租屋隔音差、房東洩露投訴人身份、押金扣款爭議，我能要求退租並全額退押金嗎？

壹、案件摘要

當事人承租房屋約2至3個月後，因隔壁房客深夜噪音問題向房東反映，惟房東處理未果。嗣後隔壁房客直接找上門理論，當事人因噪音干擾、隔音不良及安全疑慮欲提前解約，要求退還押金，但房東拒絕全額退還。當事人表示願意租至本月底並請求返還一個月押金，惟房東主張不符合契約約定，雙方對違約金及押金返還產生爭議。

貳、法律分析

一、民事責任

（一）出租人之瑕疵擔保責任

依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

本案中，房屋隔音不良導致深夜可清楚聽見隔壁房客講電話聲音及其他房客鬧鐘聲響，此種隔音狀態可能影響居住品質，使房屋難以達到合於居住使用之狀態。出租人應負有保持租賃物合於約定使用狀態之義務，若未能妥善處理噪音問題，可能構成未盡此項義務。

（二）承租人終止契約之權利

依民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」

本案中，若隔音不良嚴重影響睡眠及正常居住，且房東將投訴人身分告知被投訴房客，導致當事人遭上門理論而產生安全疑慮，此等情形可能危及承租人之安全或健康。依上開規定，當事人應得終止契約。

（三）違約金之酌減

依民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」

本案中，若租賃契約約定之違約金過高，當事人得請求法院酌減至相當之數額。依內政部租賃住宅契約應約定及不得約定事項規定，違約金最高不得超過一個月租金，若契約約定超過此限，該部分約定應屬無效。

（四）契約解除之事由

依民法第254條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」

本案中，出租人未能提供符合居住品質之房屋，且未妥善處理噪音問題，可能構成未履行出租人義務之情形。當事人若已向房東反映並給予相當期限處理，惟房東仍未改善，當事人應得解除契約。

（五）出租人可能之侵權責任

依民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」

本案中，房東將投訴人身分告知被投訴房客，導致當事人遭上門理論，此行為可能構成侵害當事人隱私權及居住安寧權。若因此致生損害，房東可能需負侵權行為損害賠償責任。

二、違約金負擔之爭議

（一）可歸責事由之判斷

本案解約事由包括：

1. 房屋隔音不良（物之瑕疵）
2. 房東未妥善處理噪音問題
3. 房東洩漏投訴人身分，致生安全疑慮

上開事由若可歸責於出租人，當事人提前終止契約應屬有正當理由，不應負擔違約金或應大幅減少違約金數額。

（二）違約金上限規定

依內政部租賃住宅契約應約定及不得約定事項規定，違約金最高不得超過一個月租金。若契約約定超過此限，該部分約定無效。本案中，當事人主張違約金最高就是扣除一個月的，此項主張應有法律依據。

三、押金返還問題

（一）押金之法律性質

押金係擔保租賃關係所生債務之履行，包括租金給付、房屋損害賠償及其他費用。租賃關係終止時，出租人應返還押金，惟得扣除承租人應負擔之費用。

（二）押金扣除項目

本案中，當事人表示願意租至本月底，表示願意支付至月底之租金並履行合理之通知期間。押金扣除項目應限於實際欠租及房屋損害，若解約可歸責於房東，不應包含違約金。

參、處理建議

一、蒐集證據

建議當事人立即蒐集以下證據：

1. 噪音證據：錄音或錄影記錄深夜噪音情形，記錄噪音發生時間及頻率
2. 房東處理不當之證據：保存與房東之通訊記錄，記錄房東回應及處理過程
3. 隔壁房客上門理論之證據：若有錄音或證人可資證明
4. 隔音不良之證據：拍攝房屋隔間狀況，記錄其他噪音干擾情形

二、發函通知房東

建議以存證信函方式通知房東，載明：

1. 房屋隔音不良，深夜常受鄰房噪音干擾，嚴重影響睡眠及居住品質
2. 向房東反映後未獲妥善處理
3. 房東將投訴人身分告知被投訴房客，致生安全疑慮
4. 依民法第424條規定終止契約
5. 本案解約可歸責於房東，不應負擔違約金
6. 願租至本月底，請求於租期屆滿後返還全額押金

三、協商策略

（一）第一階段：爭取全額退還押金

理由包括房屋瑕疵、房東處理不當、房東洩漏個資致生安全疑慮，解約可歸責於房東。協商方案為願意租至月底並支付該月租金，請求返還全額押金，不追究房東其他責任。

（二）第二階段：折衷方案

若房東堅持扣款，可提出最多扣除半個月租金作為提前通知期間不足之補償，並強調若訴訟，房東可能需負擔訴訟費用、律師費用及敗訴風險。

（三）第三階段：調解或訴訟

若協商不成，可向鄉鎮市調解委員會聲請調解，或向法院提起民事訴訟，請求返還押金及損害賠償。

四、法律途徑評估

本案當事人之優勢包括：

1. 房屋瑕疵明確（隔音不良有事實依據）
2. 房東處理不當（未解決噪音問題）
3. 房東洩漏個資（違反保護義務）
4. 違約金上限規定（最多一個月）
5. 可主張免除違約金（可歸責於房東）

可能爭點包括隔音不良是否達不能居住程度、房東是否已盡處理義務、違約金應否減免。綜合評估，透過適當協商或法律途徑，應可爭取到合理結果。

五、尋求專業協助

建議當事人諮詢：

1. 各縣市政府租屋服務平台
2. 崔媽媽基金會（租屋諮詢）
3. 法律扶助基金會（符合資格可免費法律服務）

肆、結論

考量本案房屋隔音不良可能危及當事人之安全或健康，且房東未妥善處理噪音問題並洩漏投訴人身分，當事人依民法第424條規定終止契約應屬有據。關於違約金負擔，若解約可歸責於房東，當事人不應負擔違約金或應大幅減少違約金數額。關於押金返還，若當事人願租至月底並支付該月租金，房東應返還押金，扣除項目應限於實際欠租及房屋損害。

建議當事人先行蒐集相關證據，以存證信函通知房東終止契約並請求返還押金，若協商不成，可透過調解或訴訟途徑解決爭議。本案當事人立場應屬有利，透過適當處理，應可爭取到合理結果。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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