租給公司的房子到期不點交、公司已解散，我該怎麼收回房子？

壹、案件摘要

當事人所有之房屋出租予公司行號（非獨資企業），租約已屆期滿，惟承租公司未依約返還房屋，且該公司目前登記狀態為解散。當事人已寄發存證信函，現諮詢後續法律程序，包括如何遷出營業登記及收回房屋。

貳、法律分析

一、租賃關係之現況

（一）租約到期之法律效果

依民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」本案租約既已到期，租賃關係應已消滅，承租人負有返還租賃物之義務。

（二）默示更新之可能性

惟需注意民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

若當事人於租約到期後，未立即表示反對承租人繼續使用房屋，可能構成默示更新，使原定期租約轉為不定期租約。惟當事人既已寄發存證信函表示收回房屋之意，應可證明已表示反對繼續租賃之意思。

二、公司解散對租賃關係之影響

（一）公司解散後之法律地位

依公司法相關規定，公司解散後應進行清算程序，在清算完結前，公司法人格仍然存續，於清算範圍內，視為尚未解散。因此，解散中之公司仍具有當事人能力，可為訴訟之被告。

（二）清算人之責任

公司解散後，應由清算人處理公司事務，包括返還租賃房屋等義務。若公司未依法選任清算人，法院得依利害關係人之聲請，選派清算人。

三、收回房屋之法律途徑

（一）終止租賃契約

（1）定期租約到期：租約既已到期，租賃關係原則上已消滅，無需另為終止之意思表示。

（2）不定期租約之終止：若被認定為默示更新成立不定期租約，依民法第450條第2項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」同條第3項規定：「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」

（二）請求返還房屋

承租人於租賃關係消滅後，負有返還租賃物之義務。若承租人拒不返還，構成無權占有，出租人得依下列法律關係請求返還：

（1）租賃契約關係：依民法相關規定請求返還租賃物

（2）所有物返還請求權：依民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

（3）不當得利：依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」本案租約到期後，承租人繼續占用房屋而未支付租金，應屬無法律上原因而受利益，致出租人受損害，應負不當得利返還責任。

四、不當得利請求權之具體適用

（一）不當得利之成立要件

依民法第179條規定，不當得利之成立須具備下列要件：

（1）一方受有利益

（2）他方受有損害

（3）受益與受損間有因果關係

（4）無法律上之原因

本案中，承租公司於租約到期後繼續占用房屋，受有使用房屋之利益；當事人因無法使用或出租房屋而受有損害；該受益與受損間具有因果關係；且租約既已到期，承租人繼續占用即屬無法律上之原因。

（二）返還範圍

依民法第181條規定：「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」

承租人占用房屋所受之利益，依其性質無法原物返還，應償還其價額，即相當於租金之金額。

（三）善意與惡意之區別

依民法第182條規定：

第1項：「不當得利之受領人，不知無法律上之原因，而其所受之利益已不存在者，免負返還或償還價額之責任。」

第2項：「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」

本案承租公司於租約到期後繼續占用，應屬知無法律上原因，應負惡意受領人之責任，除返還相當於租金之利益外，並應附加利息。

五、營業登記遷出問題

（一）營業登記之性質

營業登記係指商業登記或公司登記將營業地址登記於該處。此為行政管理事項，與民事租賃關係分屬不同法律領域。

（二）遷出營業登記之方式

（1）通知主管機關：可向公司登記之主管機關（經濟部或地方政府）檢具相關證明文件（如租約到期證明、存證信函等），請求註銷或變更該公司之登記地址。

（2）透過訴訟程序：若取得勝訴判決，可持判決書向主管機關申請辦理。

六、租金遲付與終止契約

雖本案租約已到期，惟仍應注意民法第440條規定：

第1項：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」

第2項：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」

若本案涉及租金遲付情形，亦可依此規定主張終止契約。

參、處理建議

一、立即可採取之措施

（一）確認存證信函內容

檢視已寄發之存證信函是否包含下列內容：

（1）明確表示租約已到期，租賃關係消滅

（2）要求於相當期限內（建議至少10至15日）返還房屋

（3）要求遷出營業登記

（4）若逾期未返還，將採取法律行動

若內容不完備，建議再次寄發補充存證信函。

（二）蒐集相關證據

（1）租賃契約書正本

（2）租金收付紀錄

（3）存證信函回執

（4）公司解散登記證明（可至經濟部商工登記公示資料查詢系統查詢）

（5）房屋所有權狀

（6）現場照片（證明仍有人占用或物品堆放）

二、法律程序選擇

（一）調解程序（建議優先採用）

優點：

• 費用低廉（免收費用）
• 程序簡便快速
• 調解成立經法院核定後，與確定判決有同一效力
• 可就近向鄉鎮市區調解委員會聲請

程序：

（1）向房屋所在地之鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解

（2）填寫調解聲請書，載明雙方當事人資料、請求事項（返還房屋、遷出營業登記、給付相當於租金之損害金）、事實及理由

（3）調解成立後，持調解書向法院聲請核定

（4）若對方不履行，可持調解書聲請強制執行

（二）民事訴訟程序

若調解不成立或對方未到場，應提起民事訴訟：

（1）訴訟類型選擇

建議提起「返還房屋」之給付訴訟，並合併請求：

• 返還房屋（主要請求）
• 自租約到期日起至返還房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利或損害金
• 遷出營業登記（可作為附帶請求或另案處理）

