2026-06-11

社區機械停車位違規與管委會處置之法律風險評估

社區機械停車格沒有合格許可證跟正常維修紀錄工務局有來過一次也有給公文說明：一、依據本府114年12月19日人民陳情案件（H251219-2106）及本局115年1月19日勘查紀錄表暨採證照片辦理。二、旨揭建築物領有89重使字第563號使用執照，依執照登載所示，土地使用分區為「住宅區」，建築物樓層數為「地上8層、地下1層」，地下1層敷設有33輛機械停車位，經本局115年1月19日派員勘查，現場涉及違反建築法第73條第2項、第77條第1項、第77條之4第1項及第2項規定：（一）地下1層現況計有19輛機械停車位，與原核准數量不符，涉及未經核准擅自拆除機械停車設備之變更使用行為。（二）機械停車設備未依規定辦理安全檢查合格領有使用許可證。（三）貴管理委員會雖陳述擅自拆除機械停車設備之變更使用行為為建商所為，惟查土地建物查詢資料，地下1層停車位為建築物所有權人共同持有，依據建築法第77條第 1項：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」，貴管理委員會係具實質管理能力者，仍應負起設備合法使用之狀態責任。三、是以，應請立即停止使用，為維護貴管理委員會權益，請貴管理委員會於主旨所定期限前改善或補辦手續；若於旨揭改善期間屆滿前，已改善或完成補辦手續者，請檢附相關證明文件送本局使用管理科，以資憑辦，否則，倘逾旨揭期限仍未改善或補辦手續完竣者，本局得依建築法相關規定辦理：（一）如已依原核准圖說恢復原狀者，請檢附「改善前、施工中、改善後」相片。（二）如已向本局建照科（洽詢電話29603456分機5851）補辦完成變更使用執照及已辦理安全檢查合格領得使用許可證者，請檢附核准函（含備查圖說）及機械停車設備使用許可證。四、前開機械停車設備於申請安全檢查取得使用許可證期間，仍請善盡維護建築物合法使用與其構造及設備安全之責任。五、相關法令摘錄如下：（一）建築法第77條第1項：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」。（二）建築法第73條第2項（略以）：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，在此限。」。（三）建築法第77條之4第1項及第2項：「一、建築物昇降設備及機械停車設備，非經竣工檢查合格取得使用許可證，不得使用。二、前項設備之管理人，應定期委託領有中央主管建築機關核發登記證之專業廠商負責維護保養，並定期向直轄市、縣（市）主管建築機關或由直轄市、縣（市）主管建築機關委託經中央主管建築機關指定之檢查機構或團體申請安全檢查。管理人未申請者，直轄市、縣（市）主管建築機關應限期令其補行申請；屆期未申請者，停止其設備之使用。」。（四）建築法第91條第1項第1款及第2款（略以）：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。二、未依第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」。（五）建築法第95條之2：「建築物昇降設備及機械停車設備管理人違反第77條之4第2項規定者，處新臺幣3千元以上1萬5千元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續者，得連續處罰。」。管委會有先要開一場住戶大會討論這件事情但沒有一個機械車格使用人出席後續有先發公告提醒他們要申請許可證跟維修保養（保養廠商也因為長期不維修他們不願意再繼續來保養）後面管委會有將已打危險的機械車格做斷電，後續管委會都有陸續發公告提醒他們，但就是沒人要面對所以管委會直接要改進出方式改為車牌辨識更換設備費用都有拆比例分沒有全部都是機械車格人負擔這部分管委會會有什麼問題嗎？公告有寫到會斷電因為設備已有危險性

AI 答覆

壹、案件摘要

本案涉及社區機械停車格因未取得合格許可證、缺乏正常維修紀錄，且有擅自拆除部分設備之情事，經工務局發函認定違反《建築法》第73條第2項、第77條第1項、第77條之4第1項及第2項規定。工務局要求管委會立即停止使用，並限期改善或補辦手續，否則將依法裁罰。管委會雖已召開住戶大會、發出公告提醒，但機械車格使用人均未出席或配合。為維護公共安全，管委會已將具危險性的機械車格斷電，並規劃更換為車牌辨識進出系統，費用將按比例分攤。管委會欲了解其後續處置可能面臨的法律問題。

