租房退租時點交程序怎麼做？房東房客各有什麼責任？

壹、案件摘要

本案涉及租賃契約終止後之點交程序問題。承租人準備退租，需了解如何與出租人完成合法且完整的點交程序，以確保雙方權利義務關係之終結，避免日後產生爭議。

貳、法律分析

一、點交程序之法律性質與依據

點交程序係指租賃關係終止後，承租人將租賃物返還予出租人，雙方確認租賃物現況並結清相關費用之程序。依民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」此程序具有以下法律意義：

（1）租賃契約義務之終結：承租人負有返還租賃物之法定義務 （2）現況確認：雙方共同確認租賃物之現狀，包括有無毀損、設備是否完整等 （3）費用結算：結清租金、押金、水電費等相關費用 （4）證據保全：避免日後產生爭議時舉證困難

二、承租人之返還義務

（一）租賃物之保管義務

依民法第432條第1項規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」承租人於租賃期間應盡善良管理人之注意義務保管租賃物。

（二）損害賠償責任

依民法第432條第2項規定：「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」承租人若未盡保管義務致租賃物毀損，應負損害賠償責任。惟若係依約定方法使用而產生之正常損耗，則不在此限。

（三）返還時之狀態要求

依民法第455條規定，承租人應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態返還。此意味承租人應將租賃物回復至可正常使用之狀態，但不包括因正常使用所生之自然損耗。

三、出租人之義務

（一）租金返還義務

依民法第454條規定：「租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。」若出租人已預收終止後之租金，應予返還。

（二）費用償還義務

依民法第461條規定：「耕作地之承租人，因租賃關係終止時未及收穫之孳息所支出之耕作費用，得請求出租人償還之。但其請求額不得超過孳息之價額。」

依民法第461-1條第2項規定：「前項費用，承租人返還耕作地時，得請求出租人返還。但以其未失效能部分之價額為限。」承租人就改良費用，於返還時得請求出租人返還未失效能部分之價額。

四、請求權時效

依民法第456條規定：「出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，承租人之償還費用請求權及工作物取回權，均因二年間不行使而消滅。前項期間，於出租人，自受租賃物返還時起算。於承租人，自租賃關係終止時起算。」

此規定明確雙方請求權之時效期間，出租人之損害賠償請求權自受租賃物返還時起算二年，承租人之費用償還請求權自租賃關係終止時起算二年。

五、租賃住宅市場發展及管理條例之適用

（一）立法目的

依租賃住宅市場發展及管理條例第1條規定：「為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。」本條例旨在保障租賃雙方權益。

（二）提前終止之情形

依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項規定，租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：

一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償 二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳 三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人 四、出租人為重新建築而必要收回 五、其他依法律規定得提前終止租賃契約

依同條第2項規定，出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：

一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日 二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月

六、點交程序之法律效果

完整之點交程序應達成以下法律效果：

（1）確認租賃物返還義務之履行 （2）確定租賃物現況及是否有損害賠償問題 （3）結清雙方間之金錢債權債務關係 （4）保全證據以避免日後爭議

參、處理建議

一、標準點交程序

（一）事前準備階段（退租前1-2個月）

1. 確認租約內容

• 檢視租賃契約關於終止及點交之約定
• 確認應提前通知之期限
• 了解押金返還及費用結算方式

2. 發送退租通知

• 建議以書面（存證信函或雙掛號）通知出租人
• 載明預定退租日期及希望點交時間
• 保留寄送證明

3. 準備點交事宜

• 開始整理個人物品
• 拍攝租賃物現況照片作為證據
• 準備點交紀錄表格

（二）退租前清理階段（退租前1-2週）

1. 清空租賃物

• 搬離所有個人物品
• 確認無遺留物品

2. 清潔整理

• 進行合理之清潔
• 修復可自行處理之小損壞
• 確保設備正常運作

3. 聯繫出租人

• 確認點交時間
• 提醒攜帶相關文件
• 建議邀請見證人

（三）正式點交階段

1. 會同檢視

• 雙方逐項檢查租賃物
• 拍照或錄影記錄現況
• 確認設備清單
• 區分自然損耗與人為損壞

2. 製作點交紀錄 點交紀錄應包含以下事項：

• 點交日期、時間、地點
• 在場人員（雙方當事人及見證人）
• 租賃物現況描述
• 設備清單及狀態
• 鑰匙返還數量
• 有無損壞及修復情形
• 費用結算明細
• 押金返還金額及方式

