買房簽約後買方要求驗漏水，檢測正常卻反悔要我分擔費用，拒交屋算違約嗎？

壹、案件摘要

委託人（賣方）與買方簽訂不動產買賣契約後，買方要求驗屋檢測漏水。雙方原約定：若檢測結果正常則檢驗費由買方負擔，若有漏水則由賣方負擔檢驗費並修繕。買方房仲找來的師傅初步判斷無漏水問題，但買方要求使用儀器檢測（需付費），並改口要求即使檢測正常也要賣方分擔一半費用，否則拒絕履行交屋義務。本案涉及買方是否構成違約及賣方可採取之法律救濟措施。

貳、法律分析

一、契約成立與效力

（一）買賣契約之拘束力

依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」本案雙方既已簽訂買賣契約，除有法定解除或終止事由，雙方均應受契約拘束，依約履行義務。

（二）驗屋約定之法律性質

雙方關於驗屋檢測之約定，應屬買賣契約之補充協議或附隨義務。依提供之案情，原約定內容明確：「檢測正常由買方負擔費用，有漏水由賣方負擔費用並修繕」，此約定已構成契約之一部分，對雙方均有拘束力。

（三）買方變更約定之效力

買方單方面變更原約定條件（要求賣方分擔一半費用），若未經賣方同意，依民法第153條規定，契約之變更亦需雙方意思表示一致，故買方片面變更之主張不生變更契約之效力。買方堅持此變更條件作為交屋之前提，可能欠缺正當理由。

二、給付遲延與違約責任

（一）給付遲延之成立

依民法第229條第1項規定：「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」若買賣契約已約定交屋期限，買方無正當理由拒絕配合交屋程序，應構成給付遲延。

（二）買方主張之正當性分析

考量本案情況：

• 買方已透過專業師傅初步檢測，師傅判斷無漏水問題
• 買方堅持使用儀器檢測本身並非不合理，惟要求變更費用負擔約定則可能欠缺正當性
• 若房屋確實無漏水瑕疵，買方拒絕交屋可能難謂有正當理由

（三）違約責任之可能成立

若契約已約定交屋期限，買方無正當理由拒絕配合交屋程序，可能構成違約。依契約約定之違約條款，賣方應得主張相關權利。惟實務上仍須視具體契約內容及個案情況綜合判斷。

三、不完全給付與瑕疵擔保

（一）賣方之給付義務

依民法第227條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」若房屋確實存在漏水瑕疵，可能構成不完全給付，賣方應負瑕疵擔保責任。

（二）現況評估

本案已有專業師傅初步判斷無漏水問題，若賣方對房屋狀況有信心，建議可主動配合進行儀器檢測以釐清事實，避免日後爭議。

四、賣方之權利救濟途徑

（一）定期催告履行

賣方得定相當期限催告買方履行契約。催告時應以書面為之（建議以存證信函），並保留證據，明確記載：

• 重申原約定內容
• 要求買方於期限內配合驗屋及交屋程序
• 告知逾期將保留法律追訴權

（二）損害賠償請求權

若買方經催告後仍不履行，依民法第213條第1項規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」賣方應得請求損害賠償。

依民法第214條規定：「應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。」若無法回復原狀，賣方得請求金錢賠償。

（三）契約解除權

若買方經催告後仍拒絕履行，賣方可能得依契約約定或法律規定解除契約，並依民法第213條至第215條規定請求回復原狀或損害賠償。惟契約解除涉及複雜法律關係，建議審慎評估。

五、情事變更原則之適用可能性

依民法第227-2條第1項規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」

本案買方可能主張驗屋方式之變更（使用儀器檢測）屬情事變更，惟考量：

• 驗屋本為不動產交易常見程序，難謂非當時所得預料
• 原約定已涵蓋驗屋費用負擔原則，並未排除使用儀器檢測
• 買方片面要求變更費用負擔，可能難以符合「顯失公平」之要件

