姑姑以安養為名誘導奶奶賤賣房子、辦印鑑證明，這樣合法嗎？能否撤銷？

壹、案件摘要

本案涉及您的奶奶疑似在精神狀況不佳（患有腦癌）的情況下，被姑姑們引導辦理印鑑證明，並以低於市價的價格出售房產。姑姑們聲稱需要賣房以支付安養機構費用，但在奶奶入住安養機構第一天即發生衝突，姑姑們隨後表示機構拒收並要輪流照顧，疑似有侵占財產之意圖。

貳、法律分析

一、民事責任

（一）法律行為能力問題

1. 意思表示瑕疵

依民法第75條規定：「無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。」若奶奶因腦癌導致精神狀況不佳，在辦理印鑑證明及簽署買賣契約時欠缺意思能力或處於精神錯亂狀態，該等法律行為應屬無效。

建議取得醫療診斷證明，證明奶奶在簽約當時的精神狀態，以作為主張法律行為無效之依據。

2. 監護或輔助宣告

依民法第14條第1項規定：「對於因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果者，法院得因本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關、社會福利機構、輔助人、意定監護受任人或其他利害關係人之聲請，為監護之宣告。」

依民法第15條規定：「受監護宣告之人，無行為能力。」一旦宣告監護，監護人應代為或代受意思表示。

若奶奶因精神障礙或其他心智缺陷，致其為意思表示或受意思表示，或辨識其意思表示效果之能力顯有不足，依民法第15條之1第1項規定，法院得因本人、配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、檢察官、主管機關或社會福利機構之聲請，為輔助之宣告。

依民法第15條之2第1項規定，受輔助宣告之人為不動產、船舶、航空器、汽車或其他重要財產之處分、設定負擔、買賣、租賃或借貸等行為時，應經輔助人同意。但純獲法律上利益，或依其年齡及身分、日常生活所必需者，不在此限。

建議考量聲請法院為監護或輔助宣告，以保護奶奶的權益。

（二）詐欺或脅迫

1. 詐欺之意思表示

依民法第92條第1項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」

若姑姑們故意隱瞞事實（如安養機構實際未拒收、房屋市價等），誘使奶奶同意賤賣房產，可能構成詐欺。依民法第93條規定：「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷。」

2. 脅迫之意思表示

若姑姑們以「不賣房就無法入住安養機構」等方式施加壓力，使奶奶在恐懼下做出決定，可能構成脅迫。依民法第92條第1項規定，表意人得撤銷其意思表示。

（三）不動產買賣契約效力

1. 顯失公平

依民法第74條第1項規定：「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」

若房屋以明顯低於市價出售，且係利用奶奶精神狀況不佳之情況，應屬顯失公平。依民法第74條第2項規定：「前項聲請，應於法律行為後一年內為之。」

2. 所有權移轉登記

若房屋已完成所有權移轉登記，需透過訴訟撤銷買賣契約並塗銷登記。若尚未完成登記，應立即向地政機關申請預告登記或假處分，防止產權變動。

（四）無效法律行為之效果

依民法第113條規定：「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」

若買賣契約無效或被撤銷，依民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」可請求返還已給付之價金或房屋。

（五）繼承權益保護

若奶奶的財產遭不當處分，將影響其他繼承人（包括您的父親或母親）的特留分權益。依民法第1187條規定：「遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內，得以遺囑自由處分遺產。」若有侵害特留分之情形，可請求扣減。

二、刑事責任

（一）詐欺罪

若姑姑們以不實資訊（如謊稱安養機構拒收）誘使奶奶交付財產，可能涉及刑法第339條詐欺罪之構成要件。

（二）偽造文書罪

依刑法第210條規定：「偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有期徒刑。」若姑姑們在奶奶無意識或不知情的情況下，代為簽署文件或盜用印鑑，可能涉及偽造私文書罪。

（三）侵占罪

若姑姑們意圖不法所有，侵占奶奶之財產，可能涉及刑法第335條侵占罪之構成要件。

三、行政責任

本案主要涉及民事及刑事法律關係，暫無明顯行政責任問題。

四、其他特殊法規責任

本案主要涉及民法及刑法規範，暫無其他特殊法規責任問題。

參、處理建議

一、緊急措施

（1）聲請假處分

立即向法院聲請假處分，禁止房屋所有權移轉登記或查封該不動產，防止產權變動。

（2）申請預告登記

若有正當理由，可向地政機關申請預告登記，保全將來請求權。

（3）取得醫療證明

儘速安排奶奶接受精神鑑定或神經科檢查，取得診斷證明書，證明其在簽約時的精神狀態。

二、民事救濟

（1）聲請監護或輔助宣告

考量向法院聲請對奶奶為監護或輔助宣告，由法院指定適當之監護人或輔助人，保護奶奶的權益。

（2）撤銷意思表示

若奶奶仍有意思能力，可協助其撤銷因詐欺或脅迫所為之意思表示。若奶奶已無意思能力，可由監護人代為主張。

（3）提起確認買賣契約無效或撤銷買賣契約之訴

考量主張奶奶在簽約時無意思能力，買賣契約無效；或主張買賣契約係因詐欺、脅迫或顯失公平而得撤銷。

（4）請求返還不當得利

若買賣契約無效或被撤銷，可依民法第179條請求返還已給付之價金或房屋。

三、刑事告訴

（1）提出刑事告訴

考量向地檢署對姑姑們提出詐欺、偽造文書、侵占等刑事告訴。收集相關證據，如：

• 安養機構的入住記錄及溝通紀錄（證明未拒收）
• 房屋買賣契約及價格資料（證明低於市價）
• 奶奶的醫療紀錄（證明精神狀況）
• 印鑑證明申請紀錄及相關文件

（2）聲請保全證據

若擔心證據滅失，可聲請檢察官或法院保全證據。

四、其他建議

（1）與安養機構確認

直接聯繫安養機構，確認是否真的拒收奶奶，並取得書面證明或錄音。

（2）家族協商

若可能，可嘗試與其他家族成員（如您的父母、其他叔伯）共同處理，增加談判籌碼。

（3）尋求專業協助

建議委任律師處理，律師可協助評估證據強度、擬定訴訟策略、代理出庭及撰寫書狀、與對方協商和解。

（4）注意時效

• 依民法第93條規定，撤銷權之行使應於發見詐欺或脅迫終止後一年內為之，但自意思表示後經過十年不得撤銷。
• 依民法第74條第2項規定，顯失公平之撤銷聲請應於法律行為後一年內為之。
• 刑事告訴亦有追訴時效，應儘速處理。

五、風險提醒

（1）訴訟曠日廢時且需要充分證據，建議及早蒐證。

（2）依民法第92條第2項規定：「被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。」若房屋已轉售第三人且該第三人為善意受讓，可能無法追回房屋，僅能向姑姑們請求損害賠償。

（3）家族訴訟可能影響家庭關係，需審慎評估。

（4）若奶奶目前仍有人身安全或照護需求之疑慮，建議優先尋求社會福利機構或主管機關協助，確保其獲得妥善照顧。

肆、結論

關於奶奶在精神狀況不佳時被誘導賤賣房產之行為，考量可能涉及民法上意思表示無效、詐欺、脅迫或顯失公平等法律關係，以及刑法上詐欺、偽造文書、侵占等罪責，建議立即採取假處分等保全措施，並同時進行民事訴訟（撤銷契約或確認契約無效）及刑事告訴，以保護奶奶及家族之財產權益。建議儘速委任律師處理，以免錯失時效或證據滅失。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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