租屋處發生租客自殺，房東能要求賠償嗎？

壹、案件摘要

本案涉及租賃關係中，承租人於租屋處自殺身亡後，出租人（房東）是否有權向承租人之繼承人請求損害賠償之問題。案件特殊之處在於：

（一）房東未依法向政府申報租賃契約 （二）雙方僅簽訂簡單合同 （三）租客因房東未申報而無法申請租屋補助 （四）租客於租屋處自殺身亡

本意見書將就租賃關係之效力、損害賠償請求權基礎、房東未申報之法律效果，以及雙方權利義務關係進行分析。

貳、法律分析

一、租賃關係之成立與效力

（一）租賃契約之有效性

依民法第421條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」租賃契約為諾成契約，雙方意思表示合致即成立，不以書面為必要。本案雙方既已簽訂簡單合同，租賃關係應屬有效成立。

房東未向稅捐機關申報租賃所得，雖違反稅捐稽徵法相關規定，可能面臨行政罰鍰，但此行政法上之違法，不影響私法上租賃契約之效力。民事契約效力與行政法規遵守為不同層次問題。

（二）房東未申報之法律效果

房東因未依法申報而導致租客無法申請租屋補助，可能構成違反出租人之協力義務。此情形於後續損害賠償請求權之行使時，可能產生重要影響。

二、損害賠償請求權之法律基礎分析

（一）可能之請求權基礎

房東若向自殺者之繼承人請求賠償，可能依據之法律基礎包括：

1. 民法第184條第1項前段（侵權行為）規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」惟自殺行為是否構成對房東財產權之「不法侵害」，實務上存有爭議。

2. 民法第227條（債務不履行）：承租人負有妥善使用租賃物之義務，於租屋處自殺可能構成違反租賃契約之附隨義務。

（二）「凶宅」損害之認定困難

實務上對於房屋成為凶宅後是否構成可請求賠償之損害，見解分歧：

1. 肯定說認為房屋成為凶宅後，市場價值確實下跌，交易困難度增加，應構成財產上損害。

2. 否定說則認為凶宅僅為心理因素，非物理上損害，且損害金額難以客觀認定。

若房東主張損害賠償，應就下列項目提出具體證據：

• 房屋價值減損
• 租金收益減少（空置期間或需降低租金）
• 清潔、除穢等必要費用

（三）繼承人之責任範圍

依民法第1148條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。」

若繼承人已為限定繼承或拋棄繼承，其責任範圍將受到限制。

三、房東未申報對其請求權之影響

（一）誠信原則之適用

依民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

房東一方面未依法申報租賃契約，規避稅捐義務，導致租客無法享有法定租屋補助權益；另一方面卻主張基於租賃關係請求損害賠償。此種情形可能涉及權利濫用問題。

法院於審理時，可能考量下列因素：

• 房東違法程度
• 租客因無法申請補助所受損害
• 雙方過錯比例
• 公平正義原則

（二）過失相抵之適用

依民法第217條規定：「損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。」

法院可能依過失相抵原則，考量房東違法未申報之過失，而減輕或免除賠償責任。

（三）違反保護他人法律之責任

依民法第184條第2項規定：「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。」

房東未依法申報，違反稅捐稽徵法等保護租客之法規，可能構成對租客之侵權行為。此情形於雙方權利義務關係之衡量上，應納入考量。

四、損害賠償請求權之行使限制

（一）舉證責任

房東若主張損害賠償，應就下列事項負舉證責任：

• 損害之存在
• 損害金額之計算基礎
• 損害與自殺行為間之因果關係

若無法提出客觀證據證明實際損害，其請求可能難以獲得法院支持。

（二）權利行使之界限

即使房東有實體權利，其行使方式仍須合法、合理，不得違反誠信原則或構成權利濫用。考量房東本身違法在先，其權利行使應受到一定限制。

參、處理建議

一、對房東之建議

（一）審慎評估請求權行使之可行性

建議房東於主張權利前，應考量：

1. 蒐集損害證據之可能性：

• 委託不動產估價師評估房屋價值減損
• 保留清潔、除穢等費用單據
• 調查鄰近凶宅之租售行情作為比較

2. 勝訴可能性之評估：

• 考量實務見解分歧，勝訴並非必然
• 評估訴訟成本與可能獲償金額
• 考量自身未申報之不利因素

（二）優先考慮協商和解

建議先與繼承人協商和解：

• 提出合理賠償金額
• 考量雙方過錯，適度讓步
• 避免訴訟曠日廢時

（三）補正申報程序

1. 主動補報租賃所得，向稅捐機關補申報並補繳稅款，可能減輕法院對其不利評價。

2. 接受行政處罰，繳納罰鍰，展現改正誠意。

二、對繼承人之建議

（一）確認繼承方式

1. 若被繼承人債務大於遺產，應考慮拋棄繼承。

2. 限定繼承可限縮責任範圍，建議於知悉繼承開始三個月內向法院辦理。

（二）準備抗辯事由

若房東提起訴訟，可主張：

1. 損害不存在或金額過高，要求房東舉證證明實際損害，主張凶宅僅為心理因素，非實際損害。

2. 房東違法在先，主張房東未申報違反誠信原則，請求法院依過失相抵減輕責任。

3. 依民法第148條主張房東行使權利構成權利濫用。

4. 主張自殺與房屋價值減損間因果關係薄弱。

三、雙方共同建議

（一）尋求調解

建議向鄉鎮市區調解委員會聲請調解：

• 費用低廉，程序簡便
• 調解成立與法院判決有同一效力

調解時應考量：

• 房東實際損害程度
• 雙方過錯比例
• 繼承遺產價值
• 社會公平正義

（二）參考類似案例

建議雙方查詢地方法院類似判決及調解委員會處理經驗，作為協商參考基準。

四、預防性建議

（一）對房東

1. 依法申報租賃契約，避免違法風險，保障自身權益。

2. 完善租賃契約內容，明定承租人義務及違約責任。

3. 投保房東責任險，分散風險。

（二）對租客

1. 確認房東已依法申報，保障申請補助權益。

2. 注意心理健康，適時尋求協助。

肆、結論

關於本案房東是否有權向自殺租客之繼承人請求損害賠償，綜合上述分析，應考量下列因素：

（一）房東雖可能基於侵權行為或債務不履行主張權利，但損害是否確實存在及金額多寡，需有客觀證據證明。實務上對於凶宅損害之認定標準仍有分歧。

（二）房東未依法申報租賃契約之違法行為，可能影響其權利行使。法院可能依民法第148條誠信原則或第217條過失相抵原則，減輕或免除繼承人之賠償責任。

（三）繼承人之責任範圍，依民法第1148條規定，以因繼承所得遺產為限。若已為限定繼承或拋棄繼承，責任範圍將受到限制。

考量本案涉及雙方過錯及實務見解分歧，建議雙方優先考慮和解或調解，在考量各自過錯及實際損害後，達成合理協議，避免訴訟之不確定性及成本。

若房東堅持提起訴訟，繼承人應積極準備抗辯，主張房東違法在先、損害不明確等事由，爭取減輕或免除責任。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。

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