您好，我因工作調動要提前搬遷 解約房租契約 ，但是 我的房東給我簽約的合同租賃並不是政府規定的定型化契約 是一張房東自己擬定的合約 房東當初租房時他不讓我租屋補助 我現在能不能主張契約無效 因為我2/6號有傳簡訊LINE告知他 我要提前搬遷 房東太太一直三天不讀不回 忽視我
委任人因工作調動需求，欲提前終止租賃契約並搬遷。惟房東使用自行擬定之租賃契約（非內政部公告之住宅租賃定型化契約），且於簽約時不允許委任人申請租屋補助。委任人於民國113年2月6日透過LINE簡訊通知房東提前搬遷事宜，惟房東配偶三日未讀未回，呈現消極不回應狀態。委任人欲瞭解契約效力及提前終止租約之相關法律問題。
依民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」租賃契約之成立，原則上不以使用政府定型化契約為必要要件，私人自行擬定之契約，只要雙方當事人意思表示一致，契約即應成立並具有法律效力。
契約無效須符合民法第71條或第72條規定之情形：
單純未使用政府版本之定型化契約，尚不構成契約無效之事由。
依住宅法第11條第2項規定：「主管機關預定每一年度之住宅租金補貼之額度與戶數，應斟酌居住地區租金水準、受補貼家戶之所得、戶口數與經濟或社會弱勢者之狀況及負擔能力等因素決定之。」及第12條第1項規定，中央主管機關應訂定租金補貼之申請資格、程序等相關辦法。此顯示租金補貼申請權應屬法律賦予符合資格國民之權益。
房東於契約中約定或口頭要求承租人不得申請租屋補助，可能涉及以下法律問題：
（1）若該約定屬於定型化契約條款，依「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定，不得約定承租人不得申請租賃住宅補貼，該條款應屬無效。
（2）即使非定型化契約，該約定仍可能因限制承租人行使法律賦予之權利，而有違反民法第72條「有背於公共秩序或善良風俗」之疑慮。
依民法第111條規定：「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。」若限制申請租屋補助之條款無效，除去該部分後租賃契約仍可成立，故契約其他部分應仍為有效。
依民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」若本案租賃契約定有期限，原則上應於期限屆滿時租賃關係始消滅。
依民法第450條第2項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」第3項規定：「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」
若租賃契約未定期限，承租人得隨時終止契約，但應依習慣或法定期間先期通知。
應檢視租賃契約中是否有約定提前終止之條件、程序及違約金計算方式。若有約定違約金，且金額過高時，依民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」承租人可請求法院酌減違約金。
依民法第263條規定：「第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。」雙方當事人若能達成合意終止契約之協議，應為最理想之解決方式。
依民法第95條第1項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限。」
委任人於2月6日透過LINE簡訊通知房東提前搬遷事宜，該通知若已送達（顯示「已傳送」或「已送達」），原則上應已發生通知效力。
房東配偶未讀未回並不影響通知之效力。依民法第95條第1項規定，意思表示以通知達到相對人時即發生效力，不以相對人實際閱讀或回應為必要。
關於租賃契約效力部分，單純未使用政府定型化契約，尚不構成契約無效事由，惟限制申請租屋補助之條款可能因違反相關規定而無效。
關於提前終止租約部分，應視契約是否定有期限、是否有約定提前終止條款，以及工作調動是否符合契約約定或法定終止事由而定。
關於終止通知部分，透過LINE簡訊通知若已送達，應已發生通知效力，房東不回應不影響通知之效力。
建議委任人以存證信函方式，再次正式通知房東提前終止租約之意思表示，內容應載明：
存證信函應寄送予房東本人，並保留郵局收據及存證信函副本作為證據。
建議委任人完整保存以下證據：
建議委任人詳細檢視租賃契約中關於以下事項之約定：
考量本案可能涉及提前終止租約之違約責任，建議委任人可採取以下方式與房東溝通：
向房東說明因工作調動而需提前搬遷之客觀事實，強調此為不可預見且不可歸責於承租人之事由。
可考慮提出以下補償方案：
若能與房東達成合意終止之協議，建議以書面方式記載雙方合意終止之內容、押金返還方式及期限、點交時間等事項，並由雙方簽名確認。
建議委任人詳細記錄與房東溝通之過程，包括：
若與房東協商無法達成共識，建議委任人可考慮申請調解：
依鄉鎮市調解條例規定，可向房屋所在地之鄉鎮市區公所調解委員會申請調解。調解程序具有以下優點：
可申請調解之事項包括：
若調解不成立或房東拒絕調解，可考慮提起訴訟：
可提起確認租賃契約已合法終止、確認無違約金給付義務或違約金應予酌減之訴訟。
可提起請求返還押金之給付訴訟。
依爭議金額選擇適當之訴訟程序：
建議在法律關係明確前，不要貿然搬遷或停止繳納租金，以免增加違約之風險。
若確定搬遷，點交時應製作詳細之點交紀錄及照片，記錄房屋現況，以利日後押金返還之爭議處理。
應評估訴訟成本（包括裁判費、律師費等）與爭議金額之比例，選擇最經濟之解決方案。
注意契約終止通知期間之約定，以及相關請求權之時效期間。
關於本案租賃契約效力部分，單純未使用政府定型化契約，尚不構成契約無效事由，惟房東限制申請租屋補助之條款可能因違反相關規定而無效。依民法第111條規定，即使該條款無效，契約其他部分仍應為有效。
關於提前終止租約部分，應視租賃契約是否定有期限、是否有約定提前終止條款而定。若契約定有期限且無法定或約定之提前終止事由，提前終止可能涉及違約責任。若契約約定有違約金且金額過高，可依民法第252條規定請求法院酌減。
關於終止通知部分，委任人透過LINE簡訊通知若已送達，依民法第95條第1項規定，應已發生通知效力，房東不回應不影響通知之效力。
考量本案可能涉及提前終止租約之違約責任，建議委任人優先採取協商溝通方式，尋求與房東合意終止契約，並提出合理補償方案。若協商不成，可考慮申請調解或提起訴訟。在法律關係明確前，建議不要貿然搬遷或停止繳納租金。
建議委任人攜帶完整租賃契約及相關證據，諮詢專業律師進行個案評估，以制定最適合之處理策略。
本法律意見書僅供參考，具體個案仍需視完整事實、證據及租賃契約具體內容而定。實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。
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