租約3/31到期卻3/15要退租，房東能收一個月違約金嗎？短期多住天數怎麼算？

壹、案件摘要

本案涉及租賃契約提前終止之違約金及剩餘租期租金計算問題。租客原租約至3月31日到期，欲於3月15日提前退租，房東擬收取違約金並計算剩餘16天（3月16日至3月31日）之租金。主要爭議為：（1）提前終止租約是否得收取一個月違約金；（2）剩餘租期租金之計算方式應如何認定。

貳、法律分析

一、民事責任

（一）提前終止租約之違約金問題

1. 契約自由原則與違約金約定

本案若租賃契約明確約定「提前終止須支付一個月租金作為違約金」，依民法第153條規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」該違約金條款原則上應具有拘束力。

2. 違約金酌減之可能性

然而，考量租客僅提前16天終止契約，若收取一個月違約金（相當於兩倍實際損失），可能構成違約金過高之情形。依民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」實務上，違約金應以填補債權人所受損害為原則，不宜過度懲罰債務人。

本案情形下，租客提前終止租約僅16天，房東實際損失應以該16天之租金損失為限。若堅持收取一個月違約金，可能面臨租客主張酌減之風險。因此，建議以實際損失（剩餘16天之租金）作為合理違約金範圍。

（二）剩餘租期租金計算方式

1. 法律規定分析

關於租金計算方式，民法第422條規定：「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。」該條文雖規範租金給付時點，但未明確規定日租金之計算標準，應回歸契約約定或當事人協議。

2. 計算方式建議

關於剩餘16天租金之計算，可能有以下方式：

（1）月租金除以31天：計算公式為「月租金÷31天×16天」，符合該月實際天數，計算較為簡便。

（2）月租金除以30天：計算公式為「月租金÷30天×16天」，採標準化計算方式，較為公平合理。

（3）雙方協議日租金：由雙方協商約定日租金後，再乘以16天，具有彈性但需另行協商。

若租賃契約已約定日租金計算方式，應從其約定。若無約定，建議採「月租金÷30天」之標準化計算方式，較能兼顧雙方權益。

二、契約法律關係

（一）租賃契約之性質

依民法第450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」本案租約原定至3月31日到期，租客提前於3月15日終止，應屬提前終止租約之情形。

（二）違約責任之認定

租客提前終止租約，若契約有明確約定違約金條款，應依約定處理。若無約定，則應視房東是否因此受有損害而定。實務上，房東之損害應以剩餘租期內無法收取租金之損失為限。

三、協商解決之建議

考量本案爭議金額可能不大，建議雙方本於誠信原則進行協商。若訴諸法律途徑，可能面臨訴訟成本高於爭議金額之情形，對雙方均不利。

參、處理建議

一、違約金部分

（一）房東立場

1. 檢視租賃契約是否有提前終止之違約金約定。若有約定，可依約請求，但應注意合理性。

2. 建議以「剩餘租期租金」（16天租金）為合理上限。若堅持收取一個月違約金，可能面臨租客主張依民法第252條酌減之風險。

3. 考量協商成本與訴訟風險，建議提出合理方案與租客協商。

（二）租客立場

1. 確認租賃契約是否有違約金約定。若無約定，可主張無需支付違約金。

2. 若房東堅持收取一個月違約金，可主張依民法第252條酌減，提出僅提前16天之事實，主張違約金應以實際損失為限。

3. 保留所有溝通紀錄，作為日後協商或訴訟之證據。

二、剩餘租金計算部分

（一）建議計算方式（依優先順序）

1. 第一順位：依契約約定。若契約有明確約定日租金計算方式，從其約定。

2. 第二順位：月租金÷30天。計算公式為「月租金÷30天×16天」，採標準化計算，較為公平合理。

3. 第三順位：雙方協議。若前兩者皆無法適用，建議雙方協商合理日租金。

（二）協商方案建議

方案一：僅收取剩餘租期租金

• 計算16天租金（月租金÷30×16）
• 不另收違約金
• 優點：計算簡單，爭議較少

方案二：違約金與剩餘租金分開計算

• 違約金：協商合理金額（建議不超過半個月租金）
• 剩餘租金：16天租金
• 優點：兼顧雙方權益

三、具體行動建議

（一）房東應採取之步驟

1. 與租客進行善意協商，提出合理計算方式及依據。

2. 保留所有溝通紀錄，包括書面或電子郵件往來。

3. 若協商不成，可考慮調解或訴訟，但應評估成本效益。

（二）租客應採取之步驟

1. 檢視租賃契約內容，確認相關約定。

2. 提出合理對案，說明計算依據。

3. 若房東要求過高，可主張違約金酌減。

4. 保留所有證據資料，以備不時之需。

四、風險提醒

1. 訴訟成本考量：金額不大時，委託律師可能不划算，建議優先以協商方式解決。

2. 未來租屋建議：

• 簽訂正式書面租賃契約
• 明確約定提前終止之條件及違約金計算方式
• 約定日租金計算標準

肆、結論

關於租客提前16天終止租約之情形，建議雙方本於誠信原則協商解決。違約金部分，若契約有明確約定，應從其約定，但考量僅提前16天，以剩餘租期租金（16天）為合理上限；若無約定，則可能無需支付違約金。租金計算部分，建議採「月租金÷30天×16天」之標準化方式，較能兼顧雙方權益。若雙方無法達成共識，可尋求調解或法律途徑解決，但應評估成本效益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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