合資買房只掛女友名字，我出資一半沒產權怎麼保護自己？

壹、案件摘要

當事人與女友共同出資購買預售屋，雙方各出資50%，但基於貸款條件考量，不動產所有權及貸款人均登記於女友名下。當事人擔心未來若感情生變，其出資權益恐無法獲得保障，尋求法律上之保護措施。

貳、法律分析

一、現況法律關係分析

(一) 不動產物權登記原則

依民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」本案中，房屋登記於女友名下，在法律上女友即為該不動產之所有權人。當事人雖出資50%，但因未登記為所有權人，在物權法上並非房屋所有人。

(二) 當事人之法律地位

1. 出資人地位：當事人雖出資50%，但因未登記為所有權人，在物權法上並非房屋所有人。
2. 債權關係：當事人與女友間可能成立借貸、合夥或不當得利等債權關係。
3. 風險評估：

• 若感情生變，當事人僅能主張債權，無法直接主張物權
• 女友若將房屋出售或設定抵押，當事人難以對抗第三人
• 女友若有其他債務，該房屋可能遭債權人查封拍賣

二、可能之法律保護途徑

(一) 婚前或婚後財產制約定（若有結婚計畫）

若雙方有結婚規劃，可透過以下方式保障：

1. 約定財產制之選擇

依民法第1004條規定：「夫妻得於結婚前或結婚後，以契約就本法所定之約定財產制中，選擇其一，為其夫妻財產制。」雙方可選擇「共同財產制」或「分別財產制」。

依民法第1007條規定：「夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，應以書面為之。」財產制契約需以書面契約為之。

依民法第1008條第1項規定：「夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，非經登記，不得以之對抗第三人。」應向法院辦理登記，始得對抗第三人。

2. 登記程序

準備夫妻財產制契約登記聲請書、檢附戶籍謄本、身分證影本、印鑑證明、提出財產清冊及證明文件、繳納聲請費新台幣1,000元，向戶籍地或居所地法院聲請。

3. 注意事項

財產制約定在夫妻間有效，但依民法第1008條規定，未登記不得對抗第三人。可於婚前或婚後約定，效力相同。

(二) 不動產共有登記（最直接有效之方式）

1. 辦理共同登記

建議將房屋登記為「公同共有」或「分別共有」。登記為共有人後，即取得物權保障，可對抗第三人，保障最完整。

2. 共有型態選擇

• 分別共有：各有應有部分（如各1/2），可單獨處分自己之應有部分
• 公同共有：共有人全體共同享有所有權，處分需全體同意

3. 貸款問題處理

可與銀行協商以「共同借款人」方式申貸，或由女友單獨借款但房屋登記為共有（需銀行同意），部分銀行接受共有人非全為借款人之情形。

(三) 書面契約約定

1. 出資協議書

明確記載雙方出資比例（各50%）、約定房屋實質上為雙方共有、載明若感情生變之處理方式。

2. 契約內容建議

應包含：雙方出資金額及比例、房屋貸款之負擔方式、每月貸款本息之分擔比例、房屋使用管理方式、分手時之處理方式（如出售分配、一方買回等）、違約責任。

3. 公證加強效力

建議至法院公證處或民間公證人處辦理公證，公證費用依標的金額計算約數千元至數萬元，公證後之文書具有較強之證明力。

(四) 預告登記

1. 法律依據

依土地法第79條之1第1項規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。」

2. 功能與效力

依土地法第79條之1第2項規定：「前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。」預告登記可保全將來取得不動產物權之請求權，登記後未經預告登記權利人同意，不得為移轉、設定負擔等處分。

3. 限制

依土地法第79條之1第3項規定：「預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」預告登記需有請求權存在（如買賣、贈與契約），且對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記無排除效力。

(五) 信託登記

1. 自益信託：由女友將房屋信託登記，當事人為受益人，可保障當事人之受益權。
2. 優點：具有破產隔離效果，可彈性約定信託條件。
3. 缺點：程序較複雜，需支付信託相關費用。

三、法定財產制下之權益

若雙方未以契約訂立夫妻財產制，依民法第1005條規定：「夫妻未以契約訂立夫妻財產制者，除本法另有規定外，以法定財產制，為其夫妻財產制。」將適用法定財產制。

依民法第1017條第1項規定：「夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有。不能證明為婚前或婚後財產者，推定為婚後財產；不能證明為夫或妻所有之財產，推定為夫妻共有。」在法定財產制下，不能證明為夫或妻所有之財產，推定為夫妻共有。

依民法第1058條規定：「夫妻離婚時，除採用分別財產制者外，各自取回其結婚或變更夫妻財產制時之財產。如有剩餘，各依其夫妻財產制之規定分配之。」離婚時各自取回其結婚時之財產，如有剩餘依夫妻財產制規定分配。

四、不當得利返還請求

若感情生變且無法協商，當事人可能主張不當得利返還請求。依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」若能證明女友無法律上原因受有利益（取得房屋所有權），致當事人受有損害（出資但未取得權利），且兩者間有因果關係，應可請求返還其利益。惟需負擔舉證責任，證明出資事實及金額。

