合資買房只掛女友名字，我出資一半沒產權怎麼保護自己？

壹、案件摘要

當事人與女友共同出資購買預售屋，雙方各出資50%，但基於貸款條件考量，預計將房屋所有權及貸款人均登記於女友名下。當事人擔心若未來感情生變，其出資權益將無法獲得保障，特此尋求法律保護措施。

貳、法律分析

一、現況法律關係分析

(一)不動產物權登記原則

依民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」本案中房屋登記於女友名下，依法律形式觀之，女友應為唯一所有權人，當事人並無法律上之所有權。

(二)實質出資與登記名義不符之法律效果

雖當事人實際出資50%，但因未登記為所有權人，僅能主張：

• 債權請求權：基於借貸、贈與或其他債之關係向女友請求返還
• 不當得利返還請求權：若無法律上原因，可依民法第179條請求返還
• 信託關係：若雙方有信託合意，可主張信託關係存在

然上述權利均屬債權性質，效力遠不如物權，且舉證責任在當事人，可能存在相當風險。

二、婚姻關係對財產權益之影響

(一)未婚狀態下之財產關係

本案雙方目前為未婚狀態，不適用夫妻財產制相關規定。依民法第1005條規定：「夫妻未以契約訂立夫妻財產制者，除本法另有規定外，以法定財產制，為其夫妻財產制。」該規定僅適用於已婚夫妻。

(二)未來結婚後之財產規劃

若雙方未來結婚，依民法第1004條規定：「夫妻得於結婚前或結婚後，以契約就本法所定之約定財產制中，選擇其一，為其夫妻財產制。」雙方可考量：

1. 婚前財產協議

依民法第1007條規定：「夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，應以書面為之。」並依民法第1008條規定：「夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，非經登記，不得以之對抗第三人。前項夫妻財產制契約之登記，不影響依其他法律所為財產權登記之效力。第一項之登記，另以法律定之。」

建議若未來結婚，應於婚前以書面約定此房屋為婚前財產，並明定各自出資比例，且向法院辦理登記以對抗第三人。

2. 法定財產制下之保障

若未約定財產制，依民法第1017條規定：「夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有。不能證明為婚前或婚後財產者，推定為婚後財產；不能證明為夫或妻所有之財產，推定為夫妻共有。夫或妻婚前財產，於婚姻關係存續中所生之孳息，視為婚後財產。夫妻以契約訂立夫妻財產制後，於婚姻關係存續中改用法定財產制者，其改用前之財產視為婚前財產。」

本案購屋若發生於婚前，該房屋應屬女友之婚前財產。惟當事人可主張其婚前出資部分，於法定財產制關係消滅時，依民法第1030-1條規定請求剩餘財產分配。該條規定：「法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但下列財產不在此限：一、因繼承或其他無償取得之財產。二、慰撫金。夫妻之一方對於婚姻生活無貢獻或協力，或有其他情事，致平均分配有失公平者，法院得調整或免除其分配額。法院為前項裁判時，應綜合衡酌夫妻婚姻存續期間之家事勞動、子女照顧養育、對家庭付出之整體協力狀況、共同生活及分居時間之久暫、婚後財產取得時間、雙方之經濟能力等因素。第一項請求權，不得讓與或繼承。但已依契約承諾，或已起訴者，不在此限。第一項剩餘財產差額之分配請求權，自請求權人知有剩餘財產之差額時起，二年間不行使而消滅。自法定財產制關係消滅時起，逾五年者，亦同。」

然此僅適用於婚後財產，且需證明出資事實，仍存在舉證風險。

三、本案風險評估

(一)高度風險情境

1. 感情生變時：女友可能否認當事人出資事實或主張為贈與
2. 女友債務問題：房屋可能遭女友之債權人查封拍賣
3. 女友擅自處分：女友可能未經同意出售或設定抵押權
4. 繼承問題：女友若不幸身故，其繼承人可能否認當事人權利

(二)舉證困難

金錢支付紀錄可能不足以證明「借貸」或「信託」關係，口頭約定難以舉證，即使有通訊軟體對話，仍可能被認定為贈與。

參、處理建議

一、最優先建議：調整產權登記方式

(一)共同登記為所有權人

建議比例：各持分50%或依實際出資比例登記

優點：

• 當事人取得完整物權保障
• 無需額外舉證出資事實
• 可對抗第三人（包括女友債權人）
• 可自由處分自己之應有部分

辦理方式：

• 與建商協調變更買賣契約買受人
• 產權登記時登記為「分別共有」
• 土地及建物登記簿謄本上會載明各自持分比例

貸款處理：

• 可由女友單獨為貸款人（借款人）
• 但房屋由雙方共同設定抵押權
• 或雙方共同為貸款人，連帶保證

(二)預告登記（次佳方案）

若女友堅持單獨登記，可要求辦理「預告登記」。依民法第758條之1規定，請求權人得為保全其請求權，向登記機關聲請預告登記。經預告登記後，未經預告登記權利人同意，不得為移轉、設定負擔等處分。

