租屋還房後房東要求賠償營業損失，我該負責嗎？有法律依據能拒絕嗎？

壹、案件摘要

承租人於租期屆滿（一月底）返還套房後，房東主張房屋狀況不如預期。承租人已表示願意承擔清潔、油漆等相關修繕費用，惟因農曆年後才能進行相關修繕工作，導致原定2月13日前交付予新房客之計畫延期。房東因此要求承租人負擔「營業損失」。承租人認為此要求不合理，尋求法律依據以反駁房東之主張。

貳、法律分析

一、租賃關係之法律性質與返還義務

依據民法第421條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」住宅租賃屬於一般租賃契約，與營業用店面租賃在法律性質上有所區別。

關於承租人返還租賃物之義務，民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」承租人之返還義務，應以租賃物回復至原狀或約定狀態為原則。

民法第430條規定：「租賃關係終止時，承租人應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」本案承租人已於租期屆滿時返還房屋，已履行基本返還義務。

二、承租人之保管義務與損害賠償責任

（一）保管義務之內容

民法第432條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

若房屋狀況不佳係因承租人未盡善良管理人注意義務所致，承租人應負擔回復原狀所需之必要費用，包括清潔、油漆等修繕費用。

（二）損害賠償範圍之限制

民法第216條規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」

依此規定，損害賠償應以填補實際損害為限，且須符合以下要件：

（1）相當因果關係：損害須與承租人之行為有相當因果關係

（2）可預見性：損害須為承租人於訂約時可得預見者

（3）必要性：損害須為必然發生且無法避免者

三、本案「營業損失」主張之法律評析

（一）住宅租賃與營業損失概念之不相容性

本案涉及一般住宅套房租賃，房東主張「營業損失」之概念，在法律上應有疑義。住宅出租屬於財產管理行為，與以營業為目的之店面租賃在性質上有所不同。房東雖可能因無法如期交付新房客而受有租金收入之損失，但此種損失是否構成民法第216條所稱之「所失利益」，仍須審酌相當因果關係及可預見性。

（二）因果關係之檢視

本案修繕工作須於農曆年後進行，係基於客觀環境因素（年節期間工班休息），此延遲並非完全可歸責於承租人。房東於出租時即應預見租賃物可能需要修繕之風險，且修繕所需時間會受到市場環境影響。

（三）可預見性之欠缺

承租人於訂約時無從預見房東已與新房客約定特定之交屋日期。房東與新房客之契約關係，對原承租人不生效力。承租人僅需依約於租期屆滿時返還房屋，並負擔因可歸責事由所生之修繕費用，不應因房東之後續安排而承擔額外責任。

民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」此為保護承租人之規定，反面解釋，出租人不得以與第三人（新房客）之約定，加重原承租人之責任。

（四）損害賠償責任之合理範圍

依據前述分析，承租人應負擔者，應僅限於：

（1）實際修繕費用：清潔、油漆等回復原狀之必要費用

（2）合理修繕期間：若修繕期間確實過長且可歸責於承租人，則該期間之租金損失可能需負擔

但本案中，承租人已於租期屆滿時返還房屋，且已表示願意負擔修繕費用，修繕延遲係因農曆年節之客觀因素，此種情況下，房東主張之「營業損失」應不具備相當因果關係及可預見性，承租人不應負擔此項損失。

四、相關時效規定

民法第127條規定：「左列各款請求權，因二年間不行使而消滅：……三、以租賃動產為營業者之租價。……」雖本案涉及不動產租賃，不適用本條規定，但此條文顯示法律對於租賃相關請求權設有時效限制，提醒雙方應及時主張權利。

參、處理建議

一、立即處理建議

（一）書面回覆房東

建議以存證信函或電子郵件（保留證據）方式，向房東表達以下立場：

（1）本人已於租期屆滿時依約返還房屋

（2）願意負擔因房屋狀況不佳所生之合理修繕費用（清潔、油漆等）

（3）修繕工作須於農曆年後進行，係基於客觀環境因素，非可歸責於本人

（4）房東與新房客間之契約關係，與本人無涉，所謂「營業損失」缺乏法律依據

（5）依民法第216條、第432條規定，本人僅需負擔回復原狀之必要費用，不包括房東因後續安排所生之期待利益損失

（二）保留相關證據

建議保留以下證據，以備日後可能之爭議：

（1）租賃契約書

（2）返還房屋時之照片、影片

（3）與房東之通訊記錄（LINE、簡訊、電子郵件等）

（4）修繕費用之估價單或報價單

二、協商建議

（一）合理修繕費用之負擔

（1）要求房東提供明確之修繕項目及費用明細

（2）可要求提供多家廠商之報價，選擇合理價格

（3）若金額合理，可考慮直接支付修繕費用，以求儘速解決爭議

（二）拒絕不合理要求

對於房東主張之「營業損失」，建議明確表示：

（1）住宅租賃非營業行為，「營業損失」概念不適用於本案

（2）房東與新房客之契約關係，不得對抗原承租人

（3）修繕延遲係客觀因素，非可歸責於承租人

（4）依民法第216條規定，損害賠償應以填補實際損害為限，且須具備相當因果關係及可預見性

（5）依法僅需負擔修繕費用，不包括期待利益損失

三、法律途徑

（一）調解程序

若協商不成，建議先向鄉鎮市區調解委員會聲請調解：

• 優點：免費、快速、調解成立與確定判決同一效力

• 地點：房屋所在地之鄉鎮市區公所

• 準備文件：租賃契約、相關證據、調解聲請書

（二）訴訟程序

若調解不成立，房東若提起訴訟請求賠償，建議：

（1）委任律師處理訴訟事宜

（2）主張抗辯：

• 已依約返還房屋

• 願意負擔合理修繕費用

• 所謂「營業損失」缺乏法律依據

• 損害與承租人行為間無相當因果關係

• 損害非承租人可得預見

四、預防性建議

（一）確認修繕範圍及費用

（1）要求房東提供詳細之修繕項目清單

（2）要求提供修繕前後之照片對比

（3）要求提供正式之估價單或發票

（二）書面確認責任範圍

建議與房東達成書面協議，明確約定：

（1）承租人負擔之修繕項目及金額上限

（2）修繕完成期限

（3）雙方不再就本案主張其他權利

（三）押金處理

若房東主張從押金中扣除相關費用：

（1）要求提供明細及單據

（2）僅同意扣除合理之修繕費用

（3）拒絕扣除所謂「營業損失」

（4）要求返還剩餘押金

肆、結論

關於房東主張「營業損失」之要求，考量本案涉及一般住宅租賃，且修繕延遲係因農曆年節之客觀環境因素，此項主張應缺乏法律依據。

依據民法第216條、第432條、第455條等規定，承租人於租期屆滿返還房屋後，應負擔回復原狀之必要修繕費用，但不包括房東因後續安排所生之期待利益損失。房東與新房客間之契約關係，對原承租人不生效力，所謂「營業損失」不具備相當因果關係及可預見性要件。

建議承租人：

（1）明確表示願意負擔合理之修繕費用（需有明細及單據）

（2）拒絕房東關於「營業損失」之不合理要求

（3）保留相關證據，以備日後可能之爭議

（4）優先透過協商解決，若不成則可循調解或訴訟途徑處理

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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