合租房間邀請朋友來訪，朋友走過共用走廊算侵犯室友產權嗎？

壹、案件摘要

當事人與他人合租兩房一廳之房屋，偶爾邀請朋友至其承租房間內作客。同住室友主張當事人之朋友行經走廊已侵害其產權，要求未經其同意不得讓訪客使用走廊等公共空間。本案爭點在於：合租房屋之承租人是否有權邀請訪客進入租屋處，以及訪客使用公共空間（走廊）是否構成對其他承租人權益之侵害。

貳、法律分析

一、租賃關係之法律性質與使用權限

（一）承租人之使用權限

在合租情形下，各承租人對其專用房間享有排他使用權，對公共空間（如走廊、客廳、廚房等）則享有共同使用權。承租人對租賃物之使用收益權，應包含合理邀請訪客之權利，此為居住自由之延伸。

依中華民國憲法第10條規定：「人民有居住及遷徙之自由。」居住自由不僅保障人民選擇居住處所之權利，亦應包含在合法居所內從事正常生活行為之自由，合理邀請訪客應屬居住自由之範疇。

（二）「產權」主張之法律定位

室友主張之「產權」概念在法律上應有所釐清。承租人僅享有「債權」性質之使用權，而非物權性質之產權。真正之產權（所有權）屬於房東。各承租人間為平等之債權關係，除非租約或合租協議另有約定，否則任一方無權單方面禁止他方合理使用公共空間。

二、訪客權利之合理界限

（一）合理訪客之判斷標準

承租人邀請訪客應屬於正常居住使用之範疇，依本案所述情形：

1. 訪客僅在承租人房間內活動
2. 使用公共空間（走廊）係為進出之必要
3. 未造成噪音、髒亂或其他實質妨害
4. 訪客停留時間、頻率在合理範圍內

上述行為應認定為合法且合理之使用行為。

（二）權利行使之界限

依民法第18條第1項規定：「人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之虞時，得請求防止之。」若室友主張其權利受侵害，應證明確有實質侵害或侵害之虞存在。

室友若僅因「不開心」而非實質權益受損，其主張可能難謂正當。單純心理不悅，若未達實質妨害程度，可能不構成法律上應保護之權利侵害。

三、公共空間使用權之分析

（一）走廊之法律定位

走廊屬於租賃物之公共空間，各承租人均有使用權。訪客經承租人邀請，在合理範圍內使用走廊進出，應屬於承租人使用權之延伸。

（二）使用限制之合理性

除非租約明文禁止訪客，或合租協議有特別約定，否則承租人應有權邀請訪客。室友無權單方面禁止他人訪客使用公共空間，此種主張可能構成權利濫用。

四、法律責任之初步判斷

（一）當事人行為之合法性

依本案所述事實，當事人行為應無違法之虞，理由如下：

1. 未違反租賃契約（假設契約未禁止訪客）
2. 未侵害室友之實質權益
3. 符合一般社會通念之合理使用
4. 未違反任何刑事或行政法規

（二）室友主張之法律依據不足

室友若主張權利受侵害，依民法第18條規定，應證明人格權確受侵害。然依本案所述，訪客僅行經走廊且未造成實質妨害，室友之主張可能缺乏法律依據。

若室友主張侵權行為，依民法第19條規定：「姓名權受侵害者，得請求法院除去其侵害，並得請求損害賠償。」然本案並非姓名權侵害之情形。

若室友主張其他權利受侵害而請求損害賠償，依民法第110條及第113條規定，應證明確有損害存在。單純心理不悅，若無實質損害，可能難以成立損害賠償請求權。

參、處理建議

一、溝通協調（優先建議）

（一）釐清租約內容

1. 檢視租賃契約是否有訪客相關規定
2. 確認是否有合租協議或室友公約
3. 了解房東對訪客之態度與規範

（二）理性溝通

1. 向室友說明法律上之權利義務關係
2. 了解室友真正在意之點（可能是安全、隱私或其他考量）
3. 提出具體改善方案：

• 事前告知訪客來訪時間
• 確保訪客不在公共空間久留
• 維持環境整潔與安寧
• 尊重室友作息時間

（三）建立室友公約

1. 共同訂定合理之訪客規範
2. 明確公共空間使用原則
3. 建立爭議處理機制
4. 以書面方式記錄共識內容

二、尋求第三方協助

（一）請房東協調

1. 若溝通無效，可請房東居中協調
2. 請房東釐清租約之解釋
3. 確認房東對訪客之立場

（二）調解機制

1. 可向鄉鎮市區公所申請調解
2. 調解費用低廉且具法律效力
3. 有助於雙方在第三方協助下達成共識

三、法律途徑（最後手段）

（一）若室友持續無理阻撓

1. 可主張室友之行為可能構成權利濫用
2. 必要時可提起確認之訴，確認訪客權利
3. 保留相關證據以備不時之需

（二）若室友行為升級

1. 若室友對訪客或當事人有暴力、恐嚇等行為，應立即報警處理
2. 若構成刑法相關罪名要件，可依法提告
3. 注意保護自身及訪客之人身安全

四、預防措施

（一）保留證據

1. 記錄溝通過程（對話紀錄、錄音等，但應注意錄音之合法性）
2. 保留訪客未造成實質妨害之證據
3. 記錄訪客來訪時間、頻率等資訊

（二）考慮長期方案

1. 若無法達成共識，評估是否另尋租屋處
2. 未來租屋時應事先確認室友對訪客之態度
3. 簽訂租約時應注意訪客相關條款
4. 考慮選擇獨立套房以避免類似爭議

肆、結論

關於當事人邀請朋友至承租房間之行為，依中華民國憲法第10條所保障之居住自由，以及民法第18條關於人格權保護之規定，當事人在合理範圍內邀請訪客應屬合法權利之行使。

室友主張訪客行經走廊即侵害其「產權」，在法律上應無依據。承租人對公共空間享有共同使用權，訪客在合理範圍內使用走廊應屬正當權利行使。若室友僅因心理不悅而非實質權益受損，依民法第18條規定，可能難以主張權利受侵害。

建議優先透過溝通協調解決爭議，理性討論彼此之需求與顧慮，建立雙方都能接受之訪客規範。必要時可尋求房東協助或調解機制。若室友持續無理主張，當事人有權維護自身合法權益，其行為應受法律保障。

考量本案可能涉及居住自由與合理使用權之爭議，建議當事人保留相關證據，並視情況發展尋求專業律師進行個案評估，以確保自身權益獲得適當保障。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體租約內容、實際使用情形、雙方溝通狀況等因素綜合判斷，並諮詢合格律師。

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