關於租民宿的問題 首先再承租以前房東一直說做的還不錯 然而當時候跟他們要報表經營狀況 都說沒有 直到今年一月觀光局需要申報 才登入到帳戶看見過往的申報紀錄 平均不到4.8萬/月 租金卻是10萬 不符合收益！ 也提前兩個月說要解約 房東還說要沒收押金！ 說什麼他們還需要找人重新整理房子等 非常不合理以外 他們也非常的不老實 加上要退租 是否後續要提告有欺詐的嫌疑？ 加上觀光局的報備表 每年都有空窗一兩個月 感覺房東他們持續用這樣的方式 跟仲介再聯合一直用這樣的方式 欺騙承租人！
委任人承租民宿經營，出租人（房東）於承租前聲稱經營狀況良好，但拒絕提供報表。委任人於今年一月透過觀光局申報系統發現實際營收平均不到新台幣4.8萬元/月，與每月租金10萬元相差甚遠。委任人提前兩個月通知解約，房東主張沒收押金並要求支付重新整理費用。委任人懷疑房東涉及詐欺，且觀光局報備表顯示每年有空窗期，疑似房東與仲介聯合以不實資訊欺騙承租人。
依據民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」本案雙方成立租賃契約，委任人為承租人，房東為出租人。
1. 意思表示撤銷權（民法第92條）
依據民法第92條第1項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」
本案若符合以下情形，委任人應可主張撤銷租賃契約：
（1）房東於承租前聲稱「做得還不錯」但拒絕提供實際經營報表
（2）實際營收（平均不到4.8萬元/月）遠低於租金（10萬元/月），顯不符合正常投資效益
（3）委任人因相信房東陳述而決定承租，陷於錯誤
若能證明房東故意隱瞞真實營收狀況，委任人應可依民法第92條第1項主張撤銷租賃契約。
2. 撤銷後之法律效果（民法第113條）
依據民法第113條規定：「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」
契約經撤銷後，房東應負回復原狀責任，包括返還已收取之租金、押金等。若房東明知或可得而知其陳述不實，尚應負損害賠償責任。
3. 不當得利返還請求權（民法第179條）
依據民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」
若租賃契約經撤銷，房東收取租金即無法律上原因，委任人得請求返還。
4. 侵權行為損害賠償（民法第184條）
依據民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」
若房東故意以不實資訊誘使承租，致委任人受有損害（如裝潢費用、營業損失等），委任人得依侵權行為規定請求損害賠償。惟需舉證證明損害金額及因果關係。
1. 告訴期限（刑事訴訟法第237條）
依據刑事訴訟法第237條第1項規定：「告訴乃論之罪，其告訴應自得為告訴之人知悉犯人之時起，於六個月內為之。」
詐欺罪為非告訴乃論之罪，不受六個月告訴期間限制，但仍應注意刑事追訴時效。
2. 證據蒐集重點
本案若欲追究刑事責任，建議蒐集以下證據：
（1）觀光局申報紀錄（證明實際營收狀況）
（2）承租前房東的口頭或書面陳述（證明不實陳述）
（3）其他受害承租人的證詞（證明可能有慣行手法）
（4）房東與仲介間的通訊紀錄（若能取得，可證明共謀）
1. 定期租賃之情形
依據民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」
若租約為定期租賃，承租人提前終止契約，原則上可能構成違約。但若出租人有重大違約事由（如詐欺），承租人應可主張終止契約。
2. 不定期租賃之情形
依據民法第450條第2項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」
同條第3項規定：「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」
若租約為不定期租賃，委任人得隨時終止契約，但應依約定或習慣先期通知。本案已提前兩個月通知，應屬合理。
3. 默示更新之情形
依據民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」
若原定期租約已屆滿而默示更新為不定期租賃，則適用前述不定期租賃之規定。