參、處理建議

一、短期建議（立即可執行）

(一) 簽訂書面出資協議（最優先）

1. 立即性：不需等待，現在就可簽署。
2. 內容要點：

• 明確記載出資金額：「甲方（當事人）出資新台幣___元，占總價50%」
• 約定實質權利：「雙方同意本房屋實質上為雙方各半共有」
• 處分限制：「非經雙方同意，不得出售、贈與或設定抵押」
• 分手條款：「若雙方分手，應將房屋出售後平分價金，或由一方以市價50%買回他方權利」
• 違約責任：「違反本協議者，應賠償他方已出資金額之___倍」

3. 強化效力：

• 至法院公證處或民間公證人處辦理公證
• 請2位以上證人簽名
• 保留所有出資證明（匯款單據、支票等）

(二) 保留完整出資證明

1. 應保留文件：所有匯款單據、支票影本、購屋合約書、繳款收據、與女友之通訊紀錄（討論出資、購屋事宜）。
2. 建立證據鏈：每次出資都要有明確紀錄，最好透過銀行轉帳避免現金交付，在匯款備註欄註明「購屋款」。

二、中期建議（3至6個月內執行）

(一) 辦理不動產共有登記（最有效）

1. 時機：預售屋交屋前或交屋時。
2. 方式：

• 與女友協商變更為「分別共有」，各持分1/2
• 向建商申請變更買賣契約之買受人
• 辦理所有權第一次登記時，直接登記為共有

3. 貸款處理：

• 方案一：雙方均為借款人及所有權人（最理想）
• 方案二：女友為主要借款人，當事人為共同借款人
• 方案三：女友單獨借款，但房屋登記共有（需銀行同意）

4. 優點：取得物權保障可對抗第三人，女友不能單獨處分房屋，即使感情生變權利仍受保障。

(二) 辦理預告登記（次佳方案）

1. 適用時機：若女友不同意共有登記。
2. 程序：需女友同意，檢附出資協議書，向地政機關申請預告登記。
3. 效力：依土地法第79條之1規定，女友不能單獨處分房屋，保全當事人將來取得所有權之請求權。

三、長期建議（若有結婚規劃）

(一) 婚前財產協議

1. 時機：結婚前。
2. 內容：約定採「分別財產制」或「共同財產制」，明確約定該房屋之歸屬，可約定「登記於一方名下之財產，若他方有出資，視為雙方共有」。
3. 程序：依民法第1007條規定簽訂書面契約，準備相關文件（戶籍謄本、身分證、印鑑證明、財產清冊），依民法第1008條規定向法院聲請登記（費用1,000元）。

(二) 婚後變更登記

結婚後可將房屋變更為夫妻共有，較易取得銀行同意。

四、風險控管建議

(一) 定期檢視

1. 每季檢視房貸繳納狀況。
2. 確認房屋未遭設定其他抵押權。
3. 可向地政機關申請「異動索引」服務，房屋有任何登記變動會通知。

(二) 分散風險

1. 考慮為房屋投保火險、地震險。
2. 保留緊急預備金。
3. 不要將所有資產投入單一不動產。

(三) 持續溝通

1. 與女友保持良好溝通。
2. 定期討論財務規劃。
3. 遇問題及早尋求專業協助。

五、訴訟準備（最後手段）

若不幸感情生變且無法協商，可能之法律途徑：

(一) 不當得利返還請求

1. 請求權基礎：民法第179條。
2. 要件：女友無法律上原因受有利益（取得房屋所有權）、當事人受有損害（出資但未取得權利）、兩者間有因果關係。
3. 舉證責任：需證明出資事實及金額。

(二) 共有物分割

若能證明實質上為共有關係，可訴請分割共有物。

(三) 給付買賣價金

若能證明雙方有買賣合意，可請求女友移轉應有部分。

肆、結論

關於當事人與女友共同出資購屋但僅登記女友名下之情形，考量當事人出資但未取得物權登記，若感情生變可能涉及財產權益保障不足之風險，建議採取以下措施：

最優先執行（立即）：

1. 簽訂詳細的書面出資協議並公證，明確記載出資比例、實質權利歸屬及分手處理方式。
2. 保留所有出資證明文件，建立完整證據鏈。

次優先執行（交屋前）：

1. 強力建議辦理共有登記，此為最有效的保障方式，可取得物權保障對抗第三人。
2. 若無法共有登記，至少依土地法第79條之1規定辦理預告登記，以保全將來取得所有權之請求權。

長期規劃（若結婚）：

1. 依民法第1004條、第1007條及第1008條規定，簽訂婚前財產協議並向法院登記。
2. 婚後考慮變更為共有登記。

重要提醒：

• 依民法第758條規定，不動產登記具有公示效力，未登記為所有權人在法律上保障相對薄弱。
• 債權保障不如物權，即使有出資協議，仍不如直接登記為共有人。
• 預防勝於治療，建議在交屋前就處理好產權問題，事後再處理會更困難。
• 保持證據意識，所有出資、協商過程都應留下書面紀錄。

建議當事人儘速與女友溝通，在互信基礎上選擇最適合的保障方式。若女友不願配合辦理共有登記或預告登記，則應審慎評估是否繼續此項投資，或尋求其他法律專業人士提供更詳細的個案分析。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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