共同持有房屋被其他持有人抵押給當舖，我的權益怎麼保護？

壹、案件摘要

當事人與他人共同持有房屋，其中一位共有人將其持有之應有部分設定抵押權予當舖。當事人詢問應如何處理此一情況。

貳、法律分析

一、共有關係之性質與類型

（一）分別共有與公同共有之區別

1. 分別共有

• 依民法第817條第1項規定：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。」
• 各共有人對共有物有明確之應有部分比例
• 各共有人原則上得自由處分其應有部分

2. 公同共有

• 數人基於公同關係而共有一物
• 常見於夫妻共同財產制或繼承關係
• 處分權限受較多限制

（二）本案共有關係之判斷

本案應先釐清共有關係之性質：

1. 若屬一般分別共有

• 該共有人將其應有部分設定抵押應屬合法
• 其他共有人原則上無權阻止

2. 若涉及特殊公同共有關係

• 依民法第1031條規定：「夫妻之財產及所得，除特有財產外，合併為共同財產，屬於夫妻公同共有。」
• 依民法第1151條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。」
• 若屬夫妻共同財產或繼承遺產之公同共有，單一共有人之處分權限可能受限

二、共有人處分權限之分析

（一）分別共有之處分權

依民法第819條規定：

• 第1項：「各共有人，得自由處分其應有部分。」
• 第2項：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」

由此可知：

1. 共有人就其應有部分設定抵押，應屬合法權利行使
2. 抵押權效力僅及於該共有人之應有部分
3. 其他共有人之權利不受影響

（二）公同共有之處分限制

若本案涉及公同共有關係：

1. 夫妻共同財產

• 依民法第1031條規定，屬於夫妻公同共有
• 單一配偶可能無權單獨設定抵押

2. 繼承遺產

• 依民法第1151條規定，繼承人對遺產為公同共有
• 依民法第1164條規定：「繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。」
• 在分割前，單一繼承人之處分權限可能受限

三、抵押權實行之法律效果

（一）對設定抵押之共有人

1. 若無法清償債務

• 當舖可聲請法院拍賣該應有部分
• 依民法第881條規定，抵押權得就應有部分設定

2. 拍賣程序

• 僅就該共有人之應有部分進行拍賣
• 不影響其他共有人之應有部分

（二）對其他共有人之影響

1. 共有關係之變動

• 拍賣後，得標人成為新的共有人
• 原共有關係繼續存在，僅共有人身分變更

2. 使用收益權之影響

• 依民法第818條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」
• 新共有人同樣享有使用收益權
• 可能產生共有物管理使用之爭議

3. 優先購買權之行使

• 依民法第860條第1項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
• 其他共有人可行使優先購買權
• 避免外人介入共有關係

四、特殊情形之考量

（一）夫妻財產關係

若本案涉及夫妻共同持有房屋：

1. 法定財產制

• 依民法第1017條第1項規定：「夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有。不能證明為婚前或婚後財產者，推定為婚後財產；不能證明為夫或妻所有之財產，推定為夫妻共有。」
• 若屬夫妻各自所有，應為分別共有
• 若推定為夫妻共有，應釐清共有性質

2. 共同財產制

• 依民法第1031條規定，屬於夫妻公同共有
• 單一配偶設定抵押之效力可能有疑義

（二）繼承遺產關係

若本案涉及繼承取得之共有房屋：

1. 遺產分割前之狀態

• 依民法第1151條規定，繼承人對遺產為公同共有
• 單一繼承人之處分權限可能受限

2. 遺產管理費用

• 依民法第1150條規定：「關於遺產管理、分割及執行遺囑之費用，由遺產中支付之。但因繼承人之過失而支付者，不在此限。」
• 若因不當設定抵押產生費用，可能由該繼承人負擔