3. 簽署確認

• 雙方簽名確認點交紀錄
• 返還鑰匙並記錄數量
• 各執一份點交紀錄

4. 押金處理

• 當場返還或約定返還期限
• 如有扣款應取得明細及合理說明
• 建議以匯款方式並保留證明

（四）點交後續處理（點交後1週內）

1. 確認押金返還

• 追蹤押金是否如期返還
• 核對金額是否正確

2. 保存相關文件

• 點交紀錄
• 押金返還證明
• 相關照片影片
• 通訊紀錄

二、特殊情況處理建議

（一）出租人不配合點交時

1. 寄發正式通知 建議以存證信函載明：

• 說明已依約定期限通知退租
• 載明已清空租賃物並回復合理狀態
• 限期（如7日內）要求配合點交
• 告知如不配合可能採取之措施

2. 單方製作紀錄

• 邀請見證人到場
• 拍攝完整照片影片
• 製作現況說明書

3. 鑰匙返還

• 可考慮以掛號方式寄還鑰匙
• 保留寄送證明
• 於存證信函中載明

4. 法律途徑

• 如有必要，可向法院聲請提存
• 必要時提起民事訴訟請求返還押金

（二）押金扣款爭議時

1. 要求出具明細

• 請出租人提供扣款項目及金額
• 要求提供修繕費用證明
• 核對是否合理

2. 協商處理

• 就爭議項目進行討論
• 區分自然損耗與人為損壞
• 必要時請專業人士鑑定
• 尋求雙方可接受之方案

3. 法律救濟

• 如協商不成，可循司法途徑
• 依民法第456條規定，承租人之償還費用請求權，自租賃關係終止時起算二年內應行使

（三）租賃物損壞爭議時

1. 區分責任歸屬

• 比對入住時照片
• 判斷是否為自然損耗
• 依民法第432條第2項但書規定，依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，承租人不負賠償責任

2. 合理賠償範圍

• 僅就非自然損耗部分可能需負責
• 賠償金額應合理
• 可請專業估價

3. 協商解決

• 提出合理賠償方案
• 必要時請第三方調解
• 保留協商紀錄

三、爭議預防措施

1. 完整書面記錄

• 所有通知均以書面為之
• 保留所有往來紀錄
• 點交過程建議全程拍照或錄影

2. 第三方見證

• 建議邀請公正第三人在場見證
• 必要時可請地政士或律師協助

3. 明確費用結算

• 事先確認各項費用計算方式
• 取得水電瓦斯等帳單
• 押金扣款應有合理依據

4. 保留證據

• 入住時之現況照片
• 租賃期間之維護紀錄
• 點交時之完整紀錄

四、點交紀錄表參考格式

建議點交紀錄表應包含以下項目：

• 基本資料：點交日期、時間、地點、雙方當事人及見證人資料
• 租賃物現況確認：牆面、地板、門窗、衛浴設備、廚房設備、家具家電等狀況
• 設備清點：鑰匙、門禁卡等數量
• 費用結算：租金、水電瓦斯費等結清情形
• 押金處理：原押金金額、扣款項目及金額、應返還金額、返還方式及日期
• 其他約定事項
• 確認簽章：雙方及見證人簽名

肆、結論

關於租賃契約終止後之點交程序，建議承租人應注意以下事項：

1. 依約定期限以書面通知出租人終止租約，保留通知證據

2. 依民法第455條規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，並應保持其可正常使用之狀態

3. 依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不負賠償責任

4. 主動聯繫出租人約定點交時間，建議邀請見證人在場

5. 製作完整點交紀錄並雙方簽名確認，各執一份

6. 保留所有證據資料，包括照片、影片、通訊紀錄等

7. 依民法第456條規定，出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，自受租賃物返還時起算二年；承租人之償還費用請求權，自租賃關係終止時起算二年，雙方應注意時效期間

如遇出租人不配合或產生爭議，應先以協商方式處理，保留完整證據，必要時可尋求專業法律協助或循司法途徑解決。完整且謹慎的點交程序，是保障自身權益的重要方式。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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