1. 遲付租金之終止權（民法第440條）
依據民法第440條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時,適用前項之規定。」
本案並無遲付租金情形，房東不得依此規定終止契約或沒收押金。
2. 押金沒收之審查
房東主張沒收押金，應審查：
（1）租約是否明定提前解約需沒收押金及其條件
（2）押金數額是否合理（通常為2至3個月租金）
（3）房東實際損害為何
房東主張「需要找人重新整理房子」：
（1）應由房東舉證實際整理費用之必要性及金額
（2）正常損耗不得要求承租人負擔
（3）若房東本身有詐欺行為，應無權主張違約金或沒收押金
3. 違約金酌減（民法第99條之類推適用）
雖民法第99條規定：「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。依當事人之特約，使條件成就之效果，不於條件成就之時發生者，依其特約。」係關於附條件法律行為之規定，但實務上關於違約金過高之酌減，係類推適用民法第252條規定。
若押金沒收條款構成違約金性質，且金額過高，法院得予以酌減。
若能證明房東與仲介「持續用這樣的方式欺騙承租人」，可能涉及：
（1）民事共同侵權行為（民法第185條）
（2）刑事共同詐欺或常業詐欺
建議尋找其他受害承租人，若有類似案例可增加證明力。
觀光局報備表每年有空窗期，可能涉及：
（1）違反發展觀光條例相關規定
（2）可向觀光局檢舉，由主管機關調查
（1）蒐集觀光局申報紀錄：列印或截圖保存歷年營收數據
（2）保存通訊紀錄：房東承租前的陳述（LINE、簡訊、email等）
（3）拍攝現場照片：民宿現況，證明無需額外整理費用
（4）調取租賃契約：確認契約條款關於解約、押金的約定
建議內容包含：
（1）敘明房東於承租前不實陳述經營狀況
（2）檢附觀光局申報數據證明實際營收
（3）主張因受詐欺而撤銷租賃契約（民法第92條）
（4）請求返還押金及已付租金
（5）否認房東主張之整理費用
（6）限期（建議15日）回覆，否則將採取法律行動
向鄉鎮市調解委員會聲請調解：
（1）優點：免費、快速、調解書經法院核定後與確定判決同效力
（2）地點：房東所在地或租賃物所在地之調解委員會
（3）準備資料：租約、觀光局申報紀錄、通訊紀錄、存證信函等
若調解不成立，可提起民事訴訟請求：
（1）撤銷租賃契約（民法第92條）
（2）返還押金及租金（民法第113條、第179條）
（3）損害賠償（民法第184條）
（1）管轄機關：犯罪地或被告住所地檢察署或警察機關
（2）應備文件：
若能證明房東與仲介共謀，且有多名受害者，可能構成三人以上共同犯之加重詐欺，建議尋找其他受害承租人共同提告。
（1）透過民宿業者社群、網路論壇尋找其他受害者
（2）集體提告可增加勝訴機會及談判籌碼
（1）觀光局：檢舉房東申報不實、違規經營
（2）消費者保護官：申訴不當商業行為
（3）公平交易委員會：檢舉不實廣告或欺罔行為
建議委任律師協助：
（1）評估勝訴機率
（2）計算可請求金額
（3）代理訴訟或調解程序
（4）可先利用法律扶助基金會免費諮詢
（1）房東於承租前有不實陳述
（2）實際營收與陳述不符
（3）因此陳述而決定承租
（1）押金沒收的合法性
（2）整理費用的必要性及金額
（1）先提出刑事告訴施壓
（2）民事部分可考慮部分和解（如返還部分押金）
（3）強調若不和解將追究刑事責任及請求損害賠償
關於本案委任人懷疑房東涉及詐欺行為，考量房東於承租前聲稱經營狀況良好但拒絕提供報表，且實際營收遠低於租金，可能涉及民法第92條之詐欺，建議採取以下步驟：
（1）優先保全證據，特別是觀光局申報紀錄及房東承租前的陳述
（2）發送存證信函主張撤銷契約並請求返還押金
（3）同時進行民事調解與刑事告訴，雙管齊下增加談判籌碼
（4）尋找其他受害者，若有類似案例可考慮集體訴訟
（5）委任律師協助，確保程序正確及權益保障
本案勝訴機會取決於能否證明房東故意以不實資訊誘使承租，建議盡速採取行動，避免證據滅失。惟實際個案仍需視具體事證及法院認定而定，建議儘速諮詢專業律師，以維護自身權益。
備註：本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。
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