租屋詐騙: 1.詐騙房東是二房東，且原房東於2025/03已公告禁止轉租，但詐騙房東以各種手段(自稱合法、宣稱抹黑、未揭露風險)，於2026/02仍持續招租。 2.詐騙房東收取4個月押金，押金總額48000元、房租總額12000元、管理費總額1000元。 3.詐騙房東將該房間同時出租給兩位不同的房客，多位房客擁有該房鑰匙，詐騙房東僅表示他也沒想到原房客還會回來，且強調房屋安全是房客的責任不是房東的。 4.以安全問題向房東提出中途解約，房東要我簽屬兩份協議，一份為放棄所有自身法律權益，一份為無條件接受所有詐騙房東開出的違約金。 5.詐騙房東提出若不簽署協議，我只能一直繳錢，反正他也繼續賺租金。 請問我可以直接搬離該處，並於下期拒繳房租嗎?
本案涉及租屋糾紛，承租人（以下稱「當事人」）於2026年2月向二房東承租房屋，支付押金48,000元、房租12,000元及管理費1,000元。嗣後發現：
當事人詢問可否直接搬離並拒繳下期房租。
1. 轉租須經原房東同意
依民法第443條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」
本案中，原房東已於2025年3月明確公告禁止轉租，屬於「反對之約定」，二房東於2026年2月仍持續招租，應已違反民法第443條規定。原房東得依法終止與二房東之租賃契約。
2. 轉租行為之效力
依民法第71條規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」
二房東未經原房東同意而轉租，該轉租契約效力可能存有重大瑕疵。當事人與二房東間之租賃關係，因二房東無合法轉租權限，契約效力應受影響。
3. 土地法第100條之適用
依土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」
本案二房東違反民法第443條規定轉租，符合土地法第100條第2款情形，原房東得收回房屋。
1. 構成債務不履行
依民法第227條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」
二房東將同一房間出租予多位房客，導致當事人無法安全、安穩使用租賃物，此行為應構成不完全給付，當事人得主張解除契約並請求損害賠償。
2. 違反租賃物之使用收益權
依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
多人持有鑰匙，嚴重影響居住安全與隱私，二房東未能提供符合約定之租賃物使用狀態，應已違反民法第423條規定。
1. 顯失公平之契約條款無效
依民法第247條之1規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」
二房東要求簽署之協議內容：
2. 脅迫下之意思表示得撤銷
依民法第92條規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」
二房東以「不簽就繼續收租」威脅，可能構成脅迫。即使簽署，當事人仍得主張撤銷該意思表示。
1. 得主張終止或解除契約
依民法第435條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
依民法第227條規定，因二房東不完全給付（重複出租、無法保障安全），當事人得解除契約。
2. 押金返還請求權
依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」
租賃關係因二房東違約而終止，押金48,000元應全數返還。若二房東拒絕返還，可能構成不當得利。
3. 損害賠償請求權
依民法第227條及第226條規定，當事人得請求：
依刑法第339條規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。」
本案二房東可能涉及：
考量二房東之行為可能涉及刑法第339條詐欺罪，建議當事人可向警察機關提出刑事告訴。
依刑法第339條之4規定：「犯第三百三十九條詐欺罪而有下列情形之一者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科一百萬元以下罰金：一、冒用政府機關或公務員名義犯之。二、三人以上共同犯之。三、以廣播電視、電子通訊、網際網路或其他媒體等傳播工具，對公眾散布而犯之。四、以電腦合成或其他科技方法製作關於他人不實影像、聲音或電磁紀錄之方法犯之。前項之未遂犯罰之。」
若二房東以網際網路或其他媒體等傳播工具對公眾散布招租訊息，可能涉及加重詐欺罪。
依刑法第338條規定：「第三百二十三條及第三百二十四條之規定，於本章之罪準用之。」
詐欺罪為非告訴乃論之罪，當事人得隨時向警察機關提出告訴。
建議當事人立即保全以下證據：
建議以存證信函方式通知二房東，內容應載明：
考量本案情況，當事人應有合法終止契約之權利，但建議依法定程序處理較為妥適。
理由：
建議當事人：
1. 調解程序（建議優先採用）
2. 支付命令（適用於金錢請求）
3. 民事訴訟
提出詐欺罪告訴
建議當事人主動聯繫原房東，說明情況：
綜上所述，本案二房東之行為應已構成民事違約（違法轉租、不完全給付、顯失公平條款），並可能涉及刑事詐欺罪。
關於當事人詢問可否直接搬離並拒繳下期房租，考量二房東應已構成重大違約，當事人應有合法終止契約之權利。建議當事人採取以下策略：
當事人無需擔心二房東的威脅，其要求簽署之協議應屬顯失公平且無效，當事人應有充分的法律依據保障自身權益。建議儘速採取行動，以免權益受損。
本法律意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。
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