3. 遺產分割之限制

• 依民法第1165條規定，被繼承人之遺囑若定有分割方法，應從其所定
• 依民法第1166條規定，若有胎兒為繼承人，應保留其應繼分

參、處理建議

一、立即確認事項

（一）釐清共有關係性質

1. 確認房屋取得原因

• 共同購買（分別共有）
• 繼承取得（公同共有）
• 夫妻共同財產（可能為公同共有）

2. 申請土地建物登記謄本

• 確認登記之共有型態
• 確認各共有人之應有部分比例
• 確認抵押權設定之詳細內容

（二）評估抵押權設定之效力

1. 若屬分別共有

• 該設定應屬有效
• 建議評估後續風險

2. 若屬公同共有

• 該設定效力可能有疑義
• 建議諮詢律師評估是否得主張無效

二、短期因應措施

（一）與設定抵押之共有人溝通

1. 了解設定抵押之原因及金額
2. 評估其還款能力
3. 協商是否由其他共有人協助清償
4. 避免抵押權實行之風險

（二）與當舖協商

1. 確認債權金額及清償期限
2. 評估代為清償之可能性
3. 爭取較優惠之清償條件
4. 必要時可考慮由其他共有人代為清償後，向設定抵押之共有人求償

（三）預作保全措施

1. 若抵押權設定有效力瑕疵

• 考慮提起確認抵押權不存在之訴訟
• 聲請假處分，禁止拍賣

2. 若抵押權設定有效

• 準備行使優先購買權
• 評估自行承購之財務能力

三、中期解決方案

（一）行使優先購買權

若抵押權實行而進行拍賣：

1. 依民法第860條規定行使優先購買權
2. 以同一價格優先承購
3. 避免外人介入共有關係
4. 取得該應有部分後，可增加自身持分比例

（二）協議共有物管理

1. 依民法第820條規定，共有物之管理以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之
2. 事先訂定共有物管理使用規約
3. 明確約定各共有人之權利義務
4. 避免未來產生使用收益爭議

四、長期根本解決

（一）請求分割共有物

此為最根本之解決方式，建議考量：

1. 協議分割

• 依民法第824條第1項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」
• 與全體共有人協商分割方式
• 可採原物分配或變價分配
• 達成協議後辦理分割登記

2. 裁判分割

• 依民法第823條規定：「各共有人，除法令另有規定或契約另有訂定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」
• 協議不成時，可向法院提起分割共有物訴訟
• 依民法第824條第2項規定，法院得命為原物分配或變賣分配

3. 若涉及繼承遺產

• 依民法第1164條規定：「繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。」
• 依民法第1165條規定，若遺囑定有分割方法，應從其所定
• 依民法第1168條規定，遺產分割後，各繼承人按其所得部分，對於他繼承人因分割而得之遺產，負與出賣人同一之擔保責任

（二）分割方式之選擇

1. 原物分配

• 適用於房屋面積較大，可實際分割使用者
• 各共有人取得特定部分之單獨所有權

2. 變賣分配

• 適用於房屋面積不大或分割後不符經濟效益者
• 拍賣房屋後，價金依應有部分比例分配
• 可徹底解決共有關係

3. 部分原物分配、部分變賣

• 由部分共有人取得全部所有權
• 補償其他共有人相當之價金

（三）分割之優點

1. 徹底解決共有關係
2. 避免未來持續產生糾紛
3. 各自取得單獨所有權或相當價金
4. 不受其他共有人行為影響

五、其他注意事項

（一）時效問題

1. 分割請求權不受時效限制
2. 相關債權請求應注意時效規定
3. 及早採取行動，避免權利睡著

（二）稅務考量

1. 分割共有物可能涉及土地增值稅
2. 若採變賣分配，可能涉及財產交易所得稅
3. 建議諮詢稅務專業人士，評估稅務影響

（三）訴訟程序考量

1. 若提起分割共有物訴訟

• 應以全體共有人為當事人
• 訴訟費用依訴訟標的價額計算
• 可能需進行不動產鑑價

2. 若主張抵押權設定無效

• 應以當舖及設定抵押之共有人為被告
• 需舉證證明設定行為之瑕疵

肆、結論

關於共有人將其應有部分設定抵押予當舖之情形，建議當事人採取以下步驟：

1. 立即確認共有關係之性質（分別共有或公同共有），此將影響抵押權設定之效力判斷

2. 若屬分別共有，該設定應屬合法，建議：

• 評估抵押權實行之風險
• 與相關當事人協商解決方案
• 必要時準備行使優先購買權

3. 若屬公同共有（如繼承遺產或夫妻共同財產），該設定效力可能有疑義，建議：

• 諮詢律師評估主張無效之可能性
• 考慮採取保全措施

4. 考量長期解決方案，依民法第823條及第824條規定請求分割共有物，可徹底解決共有關係，避免未來持續產生糾紛

5. 若涉及繼承遺產，依民法第1164條規定，繼承人得隨時請求分割遺產，建議儘早處理，避免遺產長期處於公同共有狀態

本意見書係依據現行法令及提供之資訊作成，實際個案仍應視具體情況（特別是共有關係之性質、房屋取得原因、是否涉及夫妻財產或繼承關係等）為適當之法律判斷。建議就具體細節諮詢專業律師，以獲得更完整之法律建議，並評估各種處理方案之利弊得失。

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