房東能因租客在屋外自殺而向家屬索賠嗎？

壹、案件摘要

本案涉及承租人在租屋處旁邊的小路上自殺，房東欲向自殺者家屬請求賠償之法律問題。核心爭點在於：自殺地點並非租屋處本身，而是鄰近小路，房東是否仍有權向自殺者家屬（繼承人）請求損害賠償。

貳、法律分析

一、民事責任

（一）侵權行為損害賠償請求權基礎

房東若欲向自殺者家屬請求賠償，可能的法律依據應為侵權行為損害賠償。依民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」房東需證明：

（1）自殺行為侵害其財產權利 （2）造成實際損害 （3）因果關係存在

（二）繼承人責任範圍

關於自殺者之損害賠償債務，依民法第1148條規定：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」自殺者若有損害賠償債務，應由繼承人概括承受。

然而，繼承人得依民法第1162條規定辦理限定繼承，僅以繼承所得財產為限負清償責任，避免超額負擔。

（三）自殺地點對損害認定之影響

本案特殊之處在於自殺地點為「租屋處旁邊的小路」，而非租屋處本身：

（1）一般凶宅定義：通常指在房屋內部發生非自然死亡事件

（2）本案情形：死亡地點在租屋處外的公共道路

（3）影響程度：相較於室內自殺，對房屋價值的影響可能較小

（四）實際損害之舉證責任

依民法第213條規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」實務上，房東需證明之實際損害可能包括：

• 房屋租金或售價確實下跌
• 後續租客因此事件要求降租或提前解約
• 房屋空置期間的租金損失
• 其他可量化的財產損失

實務見解認為，若無具體損害證明，單純心理因素不足以構成賠償基礎。房東應提出不動產估價報告、租金行情比較等具體證據。

（五）因果關係與損害範圍限縮

自殺發生在「旁邊小路」而非租屋處內：

• 對房屋本身的「污名化」程度應較輕
• 一般交易觀念中，可能不構成典型「凶宅」
• 損害因果關係較為薄弱

依民法第216條規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」本案中，房東主張之損害與自殺行為間之因果關係，可能因地點因素而受質疑。

二、刑事責任

本案不涉及刑事責任問題。自殺行為本身在我國刑法上並非犯罪行為，自殺者家屬亦無刑事責任。

三、行政責任

本案不涉及行政責任問題。

四、其他特殊法規責任

本案不涉及其他特殊法規責任。

參、處理建議

一、房東立場

（一）評估請求可行性

考量本案情況，房東請求賠償可能面臨以下困難：

（1）損害舉證困難度高

• 自殺地點非在租屋處內部，難以主張構成典型「凶宅」
• 需提出具體證據證明房屋價值或租金確實受影響
• 建議先進行不動產估價，比較事件前後之價差

（2）因果關係薄弱

• 小路屬公共空間，與租屋處有一定距離
• 一般交易觀念可能不認為此構成重大瑕疵
• 法院可能認定損害與自殺行為因果關係不足

（二）建議作法

（1）蒐集證據

• 委託不動產估價師鑑定房屋價值變化
• 保留後續招租困難或租金降低之證明
• 記錄因此事件造成的具體經濟損失

（2）協商優先

• 考量訴訟成本與勝訴可能性
• 建議先與繼承人協商，尋求合理補償
• 避免曠日廢時的訴訟程序

（3）審慎評估

• 本案勝訴機率可能偏低
• 即使勝訴，賠償金額可能有限
• 需權衡訴訟成本效益

二、繼承人立場

（一）抗辯理由

（1）自殺地點非在租屋處內

• 死亡地點為公共道路，非房屋本身
• 不符合一般「凶宅」定義
• 對房屋價值影響應屬輕微或不存在

（2）無實際損害

• 房東未能證明具體財產損失
• 單純心理因素不構成賠償基礎
• 因果關係不明確

（3）限定繼承保護

• 依民法第1148條第2項規定，繼承人僅以繼承所得財產為限負清償責任
• 可主張限定繼承，避免超額負擔

（二）建議作法

（1）主張無賠償義務

• 強調自殺地點非在租屋處內部
• 要求房東提出具體損害證明
• 主張因果關係不存在

（2）辦理限定繼承

• 於知悉繼承開始後3個月內向法院聲請
• 保護繼承人不因繼承而負擔過重債務

（3）協商解決

• 若房東確能證明部分損害，可考慮象徵性補償
• 避免訴訟程序的時間與金錢成本

三、綜合建議

基於本案特殊情況（自殺地點在租屋處外），房東請求賠償的法律基礎應屬薄弱，主要理由如下：

（1）不符合典型「凶宅」定義 （2）實際損害難以證明 （3）因果關係不明確 （4）實務見解對此類請求態度保守

建議雙方優先考慮協商解決，避免進入訴訟程序。若房東堅持請求，建議繼承人可主張上述抗辯理由，並辦理限定繼承以保護自身權益。

肆、結論

關於承租人在租屋處旁邊小路上自殺，房東向自殺者家屬請求賠償一事，考量自殺地點並非在租屋處內部，而是鄰近公共道路，應不符合一般「凶宅」定義，對房屋價值之影響程度可能較輕微，且房東需證明具體損害及因果關係存在，舉證責任較重。

建議房東審慎評估請求賠償之可行性，優先考慮與繼承人協商解決；繼承人則可主張自殺地點非在租屋處內、無實際損害及因果關係不明確等抗辯理由，並辦理限定繼承以保護自身權益。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。個案中若有其他未揭露之事實，可能影響法律關係之認定，建議當事人提供完整資訊以利進行更詳細的案情評估。

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