者保護法之適用

依消費者保護法第22條第1項規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」若仲介於廣告或說明中未揭露房屋為頂樓加蓋，可能違反此規定。當事人可向消費者保護官申訴，請求協助處理。

三、其他特殊法規責任

（一）建築法規之適用

依建築法第1條規定：「為實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻，特制定本法；本法未規定者，適用其他法律之規定。」頂樓加蓋若屬違章建築，依建築法規定可能面臨拆除風險，此涉及居住安全及合法性，應屬租屋交易之重要資訊。

參、處理建議

一、立即行動（建議期限：7日內）

（一）蒐集證據

（1）拍照存證：拍攝房屋外觀照片（特別是頂樓加蓋部分）及建物內部照片

（2）調閱資料：向地政事務所申請建物謄本，向建管單位查詢是否有違建紀錄

（3）保存文件：保存定金收據正本、仲介提供之房屋資料、廣告文宣及所有與仲介之對話紀錄（LINE、簡訊、email等）

（二）發函通知

建議以存證信函或律師函向仲介公司發函，內容應包含：

• 說明已支付定金之事實

• 指出事後發現房屋為頂樓加蓋之違章建築

• 依不動產經紀業管理條例第24條，仲介應告知違章建築事實，惟未盡告知義務

• 依民法第88條主張意思表示錯誤而撤銷

• 請求於文到7日內返還定金5,000元，逾期將採取法律行動

二、協商階段（建議期限：14日內）

（一）與仲介協商

（1）先以電話或當面溝通，說明發現房屋為頂樓加蓋

（2）強調仲介未盡告知義務，可能違反法規

（3）要求全額退還定金

（二）向主管機關申訴

若仲介不願返還，可向以下單位申訴：

• 地方政府地政局（不動產經紀業管理）

• 消費者保護官

• 公平交易委員會

三、法律途徑（協商不成時）

（一）申請調解

（1）鄉鎮市區調解委員會：免費，程序簡便快速，調解成立與法院判決有同等效力

（2）消費爭議調解：向消保官申請

（二）聲請支付命令

若有明確證據，可向法院聲請支付命令：

• 費用僅500元

• 程序簡便

• 若對方不異議，可直接強制執行

• 需備妥證據（違建證明、對話紀錄等）

• 對方可提出異議，異議後轉為訴訟程序

（三）提起民事訴訟

若支付命令遭異議，可提起民事訴訟：

• 訴訟標的：5,000元

• 裁判費：約1,000元

• 請求權基礎：不當得利返還請求權（民法第179條）、意思表示撤銷後之返還請求

四、成本效益分析

考量金額僅5,000元，建議優先採取：

（1）自行發函（存證信函）

（2）向主管機關申訴

（3）申請調解

（4）必要時聲請支付命令

不建議委託律師處理，因律師費用可能超過爭議金額。

五、預防性建議

（一）向主管機關檢舉

即使取回定金，仍建議向地政局檢舉該仲介可能違反不動產經紀業管理條例，以維護其他消費者權益。

（二）網路評價

可於Google評論、租屋平台等處留下客觀評價，提醒其他消費者注意。

肆、結論

關於當事人支付定金後發現房屋疑似為頂樓加蓋，而仲介事前未告知之情形，考量仲介可能未盡告知義務，且頂樓加蓋涉及建物合法性及居住安全等重要資訊，當事人應可能依民法第88條主張意思表示錯誤而撤銷，或依民法第179條請求返還不當得利。收據雖記載「如未成功簽約定金不退」，然此條款若違反誠信原則，應可能被認定為無效。

建議當事人先蒐集證據（包括拍照存證、調閱建物資料等），並以存證信函向仲介發函請求返還定金。若仲介不願返還，可向地政局或消保官申訴，或申請調解。必要時可聲請支付命令或提起民事訴訟。考量爭議金額僅5,000元，建議優先採取成本較低之途徑處理。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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