因此，買方主張情事變更而要求變更費用負擔約定，可能較難獲得支持。

參、處理建議

一、短期處理建議（建議優先採行）

（一）書面確認原約定

建議立即以書面（建議使用存證信函）向買方及其房仲確認原驗屋約定內容，明確表示：

• 願意配合驗屋程序
• 費用負擔應依原約定辦理（檢測正常由買方負擔，有瑕疵由賣方負擔並修繕）
• 買方片面變更約定欠缺法律依據

（二）提供合理驗屋方案

考量交易順利進行，建議可主動提出：

• 由雙方共同委託公正第三方專業機構進行檢測
• 重申原約定：檢測正常由買方負擔，有瑕疵由賣方負擔並修繕
• 設定合理檢測期限（建議7至14日內完成）

（三）保留所有證據

建議妥善保存：

• 所有與買方、房仲之通訊記錄（LINE、簡訊、電子郵件等）
• 師傅初步檢測之結果與意見
• 原買賣契約及所有補充協議

二、中期處理建議（協商階段）

（一）定期催告履行

若買方持續拒絕依原約定辦理，應以存證信函定期催告（建議7至14日），催告內容應包括：

• 重申原約定內容及其法律效力
• 要求買方於期限內配合驗屋及交屋程序
• 告知逾期將視為違約並保留法律追訴權

（二）協商替代方案（讓步方案）

若雙方僵持不下，考量交易成本，可評估：

• 由賣方先墊付檢測費用，若檢測正常再向買方求償
• 或雙方各退一步，共同負擔檢測費用

惟此為讓步方案，應視個案情況審慎評估，避免開啟不當先例。

三、長期處理建議（訴訟階段）

（一）違約處理評估

若買方經催告後仍拒絕履行，可評估依契約約定主張：

• 請求違約金（若契約有此約定）
• 解除契約並請求損害賠償
• 沒收已付價金（若契約有此約定且符合比例原則）

（二）訴訟準備

若協商不成，可考慮提起訴訟：

• 請求履行契約（強制買方完成交屋）
• 或解除契約並請求損害賠償

建議委任律師處理，詳細審閱契約內容，評估訴訟成本效益及勝訴可能性。

（三）預防性建議

未來簽約時建議：

• 更明確約定驗屋條件、程序、費用負擔及違約責任
• 重要約定應以書面為之，避免口頭約定爭議
• 可考慮約定爭議處理機制（如調解、仲裁等）

四、風險評估與注意事項

（一）賣方有利因素

• 已有專業師傅初步判斷無漏水
• 原約定明確且合理
• 買方單方變更約定可能欠缺正當性

（二）需注意事項

• 若房屋確實存在漏水瑕疵，賣方仍應負瑕疵擔保責任
• 建議可主動進行儀器檢測以釐清事實，避免日後爭議
• 訴訟程序曠日廢時，應評估時間成本與機會成本
• 不動產交易涉及金額較大，建議尋求專業法律協助

肆、結論

關於買方拒絕交屋是否構成違約，考量本案情況，買方拒絕履行交屋義務可能構成違約，理由如下：

• 雙方已有明確約定，依民法第153條規定，契約之變更需雙方意思表示一致，買方不得單方變更
• 已有專業意見認定無漏水問題，買方堅持變更費用負擔約定可能欠缺正當理由
• 若契約已約定交屋期限，買方無正當理由拒絕履行，依民法第229條規定，應構成給付遲延

建議處理步驟：

1. 先以書面確認原約定並定期催告履行，保留所有證據
2. 提供合理驗屋方案，必要時可考慮適度讓步以促成交易
3. 若協商不成，依法主張違約責任或評估解除契約之可能性
4. 建議委任律師詳細審閱契約並提供完整法律服務

本意見書僅供參考，實際處理仍應視完整契約內容、具體事實及相關證據綜合判斷。如有進一步需求，建議諮詢合格律師以保障自身權益。

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