委託人購買預售屋，於驗屋時始發現房屋內設有緩降機設備，建商於銷售時未告知此一重要資訊。委託人認為此情形影響其購屋決定，尋求法律救濟途徑。
依民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」
本案建商於銷售預售屋時未告知緩降機設備之存在，該設備雖為法定消防安全設施，但其設置位置可能影響室內空間使用規劃、居住品質、未來裝潢設計限制及房屋轉售價值。若該設備之設置確實減少房屋之通常效用或契約預定效用，且減少程度非屬輕微，應可認定構成物之瑕疵。
依民法第355條第2項但書規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」
建商對於房屋內重要設施配置負有主動告知義務，若建商明知緩降機設備之存在而故意不告知，即使買受人未於契約成立時發現，建商仍應負瑕疵擔保責任。
依民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」
委託人於驗屋時發現緩降機設備，應屬依通常程序檢查可發現之瑕疵，應於發現後立即通知建商，以保全權利。
依民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」
委託人若認定緩降機設備構成重大瑕疵，應可主張解除契約或請求減少價金。惟是否構成「重大」瑕疵，需視該設備對房屋使用之實際影響程度而定。若法院認定解除契約顯失公平，委託人可能僅得請求減少價金。
依民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」
若建商故意不告知緩降機設備之存在，委託人除得主張解除契約或減少價金外，亦得請求不履行之損害賠償，包括信賴利益損失、因未告知而額外支出之費用，以及房屋價值減損部分。
依民法第366條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」
即使預售屋買賣契約中有免除或限制建商瑕疵擔保責任之特約，若建商故意不告知緩降機設備，該特約應屬無效，委託人仍得主張瑕疵擔保責任。
依民法第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」
委託人應於發現瑕疵後立即通知建商，並於通知後六個月內行使解除權或減價請求權。若建商係故意不告知，則不受六個月期間之限制，但仍受五年長期時效之限制。
依民法第348條第1項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」
建商應交付符合契約約定品質之房屋予買受人。若建商於銷售時提供之平面圖、設計圖或廣告文宣中未標示緩降機設備，而實際交付之房屋卻設有該設備，可能構成給付不符合債之本旨，買受人得主張建商未完全履行契約義務。
依民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」
本案爭議發生於驗屋階段，若尚未完成交屋程序，危險尚未移轉予買受人，建商仍負完全之瑕疵擔保責任。
預售屋買賣兼具買賣與承攬之性質，依民法第501-1條規定：「以特約免除或限制承攬人關於工作之瑕疵擔保義務者，如承攬人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」
此規定可類推適用於預售屋買賣，強化對買受人之保護。
建議委託人立即以存證信函通知建商，內容應包含：
若委託人不願繼續履行契約，可要求：
若委託人願意繼續履行契約，可要求：
準備申訴書，載明：
消費爭議調解具有以下優點：
若協商或調解不成立，建議委託人考慮提起民事訴訟，訴訟標的可包含：
委託人應負責證明：
建議準備之證據：
依民法第365條第1項規定，委託人應於通知建商後六個月內行使解除權或減價請求權。建議於發函通知後，立即著手準備相關文件，避免時效經過。
自交屋時起算五年內，委託人之瑕疵擔保請求權均受保護。惟仍建議儘早處理，避免證據散失或記憶模糊。
若能證明建商係故意不告知緩降機設備，則不受六個月短期時效之限制，僅受五年長期時效之拘束，對委託人較為有利。
關於委託人購買預售屋，於驗屋時始發現設有緩降機設備，建商銷售時未告知一事，依民法第354條、第359條、第360條及第365條等規定，建商對於房屋應負物之瑕疵擔保責任。若緩降機設備之設置確實減少房屋之通常效用或契約預定效用，且建商於銷售時故意不告知，委託人應可主張解除契約、請求減少價金或請求損害賠償。
考量本案可能涉及物之瑕疵擔保責任，建議委託人：
本案處理應把握時效，儘速採取行動，以確保權利不致因時效經過而消滅。實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師提供專業意見。
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