租屋訂金還沒轉大定金就取消，房東可以不退錢嗎？

壹、案件摘要

當事人於租屋時預付訂金，惟尚未轉為大定金（押金）階段即欲取消租約，但房東拒絕退還已支付之訂金。本案主要涉及租賃契約是否成立、訂金法律性質之認定，以及當事人可否請求返還訂金等法律問題。

貳、法律分析

一、租賃契約成立之判斷

租賃契約之成立，依實務見解，僅需雙方就租賃物及租金等重要事項達成合意即可，不以書面或支付訂金為必要要件。因此，本案首應釐清雙方當事人間之法律關係處於何種階段：

（一）若雙方已就租賃標的物、租金、租期等重要條款達成合意，則租賃契約應已成立，此時支付之訂金可能屬於契約履行擔保性質之「違約定金」。

（二）若雙方僅處於洽談階段，尚未就重要條款達成最終合意，則契約可能尚未成立，此時支付之訂金應屬於訂立契約擔保性質之「立約定金」。

二、訂金性質與法律效果

（一）定金之法律規定

依民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」此條文建立定金與契約成立間之推定關係。

民法第249條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」

（二）立約定金之情形

若本案屬於立約定金性質，即雙方尚在洽談階段，僅支付訂金但尚未就租賃重要條款達成最終合意：

1. 當事人單方取消租屋，可能構成不履行訂約義務之情形。
2. 依實務見解，交付定金之一方不履行訂約義務時，他方可能得沒收定金。
3. 此時房東可能無返還訂金之義務。

（三）違約定金之情形

若雙方已就租賃條件達成合意，契約已成立，則應依民法第249條規定判斷：

1. 若當事人無正當理由單方解約，屬可歸責於當事人之事由致契約不能履行，依民法第249條第2款規定，定金不得請求返還。

2. 若房東有可歸責事由（如房屋狀況與約定不符、隱瞞重要資訊等），致契約不能履行，依民法第249條第3款規定，房東應加倍返還定金。

3. 若契約因不可歸責於雙方當事人之事由致不能履行，依民法第249條第4款規定，定金應返還。

三、不當得利返還請求權之可能性

（一）不當得利之成立要件

依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」

不當得利之成立需具備以下要件：

1. 一方受有利益
2. 他方受有損害
3. 受益與受損間有因果關係
4. 無法律上之原因

（二）本案之適用分析

1. 若契約尚未成立，且當事人係因自身因素取消租屋，房東收受訂金可能有法律上原因（立約定金之沒收效果），當事人主張不當得利返還可能較為困難。

2. 若契約已成立，但當事人任意解約，依民法第249條第2款規定，房東沒收定金亦有法律上原因。

3. 惟若房東有違約情事，或契約因不可歸責於雙方之事由不能履行，房東繼續保有訂金可能欠缺法律上原因，當事人可能得依民法第179條規定請求返還。

四、舉證責任與證據保全

當事人主張權利時，應注意以下舉證事項：

（一）保存雙方溝通紀錄，包括通訊軟體對話、簡訊、電子郵件等，以證明契約成立與否及雙方合意內容。

（二）確認是否有書面協議，如租賃契約草約、備忘錄等文件。

（三）證明契約重要條款是否已達成合意，如租金金額、租期長短、押金數額等。

（四）若主張房東有可歸責事由，應蒐集相關證據，如房屋瑕疵照片、不實說明之證明等。

參、處理建議

一、立即處理事項

（一）確認契約成立與否

建議當事人檢視雙方溝通紀錄，確認以下事項：

1. 是否已就租金、租期、押金等重要條款達成明確合意
2. 是否有「同意承租」、「確定租給你」等明確意思表示
3. 是否已約定簽約時間或交屋日期
4. 訂金支付時雙方之認知為何

