租客欠租已扣押金，房屋毀損修繕費用怎麼追討？存證信函怎麼寫？

壹、案件摘要

本案涉及租賃關係終止後之爭議。租客積欠房租，出租人已從押金中扣抵，惟租賃房屋內遺留大量垃圾且地板受損需修繕。出租人擬向承租人請求清理費用及修繕費用，並欲以存證信函方式主張權利。

貳、法律分析

一、民事責任

（一）押金扣抵之合法性

依民法第423條規定，出租人得以押金抵充承租人應負擔之租金、損害賠償或其他費用。本案中，出租人已將積欠租金從押金扣抵，此舉於法有據。

（二）承租人之返還義務

1. 房屋返還義務

依民法第455條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」此處「返還」應解為回復原狀之返還，包含清空屋內物品及垃圾。承租人應負有將房屋回復至租賃開始時狀態之義務。

2. 回復原狀義務

依民法第430條規定：「租賃關係終止時，承租人應返還租賃物。其所增設之物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。」承租人負有將房屋回復至租賃開始時狀態之義務。

（三）損害賠償請求權

1. 法律依據

依民法第432條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

依民法第433條規定：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」

若承租人未盡善良管理人注意義務，致使房屋堆積垃圾及地板損壞，應成立民法上之損害賠償責任。

2. 可請求項目

• 清潔費用：因承租人未清空垃圾，出租人需自行或委託他人清理所生之必要費用
• 修繕費用：地板損壞若係因承租人未盡善良管理人注意義務所致，出租人得請求修復所需之合理費用
• 其他回復原狀費用：使房屋回復至租賃開始時狀態所需之必要費用

（四）舉證責任

出租人應保留以下證據：

• 租賃契約書
• 房屋現況照片（租賃開始時與終止時之對照）
• 清潔及修繕之估價單或發票
• 押金扣抵之計算明細

二、時效規定

（一）消滅時效期間

依民法第125條規定：「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」

依民法第126條規定：「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」

本案租金債權之時效為五年，損害賠償請求權則適用一般時效十五年。

（二）時效起算

依民法第128條規定：「消滅時效，自請求權可行使時起算。以不行為為目的之請求權，自為行為時起算。」

本案清潔費用及修繕費用之請求權，應自租賃關係終止、承租人應返還房屋時起算。

（三）期間計算

依民法第120條規定：「以時定期間者，即時起算。以日、星期、月或年定期間者，其始日不算入。」

依民法第121條規定：「以日、星期、月或年定期間者，以期間末日之終止，為期間之終止。期間不以星期、月或年之始日起算者，以最後之星期、月或年與起算日相當日之前一日，為期間之末日。但以月或年定期間，於最後之月，無相當日者，以其月之末日，為期間之末日。」

依民法第122條規定：「於一定期日或期間內，應為意思表示或給付者，其期日或其期間之末日，為星期日、紀念日或其他休息日時，以其休息日之次日代之。」

依民法第123條規定：「稱月或年者，依曆計算。月或年非連續計算者，每月為三十日，每年為三百六十五日。」

存證信函中若給予承租人七日或十四日之給付期限，應依上開規定計算期間。

參、處理建議

一、存證信函撰寫要點

（一）基本架構建議

主旨：請求清理房屋垃圾及支付修繕費用

說明：

（1）雙方於○年○月○日簽訂房屋租賃契約，租賃期間自○年○月○日起至○年○月○日止。

（2）租賃關係已於○年○月○日終止，惟台端迄今未依約返還房屋，屋內仍堆積大量垃圾，且地板嚴重損壞。

（3）依民法第430條、第455條規定，承租人應於租賃關係終止後返還租賃物並回復原狀。台端未盡此義務，已構成違約。

（4）台端積欠租金新台幣○○元，本人已依民法第423條規定自押金中扣抵。

（5）因台端未清理垃圾及造成地板損壞，本人支出清潔費用新台幣○○元、地板修繕費用新台幣○○元（檢附估價單或發票影本），合計新台幣○○元。

（6）依民法第432條、第433條規定，請台端於文到七日內給付上開費用，逾期將依法訴追，並請求法定遲延利息。

此致

○○○先生/女士

（二）應記載事項

• 租賃契約之訂立時間及租賃期間
• 租賃關係終止之時間及原因
• 承租人違約之具體事實（垃圾堆積、地板損壞）
• 押金扣抵租金之計算明細
• 請求清潔費及修繕費之金額及計算依據
• 給付期限（建議七日至十四日）
• 逾期將採取之法律行動

（三）應檢附文件

• 租賃契約書影本
• 房屋現況照片
• 清潔費用及修繕費用之估價單或發票
• 押金扣抵明細表

二、後續法律程序

（一）若承租人未回應或拒絕給付

1. 聲請支付命令

依民事訴訟法第508條規定：「債權人之請求，以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者，得聲請法院依督促程序發支付命令。支付命令之聲請與處理，得視電腦或其他科技設備發展狀況，使用其設備為之。其辦法，由司法院定之。」

支付命令具有以下優點：

• 費用較低廉（請求金額之千分之五）
• 程序較簡便快速
• 若債務人未於二十日內提出異議，支付命令確定後與確定判決有同一效力

2. 提起民事訴訟

若支付命令遭異議，或請求金額較大、法律關係複雜時，可提起民事訴訟，請求給付清潔費、修繕費及法定遲延利息，並可一併請求訴訟費用。

（二）若承租人仍占用房屋

• 先以存證信函催告限期遷出
• 若仍不遷出，可提起「返還房屋」之民事訴訟
• 勝訴確定後，聲請強制執行

三、預防措施建議

（一）租賃契約應明確約定

• 房屋返還時之清潔標準
• 損壞賠償之計算方式
• 押金扣抵之順序及項目
• 違約金之約定

（二）考慮辦理租約公證

租約公證具有以下優點：

• 可附加「逕受強制執行」條款
• 發生糾紛時無需經過訴訟程序即可聲請強制執行
• 節省時間及訴訟成本
• 對承租人有嚇阻效果

（三）租賃期間之管理

• 定期檢查房屋狀況
• 拍照存證
• 發現問題立即處理
• 保留所有溝通紀錄

四、費用估算

（一）存證信函費用

郵局存證信函約新台幣150元至200元（含掛號費）

（二）支付命令費用

聲請費為請求金額之千分之五，例如請求10萬元，聲請費為500元

（三）民事訴訟費用

第一審裁判費依請求金額計算：

• 10萬元以下：1,000元
• 超過10萬元至100萬元：每增加10萬元加收1,000元

肆、結論

關於租客欠繳房租及房屋損壞之情形，建議採取以下步驟：

（1）出租人應有權請求承租人給付清潔費用及修繕費用，惟應注意保存完整證據，包括租賃契約、房屋現況照片、費用單據等。

（2）應先以存證信函催告，明確記載請求事項、金額及給付期限，保留證據並給予對方履行機會。

（3）若對方不理會，可循支付命令或民事訴訟程序請求，支付命令程序較為簡便快速，建議優先考慮。

（4）建議未來租約考慮辦理公證，並於契約中明確約定返還標準及損害賠償計算方式，以強化權利保障。

（5）應注意消滅時效規定，租金債權時效為五年，損害賠償請求權時效為十五年，建議儘速主張權利。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。個案中若涉及特殊事實或複雜法律關係，建議於採取法律行動前，諮詢專業律師以獲得更詳盡之建議。

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