（2）管轄法院

• 不動產所在地之地方法院（專屬管轄）
• 訴訟標的金額未逾50萬元者，向簡易庭提起
• 超過50萬元者，向民事庭提起

（3）被告之確定

由於公司已解散，應注意：

• 被告為該公司（非個人）
• 應查明清算人為何人，以清算人為公司代表人
• 若無清算人，可先向法院聲請選派清算人，再提起訴訟
• 或直接起訴，由法院依職權通知公司主管機關選派清算人

（4）訴訟文件準備

起訴狀應載明：

• 原告、被告資料
• 訴之聲明（具體請求事項）
• 事實及理由（租約內容、到期情形、催告過程）
• 證據清單及證物

（5）假處分或假扣押

若擔心公司財產流失或房屋遭破壞，可考慮聲請：

• 假處分：禁止公司處分財產或變更房屋現狀
• 定暫時狀態之處分：先行命公司遷出

三、營業登記遷出之具體作法

（一）行政途徑

（1）向主管機關檢舉

• 向公司登記所在地之縣市政府經濟發展局（或商業處）檢舉
• 檢附證明文件：租約、存證信函、公司解散證明
• 主張公司登記地址與實際營業地址不符

（2）申請註銷登記

• 若公司已解散且清算完結，可向主管機關申請註銷登記
• 檢附相關證明文件

（二）司法途徑

取得勝訴判決後：

（1）持判決書向主管機關申請變更或註銷公司登記地址

（2）若主管機關不受理，可提起行政救濟

四、強制執行程序

取得執行名義（確定判決、調解書、支付命令等）後：

（一）聲請強制執行

（1）向房屋所在地之地方法院民事執行處聲請

（2）繳納執行費（依標的金額計算）

（3）填寫強制執行聲請狀

（二）執行方法

（1）不動產返還之執行

• 執行法院會派執達員至現場
• 命債務人遷出，若不遷出，得排除其占有
• 將房屋點交予債權人

（2）金錢債權之執行

• 若有請求給付相當於租金之損害金
• 可查封公司財產拍賣受償

五、時程規劃建議

第一階段（1至2週）：

• 補強存證信函內容（如有必要）
• 蒐集完整證據資料
• 查詢公司登記現況及清算人資料

第二階段（1個月）：

• 向調解委員會聲請調解
• 同時向主管機關檢舉營業登記不實

第三階段（2至3個月）：

• 若調解不成立，立即提起民事訴訟
• 視情況聲請假處分

第四階段（6至12個月）：

• 進行訴訟程序
• 取得勝訴判決

第五階段（1至2個月）：

• 聲請強制執行
• 收回房屋

六、費用預估

（一）調解程序

• 免費

（二）訴訟程序

• 裁判費：依訴訟標的金額計算（約1.01%）
• 律師費：視委任範圍而定
• 其他費用：送達費、證人旅費等

（三）強制執行

• 執行費：依執行標的金額計算
• 其他費用：搬運費、倉儲費等

七、風險提示

（1）時效問題：租賃物返還請求權之消滅時效為15年，惟相當於租金之不當得利請求權為5年，應注意時效計算。

（2）公司無財產：若公司已無財產，即使勝訴也可能無法執行金錢債權，但仍可取回房屋。

（3）清算人難尋：若公司未選任清算人且股東失聯，需透過法院選派清算人，程序較為冗長。

（4）房屋損害：收回房屋時可能發現有損害，應拍照存證，另行請求損害賠償。

肆、結論

綜上所述，考量本案租約已到期且承租公司已解散，當事人應採取下列步驟：

（1）優先採用調解程序，快速且經濟

（2）同步向主管機關檢舉營業登記不實

（3）若調解不成立，立即提起訴訟，請求返還房屋及給付不當得利

（4）取得執行名義後，聲請強制執行收回房屋

（5）全程保留證據，包括照片、通訊紀錄等

關於不當得利請求權部分，依民法第179條規定，承租公司於租約到期後繼續占用房屋，應屬無法律上原因而受利益，致當事人受損害，應負返還責任。依民法第182條第2項規定，承租公司應屬知無法律上原因之惡意受領人，除返還相當於租金之利益外，並應附加利息。

由於本案涉及公司解散、租賃契約及強制執行等複雜程序，建議委任專業律師協助處理，以確保權益並提高效率。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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