效果：

• 防止女友擅自處分房屋
• 保全當事人未來請求權
• 但仍需另行主張債權或物權請求權

二、契約保障措施

(一)簽訂書面協議書（必要）

建議內容應包含：

1. 出資比例：明確記載雙方各出資新台幣若干元，占總價50%
2. 產權歸屬：確認當事人實質享有50%之所有權權益，女友就當事人出資部分，係基於信託關係而為登記名義人
3. 處分限制：女友非經當事人書面同意，不得出售、贈與、設定抵押權或出租
4. 貸款負擔：明定貸款本息由雙方各負擔50%
5. 終止事由：約定雙方分手或終止同居關係時，當事人得請求女友返還出資額及相應增值利益
6. 違約責任：約定違約金及損害賠償
7. 公證：約定本協議書應辦理公證，並賦予強制執行力

依民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」基於契約自由原則，只要不違反公序良俗或強制規定，該協議應具法律效力。

(二)公證之重要性（強烈建議）

應辦理事項：

1. 協議書公證：證明文書確實存在及簽署真實性
2. 賦予強制執行力：依公證法第13條，約定金錢給付可逕為強制執行名義

辦理地點：

• 民間公證人事務所
• 法院公證處

三、金流證據保全

(一)出資證明文件（務必保存）

1. 購屋款項支付紀錄：簽約金、訂金匯款單據、工程期款繳納證明、交屋款支付憑證。建議以匯款方式並註記用途
2. 貸款分擔證明：每月匯款給女友之轉帳紀錄，或直接繳納貸款之證明。建議註記用途
3. 其他相關費用：代書費、規費分擔證明、裝潢費用（若有共同負擔）

(二)通訊紀錄保存

保存Line、簡訊等對話紀錄（討論出資、產權分配等）、電子郵件往來。建議定期備份並截圖保存。

四、信託登記

(一)不動產信託

方式：與女友簽訂信託契約，將房屋信託登記

優點：

• 明確法律關係為信託
• 可約定信託條件及受益權比例
• 信託財產獨立，不受女友債權人追償

缺點：

• 需女友配合
• 信託登記較複雜
• 有信託相關稅負考量

(二)他益信託架構

可考量以女友為委託人，女友或第三人（如銀行）為受託人，當事人及女友各為50%受益人之架構。

五、其他配套建議

(一)婚姻規劃

若雙方有結婚計畫：

1. 婚前財產協議：依民法第1004條、第1007條及第1008條規定，於結婚前以書面明定此房屋為婚前財產，並約定各自出資比例，向法院辦理登記以對抗第三人

2. 選擇適當夫妻財產制：可考量採「分別財產制」或「共同財產制」。依民法第1031條規定：「夫妻之財產及所得，除特有財產外，合併為共同財產，屬於夫妻公同共有。」若採共同財產制，雙方財產將合併為公同共有。

(二)保險規劃

建議女友投保壽險，受益人包含當事人，若女友不幸身故，至少可獲得部分保障。

(三)定期檢視

每年檢視協議執行狀況，保存當年度貸款繳納證明。若關係穩定，可考量調整為共同登記。

六、風險告知

即使採取上述保障措施，仍可能存在以下風險：

1. 債權性質之限制：協議書僅創設債權關係，效力不如物權
2. 女友脫產風險：女友仍可能違約處分房屋（雖需負違約責任）
3. 舉證責任：訴訟時仍需當事人舉證出資事實及法律關係
4. 執行困難：即使勝訴，若女友無其他財產，仍可能無法執行

七、建議措施優先順序

(1)共同登記為所有權人（各50%）：保障程度最高，但需女友配合

(2)簽訂書面協議並辦理公證賦予執行力：保障程度次高，可行性較高

(3)完整保存金流證據：必要措施，可行性高

(4)辦理預告登記：可防止擅自處分，但仍需另行主張權利

(5)信託登記：保障程度中等，但辦理較複雜

肆、結論

考量本案當事人面臨「實質出資但無產權登記」之法律風險，建議最根本且有效之解決方式為調整產權登記，使雙方均登記為所有權人，如此應可取得完整物權保障。

若因貸款考量無法共同登記，則建議務必簽訂詳細書面協議並辦理公證，同時完整保存所有出資證明文件。惟需理解此僅為次佳方案，債權保障效力遠不如物權，未來仍可能存在相當訴訟及執行風險。

建議當事人與女友坦誠溝通，若女友真心希望共同經營未來，應能理解並接受共同登記或完善法律保障措施。若女友堅決拒絕任何保障措施，則建議當事人審慎評估此投資之風險承受度。

特別提醒：不動產交易金額龐大，建議在產權登記前完成所有保障措施，一旦登記完成後再要求變更，將更加困難。

本法律意見書僅供參考，具體個案仍建議諮詢專業律師，並依實際情況調整策略。

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