法拍房屋被債務人母親占用，法院不點交，能聲請強制執行嗎？

壹、案件摘要

委託人透過法院拍賣程序取得不動產，於查封時債務人因案服刑中，房屋由債務人之母親占用。法院於拍賣程序中未辦理點交，委託人詢問是否可於過戶後，以無權占有為由向民事執行處聲請強制點交。

貳、法律分析

一、法拍屋點交與不點交之區別

（一）點交之意義

依強制執行法第99條規定，債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人。法院拍賣不動產後，原則上應將不動產點交予拍定人，使拍定人取得完整之占有權能。

（二）不點交之情形

法院於拍賣公告時，若查封筆錄記載房屋由第三人占有使用（如本案債務人之母親），且該占有可能具有法律上正當權源（如租賃關係、使用借貸等），法院通常會公告「不點交」，由拍定人自行處理占有問題。

二、本案法律關係分析

（一）債務人母親之占有性質

1. 有權占有之可能：債務人母親可能基於使用借貸關係或其他法律關係占有房屋
2. 無權占有之可能：若無任何法律上權源，僅因親屬關係占用，則可能屬無權占有

（二）查封效力對占有關係之影響

房屋經查封後，債務人即喪失處分權。查封後債務人所為之任何處分行為（包括設定使用權），對債權人及拍定人均不生效力。

三、拍定人之救濟途徑

（一）民事訴訟途徑（建議採行）

1. 提起返還房屋之訴（所有物返還請求權）

依民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

• 訴訟標的：基於所有權請求返還占有
• 優點：可確認占有人是否具有合法權源
• 程序：向管轄地方法院民事庭提起民事訴訟

2. 勝訴後聲請強制執行

• 取得勝訴判決確定後
• 向民事執行處聲請強制執行
• 由執行處辦理強制遷離及點交

（二）直接向執行處聲請強制點交之可行性分析

本案關鍵問題：能否直接向民事執行處聲請強制點交？

依強制執行法及實務見解：

1. 原則上不可行

法院既已公告「不點交」，表示拍定人須自行解決占有問題。民事執行處僅執行「執行名義」所載內容，拍賣程序中未包含點交，執行處無從逕行辦理。

2. 例外情形

依強制執行法第99條第2項規定：「第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。」若能證明占有人之占有權源係於查封後始設定，且屬無效，仍需先循強制執行法第12條聲明異議或第15條提起執行異議之訴。

四、相關程序規定

（一）聲明異議程序

依強制執行法第12條規定：「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。前項聲請及聲明異議，由執行法院裁定之。不服前項裁定者，得為抗告。」

（二）執行異議之訴

依強制執行法第15條規定：「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時，並得以債務人為被告。」

五、時效相關規定

依民法第125條規定：「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」所有物返還請求權不適用消滅時效規定，但仍建議儘速處理。

參、處理建議

一、立即可採取之措施

（一）調查占有權源

1. 查詢債務人母親占有房屋之時間點（是否在查封前）
2. 調查是否有書面契約或其他證據證明占有權源
3. 確認查封筆錄之記載內容

（二）發函通知

建議以存證信函通知占有人：

• 說明已取得房屋所有權
• 要求限期遷離（建議給予合理期間，如30日）
• 保留法律追訴權

二、訴訟程序建議

（一）提起民事訴訟（首要建議）

訴訟類型：所有物返還請求權之訴

1. 原告：拍定人（委託人）
2. 被告：債務人之母親
3. 訴之聲明：

• 被告應將坐落○○市○○區○○段○○地號土地上建物遷讓交還予原告
• 訴訟費用由被告負擔

4. 請求權基礎：

• 民法第767條第1項所有物返還請求權
• 原告為房屋所有權人
• 被告可能為無權占有人

5. 舉證責任：

• 原告需證明：已取得所有權（權利移轉證書）
• 被告若主張有權占有，應由被告舉證其占有權源

（二）勝訴後之執行程序

取得勝訴判決確定後：

1. 向民事執行處聲請強制執行
2. 執行名義：確定判決
3. 執行標的：遷讓房屋
4. 執行方法：依強制執行法第99條規定，執行法院應解除其占有，點交於買受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助

三、替代方案

（一）和解協商

1. 與占有人協商遷離條件
2. 給予合理搬遷期間及適當補償
3. 簽訂和解契約，約定遷離時程

（二）調解程序

1. 向鄉鎮市區調解委員會聲請調解
2. 調解成立後，調解書具執行力
3. 可節省訴訟時間及費用

四、不建議採行之方式

（一）直接向執行處聲請強制點交

理由：

• 法院已公告不點交，執行處無執行依據
• 缺乏執行名義，執行處將駁回聲請
• 徒增程序往返，延宕時效

（二）自力救濟

嚴重警告：

• 切勿擅自更換門鎖或強行進入
• 切勿搬移占有人之物品
• 可能涉及刑事責任

五、建議處理時程

1. 第1個月：發函通知、調查占有權源
2. 第2個月：提起民事訴訟或聲請調解
3. 第6-12個月：取得勝訴判決（視案件複雜度）
4. 判決確定後1個月內：聲請強制執行

肆、結論

針對委託人詢問「過戶後可否以無權占有名義向民事執行處聲請強制點交」：

考量法院既已公告「不點交」，表示拍定人須自行循民事訴訟途徑解決占有問題。依強制執行法相關規定，民事執行處僅能執行「執行名義」，拍賣程序中未包含點交義務，執行處無從逕行辦理。

建議正確處理方式應為：

1. 首先：向民事法院提起「所有物返還請求權之訴」，依民法第767條第1項規定請求返還
2. 其次：取得勝訴判決確定後，持判決作為執行名義
3. 最後：向民事執行處聲請強制執行，依強制執行法第99條規定，由執行處辦理強制遷離

具體建議：

委託人應儘速委任律師提起民事訴訟，請求返還房屋。若占有人無法證明其占有具有合法權源，法院應會判決委託人勝訴，屆時即可持確定判決聲請強制執行，由執行處辦理強制遷離及點交。在訴訟進行期間，亦可嘗試與占有人協商和解，以節省時間及費用。

本意見書僅供參考，具體個案仍應依實際情況及最新法規判斷，建議委託專業律師進一步評估並協助處理。

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