（二）蒐集相關證據

1. 保存所有通訊紀錄，包括對話內容、時間等
2. 整理書面文件，如看屋紀錄、房屋資料、收據等
3. 若有第三人在場，可考慮請其作證

二、協商處理途徑

（一）與房東溝通

建議當事人先與房東進行誠意協商：

1. 若有正當理由（如房屋狀況與說明不符、發現重大瑕疵等），應明確告知房東，並主張依民法第249條第3款或第4款規定請求返還或加倍返還定金。

2. 若係個人因素，可嘗試說明情況，請求房東體諒，協商部分退款或提出其他折衷方案，如協助尋找新房客等。

（二）書面存證

無論協商結果如何，建議以存證信函方式：

1. 說明取消租約之原因及法律依據
2. 主張訂金返還之請求權基礎
3. 給予房東合理回應期限（如7日）
4. 保留法律追訴權利

三、法律途徑

（一）調解程序

若協商不成，可先向鄉鎮市區調解委員會聲請調解：

1. 調解程序簡便快速
2. 費用低廉
3. 調解成立具有執行力

（二）支付命令

若金額在新台幣50萬元以下，可考慮向法院聲請核發支付命令：

1. 程序簡便，費用約為請求金額1%
2. 需有明確證據證明債權存在
3. 債務人20日內未異議即確定，可為執行名義

（三）民事訴訟

若金額較大或爭議複雜，可提起民事訴訟：

1. 訴訟標的可能為定金返還請求權或不當得利返還請求權
2. 舉證重點包括：證明契約未成立或房東有可歸責事由、證明訂金支付事實、證明房東拒絕返還
3. 需評估訴訟成本，包括律師費用、裁判費及時間成本

（四）訴訟成本效益評估

提起訴訟前，建議評估：

1. 律師費用可能需數萬元
2. 裁判費依請求金額計算
3. 訴訟程序可能耗時數月至一年以上
4. 勝訴可能性需視證據強度而定

若訂金金額不高，考量訴訟成本，可能不符經濟效益。

四、預防措施（未來參考）

（一）簽約前確認

1. 實地看屋，確認房屋狀況
2. 確認房東身分，要求出示權狀、身分證
3. 了解周邊環境、鄰居狀況
4. 確認租賃條件是否符合需求

（二）簽約時注意

1. 詳閱契約條款，特別注意違約金、提前解約等規定
2. 明確約定訂金、押金、租金之性質與金額
3. 拍照記錄房屋現況
4. 可考慮使用內政部版租賃契約範本

（三）重要租約之公證

對於長期租約、商業租賃或租金較高之案件，可考慮辦理公證，以賦予強制執行效力，保障雙方權益。

肆、結論

一、法律評估

（一）若契約尚未成立（僅為洽談階段）：

1. 訂金可能屬於立約定金性質
2. 當事人單方取消，房東可能有權沒收定金
3. 請求返還之可能性較低

（二）若契約已成立：

1. 訂金應屬違約定金性質
2. 需判斷是否有可歸責於房東之事由
3. 若無，依民法第249條第2款規定，房東可能得沒收定金
4. 若有，依民法第249條第3款規定，房東應加倍返還定金

二、具體建議

（一）短期處理（1至2週內）：

1. 整理所有證據資料
2. 與房東進行誠意協商，說明取消原因
3. 若協商不成，發送存證信函表明立場

（二）中期處理（1個月內）：

1. 評估訴訟成本效益
2. 若金額不大且勝訴機率不高，可考慮認賠，作為經驗教訓
3. 若金額較大且有充分理由，可委託律師處理

（三）長期預防：

1. 未來租屋更加謹慎，簽約前充分了解
2. 保留完整溝通紀錄
3. 重要租約考慮辦理公證

三、風險提醒

（一）訴訟風險：即使提起訴訟，勝訴機率需視證據強度而定，若無法證明契約未成立或房東有可歸責事由，敗訴風險較高。

（二）時間成本：訴訟程序可能耗時數月，期間需投入相當時間與精力。

（三）金錢成本：律師費、裁判費等訴訟費用可能超過訂金金額，需審慎評估。

（四）舉證困難：若無明確證據證明契約未成立或房東違約，舉證責任可能難以完成。

本法律意見書僅供參考，具體個案仍需視完整事實及證據而定。建議當事人可攜帶相關資料，尋求專業律師進行詳細諮詢，以維護自身權益。若涉及金額較大或情況複雜，更應及早尋求法律專業協助。

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