貳、法律分析

一、民事責任

管委會對機械車位所有權人/使用人：
- 斷電措施： 管委會將危險機械車格斷電，應屬基於維護公共安全、避免損害擴大，並配合工務局「立即停止使用」之要求所採取的必要措施。此舉應可主張具有阻卻違法事由（例如緊急避難或依法律規定履行職責），以避免承擔侵權責任。然而，管委會仍應妥善記錄斷電原因、公告內容及通知住戶之過程，以證明其行為之正當性。
- 費用求償： 若管委會因機械車位所有權人/使用人未盡維護義務，導致管委會受有行政罰鍰、代為修復或補辦手續之費用，管委會依《公寓大廈管理條例》第10條第1項及第36條第2款、第5款規定，應有權向未盡義務之區分所有權人或使用人請求償還相關費用。
機械車位所有權人/使用人對管委會：
- 機械車位所有權人/使用人若主張管委會斷電行為侵害其使用權，管委會可援引前述安全考量及工務局公文作為抗辯。由於設備本身已存在安全疑慮且未經合法許可，其使用權利應受限制。
新進出系統費用分攤：
- 若新進出系統屬於社區整體停車空間之公共設施改善，且經區分所有權人會議依《公寓大廈管理條例》相關規定（例如第31條、第33條）合法決議通過，則其費用按比例分攤應屬合法。管委會應確保此決議程序完備，並向住戶充分說明其必要性及合理性。

二、刑事責任

管委會： 管委會為履行其管理職責及避免公共危險所採取的斷電、公告等措施，應不致直接涉及刑事責任。然而，若因機械車位長期未維護而導致人員傷亡，且管委會未採取任何措施，則可能涉及《刑法》上之過失傷害或過失致死罪。但本案中管委會已積極採取斷電等措施，應可降低其過失責任。
機械車位所有權人/使用人： 若因其未盡維護義務，導致機械車位發生事故造成他人傷亡，則可能涉及《刑法》上之過失傷害或過失致死罪。

三、行政責任

管委會面臨的罰鍰風險： 工務局公文已明確指出，管委會作為「具實質管理能力者」，應負起設備合法使用之狀態責任。因此，若未於期限內改善或補辦手續，管委會將可能依《建築法》第91條第1項第1款（違反變更使用）、第2款（未維護合法使用與構造設備安全）及第95條之2（未定期維護保養及申請安全檢查）規定，面臨新臺幣3千元至30萬元不等之罰鍰，並可能連續處罰、停止供水供電、封閉或命其拆除。
改善義務： 管委會應積極配合工務局要求，於期限內完成改善或補辦手續，以避免行政罰鍰及其他強制措施。

四、其他特殊法規責任

本案主要涉及《建築法》及《公寓大廈管理條例》相關規定，尚無其他特殊法規責任之明顯疑慮。

參、處理建議

積極配合工務局要求： 管委會應立即與專業廠商評估，了解機械停車設備恢復原狀或補辦變更使用執照及申請使用許可證之可行性、所需時間與費用，並盡速提出改善計畫或補辦申請。
持續催告與證據保全： 再次以書面（存證信函或律師函）通知機械車位所有權人/使用人，明確告知工務局公文內容、罰鍰風險、斷電原因及改善期限，並限期其配合處理。同時，應明確告知若其不配合，管委會將代為處理並向其求償所有相關費用（包括罰鍰、修復費、代辦費及律師費等）。所有通知、會議紀錄、斷電照片及工務局公文等均應妥善保存，作為日後求償或訴訟之證據。
斷電措施之合法性強化： 斷電行為應已公告並基於安全考量，但仍建議管委會可考慮委請專業技師或廠商出具鑑定報告，證明該機械車位確實存在立即性危險，以進一步強化斷電措施之正當性。
新進出系統之合法決議： 關於更換車牌辨識進出系統及費用分攤，管委會應召開區分所有權人會議，充分說明其必要性、效益及費用分攤方式，並依《公寓大廈管理條例》規定取得合法決議，以避免日後爭議。
考慮法律追訴： 若機械車位所有權人/使用人仍持續不配合，導致管委會受有損失或面臨行政處罰，管委會應考慮委請律師提起民事訴訟，請求其履行維護義務或賠償管委會因此所受之損失。

肆、結論

關於社區機械停車位未經許可及維護不當所衍生的問題，管委會作為實際管理者，應屬工務局行政裁罰的主要對象，面臨《建築法》所定之高額罰鍰及改善義務。管委會為維護公共安全所採取的斷電措施，應屬合理且具正當性。建議管委會應積極配合工務局要求，並透過合法程序向不配合的機械車位所有權人/使用人求償相關費用，同時確保新進出系統的費用分攤決議程序合法。

本意見書僅供參考，實際處理仍應視具體情況調整，並諮詢合格律師。